Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2008 по делу n А51-12666/0712. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

г.Владивосток, ул. 1-ая Морская, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Еарбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                    Дело № А51-12666/07 12-63/6

«25» сентября 2008 г.                                                          05АП-1221/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2008г.,

Постановление в полном объеме изготовлено 25 сентября 2008г.

Пятый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего: Ротко Л.Ю.

судей:  И.Л. Яковенко, И.С. Чижикова.

при ведении протокола судебного заседания:  судьей И.С. Чижиковым

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Геба» - Даминов Ренат Фаритович, паспорт 0503 052543, выдан 20.08.2002г., по доверенности от 01.09.2008г.;

от Администрации Хасанского муниципального района ПК  - извещен, не явился.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Хасанского муниципального района ПК на решение  от  «10» июня 2008 г. по делу № А51-12666/07 12-63/6 Арбитражного суда Приморского края судьи Н.В. Перязевой.

по иску Администрации Хасанского муниципального района ПК

к  ООО «Геба»

о расторжении договора аренды № 34, взыскании 658692 руб. 64 коп.

установил:         Администрация  Хасанского муниципального района    (далее – Администрация, ответчик) обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной   ответственностью «Геба» (далее -ООО   «Геба», ответчик)  о расторжении договора аренды нежилого здания от 15.07.2006 № 34 и взыскании задолженности по арендной плате в сумме 658692руб.64коп.

Решением суда от 10.06.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Администрация обратилась с апелляционной жалобой в суд, в которой просит  решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей жалобы указала, что судом первой инстанции в качестве доказательств согласования  проведения зачета затрат ответчика на ремонт арендуемого имущества неправомерно принято письмо Администрации от 19.03.2007г., работы не соответствуют требованиям действующего законодательства, предъявляемым к работам данного вида, также указала, что, поскольку ООО «Геба» в соответствии с условиями заключенного договора приняло на себя обязательства по ежемесячной оплате аренды муниципального имущества, требование истца является обоснованным.

В судебном заседании представитель ООО «Геба» возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение оставить без изменения.

Администрация в судебное заседание не явилась. Поскольку в материалах дела имеются доказательства её надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

Правильность принятого судебного акта проверяется в порядке и пределах ст.ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 15.07.2006 между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Геба» (Арендатор) заключен договор аренды здания, общей площадью 551,9 кв.м, расположенного по адресу: с. Андреевка, ул.Ключевая, 18 (далее спорные помещения), для целей организации в летний период и во время школьных каникул базы отдыха «Морская». В соответствии с пунктом 1.3. договора срок аренды установлен с 01.07.2006 по 30.09.2013. Оспариваемый договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом  2.2. договора определены обязанности Арендатора, который обязался произвести поэтапно своими силами и за свой счет капитальный ремонт. Пунктом 3.3 договора предусмотрено условие о возможности проведения зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы по договору.

В пункте 3.1. договора установлен размер арендной платы за арендуемое здание в размере 48291руб.25коп. без НДС.

Период пользования спорным зданием определен в пункте 4.1. договора, в остальное время Арендодатель использует помещения для организации детского учебно-воспитательного процесса самостоятельно, за свой счет.

Согласно представленного в - материалы дела акта приема-передачи от 15.07.2006 нежилые помещения в здании детского сада общей площадью 551, 9 кв.м, расположенные в задании по адресу с. Андреевка, ул. Ключевая, 18 используемые для организации летней базы отдыха «Морская» переданы ООО «Геба» в состоянии требующем проведения текущего и капитального ремонта.

03.07.2007 ответчиком в счет оплаты арендной платы по договору платежным поручением № 29 перечислено 113967руб.36коп. 12.07.2007 Администрация направила в адрес ООО «Геба» предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в виде погашения образовавшейся задолженности в сумме 579495 руб. (по состоянию на 01.07.2007 года) и проект соглашения о расторжении оспариваемого договора.

Не получив в установленный срок ответа на направленное предупреждение, Администрация обратилась в суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом  первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что спорное имущество фактически использовалось ответчиком  в течение 7,5 месяцев, а задолженность  ответчика по арендной плате, с учетом произведенной оплаты платежным поручением № 29 от 03.07.07г. за период с 01.07.06г. по 30.09.07г. составила 248217 руб. 01 коп.

Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Судом первой инстанции установлено и не отрицается сторонами, что арендуемое здание передано в состоянии требующем капитального ремонта, без проведения которого по назначению его использовать невозможно.

В силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендодателя. Согласно ст. 623 ГК РФ стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества возмещается последнему при прекращении договора. При этом пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ допускает установление арендной платы в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Поскольку у ответчика в соответствии с п. 2.1.2 договора имелось право на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы, суд первой инстанции, установив на основании имеющихся в материалах дела документов, что ответчиком до заключения оспариваемого договора были выполнены ремонтные работы,  а также,  учитывая то обстоятельство, что стоимость ремонта документально подтверждена, пришел к обоснованному выводу о праве ответчика зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту, отказав  Администрации Хасанского муниципального района ПК  в иске.

Довод заявителя жалобы о неправомерном принятии судом первой инстанции в качестве доказательств согласования  проведения зачета затрат ответчика на ремонт арендуемого имущества письма Администрации от 19.03.2007г., судом не принимается, так как из данного письма явно следует, что Администрация не возражает против принятия выполненных на дату составления данного письма  работ, и осуществления в счет их выполнения зачета арендной платы,  а также указывает на иные работы, которые предстоит выполнить ответчику в рамках исполнения его обязанности по проведению капитального ремонта здания.

Приведенный в жалобе довод истца о том, что выполненные работы не соответствуют требованиям действующего законодательства, предъявляемым к работам данного вида, судом отклоняется, поскольку  сроки выполнения капитального ремонта отдельно сторонами не оговорены, следовательно, у ответчика еще есть возможность надлежащим образом завершить выполненные работы, к тому же ранее истец никаких претензий к выполненным работам не предъявлял.

Довод истца о том, что, поскольку ООО «Геба» в соответствии с условиями заключенного договора приняло на себя обязательства по ежемесячной оплате аренды муниципального имущества, требование истца является обоснованным, судом отклоняется, так как данное обстоятельство не может являться основанием для неприменения судом п.2.1.2 договора о праве ответчика на зачет в счет арендной платы затрат, понесенных ответчиком при проведении ремонта в данном здании.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от «10» июня 2008г. по делу № А51-12666/07 12-63/6оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий                                              Л.Ю. Ротко

Судьи                                                                          И.Л. Яковенко

И.С. Чижиков