Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу n М7НАЗВАННОЙСДЕЛКИ.. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 06АП-3469/2012

22 августа 2012 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2012 года. Полный текст  постановления изготовлен 22 августа 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего         Шевц А.В.,

судей                                        Дроздовой В.Г., Тихоненко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,

при участии  в заседании:

от открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»: Грачевой Е.О., представителя по доверенности                           от 23.05.2012,

от общества с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС»: Гончара И.В., представителя по доверенности от 14.02.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС»

на решение от 13.06.2012

по делу № А73-3710/2012

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Ульяновой М.Ю.,

по иску открытого акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска»

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС»

о расторжении договора аренды и возврате имущества,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, далее –                      ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания «РОМАНТИК ТУРС»                      (ОГРН 1022700924377, ИНН 2721049863, далее – ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС») о расторжении договора аренды от 12.02.2009 № 29/09 и об обязании ответчика возвратить нежилое функциональное (встроенное) помещение  I (1-11, 20, 28-29), I (3-4, 11-22, 25), площадью 339,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д. 50, в состоянии согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 18.05.2004.

Решением от 13.06.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме, договор аренды от 12.02.2009 № 29/09 расторгнут, суд обязал                    ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» возвратить ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» вышеуказанное нежилое функциональное помещение, в состоянии согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 18.05.2004.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 13.06.2012 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска, указав в обоснование на нарушение судом первой инстанции норм материального права. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом не приняты во внимание положения статей 10, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статей 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации; легализация перепланировки нежилого помещения невозможна ввиду отсутствия соответствующих нормативных актов, следовательно, требование о расторжении договора за неисполнение условий раздела 7 данной сделки является со стороны истца злоупотреблением правом.

В судебном заседании представитель ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» в судебном заседании выразил согласие с оспариваемым судебным актом, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, указав доводы отзыва.

Как следует из материалов дела, ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» является собственником  функционального (встроенного) помещения площадью 339,7 кв. м – I (1-11, 20, 28-29), I (3-4,                 11-22, 25), расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Муравьева-Амурского, д. 50, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.07.2005 серии 27АБ 049193 (л.д. 16).

Между ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (арендодатель) и ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» (арендатор) 12.02.2009 заключен договор аренды объектов нежилого фонда № 29/09 (л.д. 8-9), согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование вышеуказанное функциональное (встроенное) помещение для использования под кафе.

Данный объект передан арендодателем ответчику по акту от 12.02.2009 (л.д. 10).

В соответствии с соглашением от 18.08.2010 (л.д. 11) в вышеназванную сделку внесены изменения и дополнения, в частности раздел 7 «Особые  условия» дополнен пунктами 7.3.1, 7.3.2, 7.3.3, 7.3.4, 7.3.5, 7.3.6, 7.2.7.

Арендодателем установлен факт произведенной арендатором перепланировки спорного помещения, проведения ремонтных работ, оборудования дополнительного дверного проема.

Из находящихся в материалах дела технического паспорта по состоянию на 06.07.2011 на спорный объект (л.д. 32-34) и справки Хабаровского краевого государственного унитарного предприятия технической инвентаризации и оценки недвижимости от 08.07.2011 № 4336 (л.д. 31) следует, что в результате проведенной перепланировки (переустройства) функционального помещения – I (1-11, 20-21, 28-29), I (3-4, 11-22), ранее помещение – I (1-11, 20, 28-29), I (3-4, 11-22, 25), произведена пробивка дверного проема и общая площадь помещения изменилась с 339,7 кв. м на 322,7 кв. м.

Поскольку перепланировка произведена ответчиком без согласования проекта с истцом и получения разрешительной документации, не узаконена в сроки, установленные соглашением от 18.08.2010 к договору аренды,                     ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска», ссылаясь на нарушения арендатором условий договора, обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании штрафа, расторжении договора и возврате арендуемого помещения.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.12.2011 по делу № А73-10117/2011 (л.д. 17-20), оставленным без изменения постановлениями Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2012 (л.д. 21-25) и Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.06.2012                      № Ф03-1990/2012, требование ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» о взыскании с ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» 100 000 рублей штрафа за проведение перепланировки без согласования проекта с собственником помещения удовлетворено; требование о расторжении договора аренды от 12.02.2012 № 29/09 оставлено без рассмотрения; в удовлетворении требования о возврате помещения отказано.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 03.08.2011                         № 2381/03-04 (л.д. 12) с требованием о приведении объекта в первоначальное положение в пятидневный срок с момента её получения (данная претензия получена 02.11.2011), и о расторжении договора аренды в случае отказа в удовлетворении данного требования, оставлена ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» без удовлетворения.

Комиссией в составе специалистов ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» составлен акт проверки от 15.03.2012 (л.д. 15), которым также установлен факт использования ОО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» перепланированного помещения. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения                    ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» в арбитражный суд с настоящим иском.

Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В пункте 6.2.5 договора аренды № 29/09 стороны определили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае неисполнения арендатором принятых на себя обязательств, установленных пунктами 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.10, 3.2.14, разделом 7 названной сделки.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 12.12.2011 по делу № А73-10117/2011, имеющим в силу статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение для настоящего спора, установлен факт нарушения ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» условий пункта 7.3.2. договора аренды  (проведение работ по перепланировке арендуемого помещения без согласования проекта с арендодателем).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая обстоятельства, установленные вышеуказанным судебным актом, а также соблюдение арендодателем установленного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ порядка уведомления арендатора о досрочном расторжении договора, руководствуясь положениями статей 450, 619 ГК РФ и условиями заключенной сделки, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора от 12.02.2009 № 29/09 по требованию арендодателя.

Отсутствие нормативно-правового регулирования в области легализации произведенных перепланировок не изменяет и не прекращает действие договора аренды. В связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы судебной коллегией отклоняется.

Ссылки ответчика на положения статей 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не принимаются, как не имеющие отношения к рассматриваемому спору ввиду установления судом факта незаконности произведенной планировки спорного помещения.

Поскольку вопросы, связанные с возможностью проведения перепланировки, урегулированы условиями договора аренды от 12.02.2009                 № 29/09 (с учетом соглашения от 18.08.2010), то действия собственника (арендодателя) по расторжению договора ввиду нарушения арендатором условий договора не выходят за пределы осуществления гражданских прав (пункт 1 статьи 10 ГК РФ).

При этом из содержания названной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу направлены на признание правомерными действий по осуществлению арендатором перепланировки (переустройства) нежилого помещения и ее легализации в связи с неисполнением ООО «Компания «РОМАНТИК ТУРС» условия договора аренды о согласовании проекта перепланировки.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из материалов дела следует, что спорные помещения используются ответчиком в перепланированном виде (акт от 15.03.2012).

Право арендодателя требовать возврата  арендованного помещения  в  том состоянии, в котором оно принято арендатором, предусмотрено также пунктами 3.2.13, 7.2.7. договора аренды от 12.02.2009.

Функциональное (встроенное) помещение передано по акту от 12.02.2009 в состоянии, соответствующем данным технического паспорта по состоянию на 18.05.2004 (л.д. 26-30). Следовательно, судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование ОАО «Центр инновационных технологий города Хабаровска» о возврате помещения состоянии, отвечающем первоначальному.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными.

В полном соответствии с имеющимися доказательствами судом первой инстанции определены фактические обстоятельства дела. Нарушения в правильности применения норм материального и процессуального права не установлены.

В связи с чем оснований к отмене решения от 13.06.2012 и  удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.

Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 13.06.2012 по делу                  № А73-3710/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.В. Шевц

Судьи

В.Г. Дроздова

А.А. Тихоненко