Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2008 по делу n А45-10390/2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

634050, г. Томск, ул. Набережная реки Ушайки 24.

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Томск                                                                Дело № 07АП-2165/08 А 45-10390/2007-15/316)

04 мая 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена «30» апреля 2008 года

Полный текст постановления изготовлен «04» мая 2008 года

Седьмой арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего И. Н. Мухиной

судей: Л. Е. Лобановой, В. В. Прозорова

при ведении протокола судебного заседания судьей Л. Е. Лобановой

При участии:

представителя истца: Е. В. Гордиенко

представителя ответчика: Ю. А. Стибикиной, Ю. В. Каннуникова

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «РЮМиК» на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 07 марта 2008 года по делу № А45-10390/2007-15/316 (судья Л. П. Хорошева)

по иску А. Ф. Ракшина

к обществу с ограниченной ответственностью «РЮМиК»

о расторжении договора аренды  и выселении

УСТАНОВИЛ:

А. Ф. Ракшин обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РЮМиК» (далее - ООО «РЮМиК») о расторжении договора аренды № 1 от 01.11.1993г. и выселении ООО «РЮМиК» из арендованного помещения, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул.Учительская 22. В обоснование своих требований истец сослался на нарушение ответчиком условий договора.

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить, производство по делу прекратить.

В обоснование своей позиции ООО «РЮМиК» указало, в частности, следующее. На момент рассмотрения дела отношения субаренды были прекращены, что подтверждается представленной ООО «РЮМиК» справкой. Кроме того, сдача помещений в субаренду без согласования с собственником не является основанием для досрочного расторжения договора в силу пункта 5.1 договора. Перепланировка внутренних помещений №№ 38-43 непосредственно ответчиком не осуществлялась. Она производилась еще к 1993 году, когда, согласно договору купли-продажи № 103, ООО «РЮМиК» приобрело имущество «Столовой «№ 2». Уровень риска наступления пожара, а значит, и ущерба для помещения, находится в разумных пределах, что следует из заключения старшего инспектора ОГПН В. А. Салчинского от 20.11.2007г. У арендатора нет обязательств по оплате коммунальных платежей непосредственно арендодателю. Между истцом и ответчиком существуют обязательственные отношения, вытекающие из договора от 01.11.1993г. Разрешать спор следует исходя из условий, согласованных сторонами, а не из общих положений закона. Досудебный порядок урегулирования спора истцом не соблюден. Пристройка была приобретена ООО «РЮМиК» по договору купли-продажи в 1993 году. Истец никаких прав на нее не имеет. Из числа доказательств судом необоснованно  исключено представленное ответчиком дополнительное соглашение от 13.12.2006г. Производство по делу подлежит прекращению, поскольку имеется вступившее в силу решение по спору между теми же лицами, о том де предмете и по тем же основаниям. Субъектом права собственности спорных помещений является гражданин А.Ф.Ракшин, поэтому предприниматель Ракшин А.Ф. является ненадлежащим истцом.

А. Ф. Ракшин в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции – без изменения. По мнению истца, ответчик нарушил пункт 2.2 договора. Данное нарушение не устранено по настоящее время. Доказательств обратного ООО «РЮМиК» не представило. Также в нарушение условий договора ответчиком была проведена реконструкция и перепланировка спорного помещения, что подтверждается экспликациями к поэтажному плану здания от 12.05.2004г. и 22.11.2007г. Факт незаконной реконструкции зафиксирован актом технической инвентаризации от 22.11.2007г., письмом ФГУП «Ростехинвентаризация» от 18.01.2007г. Задолженность по коммунальным платежам не погашена ООО «РЮМиК» по настоящее время, что подтверждается письмом ЗАО «Новосибирскэнергосбыт» от 18.03.2008г. Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. Поскольку ООО «РЮМиК» изменило текст дополнительного соглашения, направленного ему истцом, а А.Ф. Ракшиным соглашение в новой редакции не было акцептовано, следовательно, дополнительные соглашения являются незаключенными и правомерно исключены судом из числа доказательств.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель истца с требованиями жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, возражал против отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела,  изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ  законность и обоснованность обжалуемого решения, Седьмой арбитражный апелляционный суд считает, что оно не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г.Новосибирска (арендодатель) и ИЧП «РЮМиК» (арендатор) был заключен договор аренды № 1 от 01.11.1993г., на основании которого ответчику передано в арендное пользование нежилое помещение по адресу: г. Новосибирск, ул. Учительская, 22 (л.д. 45, 104 том 1).

По договору купли-продажи от 25.10.2005 г. департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (продавец) передал, а Ракшин А.Ф. (покупатель) принял в собственность нежилые помещения общей площадью 749,4 кв.м  по адресу г. Новосибирск, Калининский район, ул. Учительская 22. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. В пункте 1.2 договора указано, что данное помещение передано по договору аренды ООО «РЮМиК» на срок до 01.11.2008г. (л.д.12-13, т.1).

В силу ч. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу само по себе не влечет изменение условий договора аренды.

А. Ф. Ракшин обратился в суд с иском к ООО «РЮМиК» о расторжении договора № 1 от 01.11.1993г. и понуждении ответчика освободить арендуемое помещение. В качестве правового обоснования своих требований истец сослался на нормы статей 309, 450, 452, 615, 619 ГК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Как следует из материалов дела, ООО «РЮМиК» (ответчик) пользовалось арендованным имуществом с существенными нарушениями условий договора аренды.

Так, пунктом 2.2 договора № 1 от 01.11.1993г. установлены, в частности, следующие обязанности арендатора: содержать арендуемое помещение в полной исправности и образцовом порядке; не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения; за свой счет обслуживать инженерное оборудование; не сдавать арендуемое помещение в субаренду без письменного разрешения арендодателя (подпункты б), в), д), ж) пункта 2.2).

В нарушение принятых на себя по договору обязанностей ООО «РЮМиК» передало арендуемое помещение в субаренду, что подтверждается договорами комиссии от 01.10.2005 г., от 01.08.2002 г., заключенными с предпринимателем А.В.Чернатовой и  ОАО «Хлебообъединение «Восход», актами проверки использования арендуемого помещения от 21.09.2006 г., 11.08.2006 г., 13.04.2007 г., 26.10.2007 г., составленными с участием представителя департамента земельных и имущественных отношений и представителя арендатора. Из данных актов следует, что в арендуемом ответчиком помещении осуществляет торговую деятельность ОАО Х-К «Восход» (л.д. 15, 18, 2-22, 140 том 1, 80 том 2).

В нарушение подпункта в) пункта 2.2 договора арендатор произвел перепланировку арендуемого помещения, что подтверждается представленными в материалах дела копиями документов о технической инвентаризации спорного помещения по состоянию на 1982 г., 1987 г.,  2004 г. и на 2007 г. (л.д. 31-32, 131-132 том 1, 15-25 том 2).

Из материалов дела следует, что 25.12.2006 года отделом Государственного пожарного надзора по Калининскому району УГПН ГУ МЧС России по Новосибирской области было проведено обследование (проверка) спорного помещения на нарушение требований пожарной безопасности, в результате которого выявлено неполное укомплектование помещения первичными средствами пожаротушения и отсутствие данных контроля за техническим состоянием электросетей и электроустановок. По результатам проверки было вынесено постановление о наложении административного взыскания за нарушение требований пожарной безопасности. Выявленные нарушения ответчиком не были устранены. 03.01.2007г. в спорном помещении произошел пожар из-за короткого замыкания электропроводки холодильного прилавка (л.д. 27- 29 т.1).

Таким образом, ответчиком не соблюдались требования противопожарной безопасности, тем самым нарушались условия подпункта б) пункта 2.2 договора.

Акт № 329 от 18.04.2007 г. и заключение от 25.11.2007 г.  ст. инспектора ОГПН об отсутствии нарушений на дату очередной проверки соблюдения требований пожарной безопасности, на которые ссылается податель жалобы, подтверждают наличие таких нарушений в предыдущие периоды. Устранение этих нарушений ответчиком к моменту проверки подтверждает, что арендатором были допущены нарушения условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно абзацу второму названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 ст. 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении его условий другой стороной. Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении.

Применительно к договору аренды арендодатель вправе рассчитывать не только на получение арендной платы, но и, в частности, соблюдение согласованных условий, выполнение арендатором принятых на себя обязательств, а также возврат арендованного помещения в надлежащем состоянии.

Кроме того, пунктом 5.1 договора аренды № 1 от 01.11.1993 г. предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке при использовании помещения в целом или частично не в соответствии с договором; при умышленном или неосторожном ухудшении состояния помещения.

Материалами дела подтверждается использование ответчиком арендованного помещения не в соответствии с условиями договора, неоднократное нарушение предусмотренных договором обязательств, в связи с чем истец был вправе обратиться в суд иском о досрочном расторжении договора аренды.

Соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора подтверждается письмами от 25.01.2007 г. и 19.04.2007 г. с требованием об устранении нарушений и от 21.02.2007 г. и 10.05.2007 г. с предложением расторгнуть договор.

Доводы подателя апелляционной жалобы о необоснованности исключения из числа доказательств дополнительного соглашения от 13.12.2006 г., представленного в редакции ответчика, не могут быть приняты во внимание.

Как следует из материалов дела, направленные истцом ответчику дополнительные соглашения были подписаны последним с исправлениями и дополнениями, что в соответствии со ст. 443 ГК РФ является отказом от акцепта и в то же время новой офертой, которая, в свою очередь, не была принята истцом (л.д. 107-108, 127-128 том 1, 1, 4 том 2).  Таким образом, дополнительные соглашения к договору аренды следует признать незаключенными.

Суд первой инстанции правомерно отклонил заявления ответчика о прекращении производства по делу. Решение арбитражного суда по делу № А 45-2624/07-35/117 не может служить основанием прекращения производства по настоящему делу, поскольку требование истца о расторжении договора аренда данным решением было оставлено без рассмотрения ввиду не соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

А. Ф. Ракшин является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации (л.д.52, т.1), в силу чего настоящий спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Указание подателя жалобы на не подписание решения арбитражными заседателями противоречит материалам дела. Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07 марта 2008 года по делу № А45-10390/2007-15/316 подписано всеми судьями, в том числе арбитражными заседателями (л.д. 37-41, т.2).

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает нарушения норм материального и процессуального права Арбитражным судом Новосибирской области и не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07 марта 2008 года по делу № А45-10390/2007-15/316 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

И. Н. Мухина

Судьи

Л. Е. Лобанова

В. В. Прозоров