Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2009 по делу n А73-10913/2006. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК)

   Шестой арбитражный апелляционный суд

      Именем Российской Федерации

                                             П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Хабаровск

26 января 2009 года                                                       № 06АП-А73/2008-1/1435

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2009 года.                 Полный текст постановления изготовлен 26 января 2009 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего               Ротаря С.Б.,

судей:                                                Головниной Е.Н., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Гущиной О.Ю., представителя по доверенности от 27.03.2008,                        

от ответчика: Громова А.В., представителя по доверенности от 19.07.2006,

рассмотрел в судебном заседании

дело № А73-10913/2006-26/22

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску индивидуального предпринимателя Пака Вячеслава Владимировича

к обществу с ограниченной ответственностью «ИЛИОН»

о взыскании 5 986 043 руб. 98 коп.

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН»

к индивидуальному предпринимателю Паку Вячеславу Владимировичу

о взыскании 110 195 руб. 69 коп.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю, Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Чернореченская Квартирно-Эксплуатационная часть,

Индивидуальный предприниматель Пак Вячеслав Владимирович (далее - индивидуальный предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» (далее – ООО «ИЛИОН») (с учетом уточнений) 434 641, 26 рубля основного долга и 663 108 рубля пени за период с 26.01.2006 по 31.01.2006, март 2006 года.

ООО «ИЛИОН» обратилось со встречным иском о взыскании с индивидуального предпринимателя Пака В.В. 107 577, 99 рубля неосновательного обогащения за март 2006 года.

Решением суда от 07.04.2008 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано в полном объеме.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 судебный акт от 07.04.2008 отменен, дело назначено к рассмотрению по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю, Министерство имущественных отношений Хабаровского края, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, Чернореченская Квартирно-Эксплуатационная часть.

Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 11.12.2008 постановление апелляционной инстанции от 12.08.2008 оставлено без изменения.

В соответствии с частью 5 статьи 270 АПК РФ дело рассматривается по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Представитель индивидуального предпринимателя в судебном заседании просил первоначальный иск о взыскании 434 641, 26 рубля основного долга и 663 108 рубля пени удовлетворить, во встречном иске отказать.

Представитель ООО «ИЛИОН» первоначальный иск просил отклонить, встречный иск о взыскании 107 577, 99 рубля – удовлетворить.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, участия в судебном заседании не принимали.

Из материалов дела следует, что между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель), Чернореченской КЭЧ (владелец) и ООО «ИЛИОН» (арендатор) заключен договор от 04.02.2002 № 5581 о передаче в аренду недвижимого имущества - нежилого помещения площадью (с учетом дополнительного соглашения) 1 328,9 кв.м, расположенного в г. Хабаровске, Большой Аэродром, ДОС 51 для использования под торговый комплекс. Срок договора определен сторонами до 05.02.2007, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2005.

Пунктами 3.1 - 3.4.2 договора от 04.02.2002 установлены платежи и расчеты арендной платы.

В результате заключенного между специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд Федерального имущества» (Продавец) и ООО «Производство и торговля» (Покупатель) договора купли - продажи высвобождаемого недвижимого военного имущества на аукционе № 512 от 30.12.2005 истец приобрел в собственность обремененное арендой спорное нежилое помещение.

Указанный договор явился основанием для выдачи индивидуальному предпринимателю 24.01.2006 свидетельства о государственной регистрации права 27АБ 0119410.

Истец, как собственник нежилого помещения 31.01.2006 направил в адрес общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» уведомление об изменении арендной платы по договору аренды от 04.02.02, которая с 02.03.2006 устанавливается в размере 3000 рублей (без учета НДС) в месяц за 1 кв.м.

Письмом от 12.04.2006 истец сообщил ответчику о необходимости оплаты задолженности за март 2006 года в срок до 17.04.2006.

Поскольку задолженность по оплате арендных платежей ответчиком не погашена, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд за ее взысканием.

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании переплаты.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского Кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Часть 2 статьи 609 ГК РФ определено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор аренды от 04.02.2002 № 5581 зарегистрирован в установленном законодательством порядке 25.12.2005.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.

В силу части 1 статьи 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Истцом предъявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате, исчисленной на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2005 № 266, которым устанавливается новая методика расчета арендной платы и коэффициентов, определяющих размер взыскиваемой арендной платы.

Поскольку договор аренды от 04.02.2002 заключен на длительный срок и зарегистрирован, то вносимые в него изменения в части размера арендной платы, являющегося существенным условием договора аренды, подлежали государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания, сооружения.

При отсутствии государственной регистрации изменений условий договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме.

Из буквального содержания условия договора (пункт 3.2.2) следует, что установление иного порядка исчисления арендной платы обязывает арендатора к его принятию, но не освобождает стороны от внесения в договор необходимых изменений.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанной в договоре аренды недвижимого имущества, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью регистрируемого договора.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ такое условие будет считаться действующим только с момента его государственной регистрации.

В связи с этим изменение с января 2006 года размера арендной платы не произведено, условия договора в части увеличения арендных платежей являются незаключенными и не порождают прав и обязанностей для сторон.

При таких обстоятельствах иск индивидуального предпринимателя Пака В. В. о взыскании с ООО «ИЛИОН» 434 641, 26 рубля основного долга и 663 108 рубля пени удовлетворению не подлежит.

ООО «ИЛИОН» полагая, что в связи с условиями договора от 04.02.2002 арендная плата за март 2006 года должна составлять 54971, 46 рубля, а оплата осуществлена в сумме 162549, 45 рубля, обратился со встречным иском о взыскании излишне уплаченных 107577, 99 рубля как неосновательного обогащения.

Учитывая, что изменение сторонами размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, то ввиду отсутствия такой регистрации соглашение об изменении (увеличении) размера арендной платы должно признаваться незаключенным на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ и, поэтому перечисленные арендные платежи в увеличенной части в заявленном размере являются неосновательным обогащением арендодателя.

При таких обстоятельствах встречный иск подлежит удовлетворению по правилам статей 1102, 1103 ГК РФ.

Довод представителя индивидуального предпринимателя о том, что встречный иск не подлежит удовлетворению в силу пункта 4 статьи 1109 ГК РФ подлежит отклонению, поскольку данной нормой определено, что не подлежат возврату в качестве неосновательного обогащения денежные суммы и иное имущество, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если приобретатель докажет, что лицо, требующее возврата имущества, знало об отсутствии обязательства либо предоставило имущество в целях благотворительности.

Индивидуальным предпринимателем Пак В.В. не доказано, что ООО «ИЛИОН» знало об отсутствии изменений в договор в отношении суммы арендных платежей, либо что излишне оплаченная сумма перечислена в целях благотворительности.

В связи с изложенным встречный иск подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по делу распределяется между лицами, участвующими в деле, по правилам статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 266, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

 П О С Т А Н О В И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Пака Вячеслава Владимировича о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» задолженности по арендной плате за период с 26.01.2006 по 31.01.2006, март 2006 в сумме 434 641, 26 рубля и пени в размере 663 108 рублей отказать.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пака Вячеслава Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» 107 577, 99 рубля неосновательного обогащения за март 2006 года.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пака Вячеслава Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» 3651, 55 рубля государственной пошлины по встречному иску.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» из федерального бюджета 52, 36 рубля государственной пошлины по встречному иску.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Паку Вячеславу Владимировичу из федерального бюджета 24661, 26 рубля государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пака Вячеслава Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИЛИОН» 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, но может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                                  С. Б. Ротарь

Судьи                                                                                         Е. Н. Головнина         

                                                                                                    А. А. Тихоненко