Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008 по делу n А27-3989/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № 07АП-5204/08 (А27-3989/2008-1)

Резолютивная часть постановления объявлена 16.09.2008

Полный текст постановления изготовлен 18.09.2008

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Калиниченко Н. К.

судей:                                Гойник Л. А.

Марченко Н. В.

при ведении протокола судебного заседания судьей Марченко Н.В.

при участии:

от истца: Николаенко О.В., дов. 09.01.2008

от ответчика: Гайнутдинова А.С., дов. от 10.05.2008

от третьего лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Аквамаркет»

на решение Арбитражного суда Кемеровской области от  10 июля 2008г. по делу №А27-3989/2008-1, судья Конева О.П.

по иску общества с ограниченной ответственностью «Аквамаркет», г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью «Глория», г. Кемерово

третье лицо – Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово, г. Кемерово

о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аквамаркет» (ООО «Аквамаркет», истец) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Глория» (ООО «Глория», ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения №9714 от 09.07.2007.

Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) и мотивированы существенным нарушением условий договора аренды №9714 от 09.07.2007.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (КУМИ).

Решением от 10.07.2008 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым иск удовлетворить. В обоснование жалобы ссылается на незаконность и необоснованность вынесенного решения, нарушение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

Считает, что судом неправильно применена статья 619 ГК РФ. В обоснование исковых требований, истец ссылался на пункт 5.3.2 договора, в соответствии с которым основанием для расторжения договора является   задержка поступлений по арендной плате более двух раз подряд.  Суд не вправе был применять пункт 3 статьи 619 ГК РФ, устанавливающий иное, отличное от предусмотренного сторонами в договоре, основание для расторжения договора.

По мнению истца, вывод суда о том, что ответчик был вправе не вносить арендную плату за март 2007 г. неправомерен и не соответствует разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 №66.

Вывод суда о непредоставлении арендатору срока для устранения нарушений требований пожарной безопасности не соответствует обстоятельствам дела.

В письменных возражениях ответчик не согласился с доводами заявителя и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали  доводы, изложенные  в жалобе и письменных возражениях.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, отзыва не представило.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 10.07.2008, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Кемерово (арендодатель) и ООО «Глория» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 09.07.2007 №9714.

По условиям названного договора арендодатель обязался сдать во временное владение и пользование арендатора сроком до 01.07.2009 нежилое помещение, площадью 218,3 кв. м, расположенное по адресу г. Кемерово, ул. Инициативная, 44.

Арендатор, в свою очередь, обязался вносить арендную плату в размере 20764 рубля 70 копеек ежемесячно  не позднее 10 числа расчетного месяца (п. 3.2., 3.3. договора).

В связи с продажей арендуемого помещения КУМИ права и обязанности арендодателя по договору перешли к  ООО «Аквамаркет».

Ненадлежащее исполнение договора ООО «Глория» послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора при задержке поступления по арендной плате более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, независимо от последующего внесения и указал, что  плата за ноябрь и декабрь  2007 г. произведена 31.01.2008, за январь 2008  - 11.02.2008, за февраль и март 2008 – на день обращения с иском не поступила. Вместе с тем по условиям договора, оплата должна производиться до 10 числа текущего месяца.

Кроме того, арендатор в нарушении пункта 2.2.3 договора содержит  объект в ненадлежащем противопожарном состоянии, что также является самостоятельным основанием для расторжения договора в силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истец не доказал факт несоблюдения ответчиком условий договора.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела,  истец не направлял обществу предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости приведения помещения в состояние, отвечающим требованиям противопожарной безопасности, а также письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства по оплате арендной платы за январь, февраль, март  в разумный срок.

В связи с этим истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя и в этой части требования истца не подлежат рассмотрению.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на  уведомление №29 от 04.03.2008, опровергающее, по его мнению, вывод суда, необоснованна, так как  в нем содержится предложение расторгнуть договор по иному основанию, предусмотренному пунктом 5.3.4 договора, что нетождественно требованию истца.

Несвоевременное внесение ООО «Глория» платежей за ноябрь и декабрь  2007 г. не является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, так как  было обусловлено отсутствием у арендатора сведений о смене собственника и, следовательно, информации о том, кому и куда перечислять арендные платежи. Доказательств обратного истец не представил. Счета на оплату по договору и акты за указанный период от ООО «Аквамаркет» были получены арендатором только 28.12.2007. Уведомление о необходимости освобождения помещения в связи с  планируемом ремонтом, из текста которого следует, что  произошла смена собственника, также вручено ответчику только 28.12.2007  (л.д. 80, том 1).

В то же время в материалах дела имеются доказательства того, что  арендатор при отсутствии информации о смене арендодателя,   исправно исполнял свои обязанности, внося арендную плату на счет  комитета по управлению муниципальным имуществом, что следует из пояснений третьего лица и приложенной к ним справки (л.д. 77 – 78, том 1), и свидетельствует о  добросовестности ответчика.

Апелляционная инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что ответчик  не должен оплачивать арендную плату за март 2007г. Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что ответчик не мог использовать помещение по назначению в указанный период времени. Ссылка истца на пункт 13 Информационного письма от 11.01.2002 №66 неправомерна, так как в данном случае речь идет не о досрочном освобождении арендуемого имущества, а невозможностью пользоваться по вине истца арендуемым помещением. Исходя из существа арендных обязательств и регулирующих их специальных правовых норм, суд сделал правильный вывод, что отказ в предоставлении имущества в пользование лишает арендодателя права требовать от арендатора внесения арендной платы за тот период, когда он не мог пользоваться имуществом.           

Ссылка истца на пункт 5.3.4 договора, содержащий самостоятельное основание для расторжения договора необоснованна, так как исковые требования истца были обоснованы иными обстоятельствами дела. А именно, тем, что ответчик в нарушение пункта 2.2.3 договора содержит объект и прилегающую к нему территорию в ненадлежащем противопожарном состоянии, что, мо мнению истца, в силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Согласно части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении основания иска.

Таким образом,  доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, изложенных в решении.

Истцом в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлены бесспорные доказательства того, что ответчиком не исполнялись обязательства, вытекающие из договора, что послужило бы основанием для расторжения договора.

Кроме того, согласно пункту 5.4 договора арендодатель вправе обратиться в суд с требованием  досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит нарушения в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении арендодателя. Данный пункт не содержит каких-либо исключений. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что нарушения, на которые ссылается истец, не устранены ответчиком на момент рассмотрения спора в суде.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции оставляет решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства по делу, правильно применены нормы материального и процессуального права, вынесено законное и обоснованное решение.

Расходы  по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 271, 110 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от  10 июля 2008г. по делу №А27-3989/2008-1 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий                                               Калиниченко Н. К.

Судьи                                                                              Гойник Л. А.

Марченко Н. В.