Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2008 по делу n А51-3674/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

г.Владивосток, ул. 1-ая Морская, 2

  именем Российской Федерации П О С Т А Н О В Л Е Н И Е арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                     Дело № А51-3674/2008 2-91

«15» сентября 2008 г.                                                                  № 05АП-1077/2008

Резолютивная часть постановления оглашена в судебном заседании 11 сентября2008 г., постановлении в полном объеме на основании статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовлено 15 сентября2008 г.

          Пятый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего:   И.Л. Яковенко

судей:                                   Л.Ю. Ротко, И.С. Чижиков

при ведении протокола судебного заседания: судьей Л.Ю. Ротко

при участии в судебном заседании представителей:

от ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» - Бровченко Ю.И. (дов. б/н от 15.08.2008, паспорт 0503 913129 от 24.08.2004), Кузин А.М. (дов. б/н от 15.08.2008, паспорт 548996 от 21.11.2001).

от Управления муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока – Барлеева О.Н. (дов. № 12/1-3110 от 07.08.2008, уд. № 0265 от 04.03.2005).

от МУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» - Артемчук И.Б. (дов. № 1-11/109 от 28.08.2008, паспорт 0504 190930).

от ООО «Тимару Эссетс» - Кожемяко С.Н. (дов. б/н от 01.02.2008, паспорт 0504 179987 от 06.03.2006).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг»

на решение от «25» июня2008 г. по делу № А51-3674/2008 2-91

Арбитражного суда Приморского края судьи А.А. Лошаковой

по иску ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг»

к МУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости», Управлению муниципального имущества, градостроительства и архитектуры г. Владивостока, ООО «Тимару Эссетс»

о признании недействительной сделки купли-продажи

установил:

ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» обратилось в арбитражный суд Приморского края с иском о признании недействительной сделки купли-продажи недвижимости договор № 556-КП от 27.12.2006 г., заключенный между МУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» и ООО «Тимару Эссетс» в отношении объекта муниципальной собственности г. Владивостока нежилого помещения, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Нейбута, д. 63а, общей площадью 569,4 кв.м. на 1 этаже в здании, номера на поэтажном плане 1-3, 3а, 9-11, 14, 19а, 20-39, 73-80 (III) Лит.1.

Решением от 25.06.2008 в иске отказано.

Не согласившись с решением суда, ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» обратилось в суд с апелляционной жалобой.

Обжалуя решение суда, ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» просит его отменить как вынесенное при неправильном применении норм материального и процессуального права. Считает, что ООО «Тимару Эссетс» не является законным собственником и арендодателем помещения, поскольку приобрело свое право собственности на основании ничтожной сделки – договора купли-продажи недвижимости № 556-КУ от 27.12.2006. Полагает, что торги, в результате, которых ООО «Тимару Эссетс» приобрело право собственности на спорные помещения, были проведены с нарушением ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001, поскольку ООО «Тимару Эссетс» приобрело муниципальное недвижимое имущество по цене, которая на 961 017 руб. меньше минимальной возможной цены отчуждения муниципального имущества, определенной муниципальными нормативными актами г. Владивостока. Не согласен с выводом суда и считает себя заинтересованным лицом.

Решение проверяется в порядке ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения сторон, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

02.12.1999 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Владивостока (арендодатель) и ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» (арендатор) заключен договор аренды № 2/497 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Нейбута, дом 63-а, общей площадью 589, 3 кв.м., для использования в целях «телеателье, ант. служба, час. маст., хлебопек., маг.».

Пунктом 1.3 договора срок действия договора установлен с 01.01.2000

по 31.12.2014.

14.01.2000 договор аренды № 2/497 от 02.12.1999 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой Учреждения юстиции «Приморский краевой регистрационный центр».

Решением Думы г.Владивостока №102 от 29.09.2005 «О предварительном согласовании решения об условиях приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2006 год » (в редакции

решения Думы г.Владивостока от 21.07.2007 №263) согласовано решение об

условиях приватизации муниципального имущества на 2006 год в г.Владивостоке, которым установлен способ приватизации спорных нежилых помещений – аукцион, форма подачи предложений о цене – закрытая.

Право муниципальной собственности на данные помещения подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/053/2006-78 от 18.12.2006.

На основании вышеуказанного решения Думы г.Владивостока №102

от 29.09.2005 Администрацией г.Владивостока 21.11.2006 принято постановление № 2877 «О приватизации муниципального имущества, включенного в программу приватизации на 2006 год, по адресу: г.Владивосток, ул. Нейбута, д. 63-а», которым МУ «АПМЗН» было поручено продать спорный объект.

При этом в Приложении к данному постановлению указано, что спорные помещения обременены арендой ЗАО акционерная компания «ВостокТрансТорг» сроком до 31.12.2014.

Информационное сообщение о проведение аукциона по продаже помещений опубликовано в газете «Утро России» от 25.11.2006 №180 (3627). Как следует из текста информационного сообщения, 25.12.2006 с 15.00 МУ «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» проводит торги в форме аукциона, открытого по составу участников и закрытого по форме подачи предложений о цене, по продаже муниципального имущества, в том числе нежилых помещений по адресу: ул. Нейбута, д. 63-а, площадь – 569, 40 кв.м, местонахождение – 1 этаж, начальная цена – 6 286 000 рублей, размер задатка – 1 257 200 рублей, обременение – аренда до 31.12.2014, на основании постановления главы Администрации г.Владивостока № 2877 от 21.11.2006 (лот №11).

25.12.2006 состоялся аукцион по продаже спорных помещений, к участию в котором были допущены ООО «Тимару Эссетс» и ЗАО «Дальневосточная оптовая компания».

Итоги аукциона были оформлены протоколом № 11/2 от 25.12.2006, согласно которому победителем аукциона признано ООО «Тимару Эссетс», предложившее наибольшую цену (6 300 000 рублей).

По итогам аукциона с ООО «Тимару Эссетс» был заключен договор купли-продажи недвижимости №556-КП от 27.12.2006. Право собственности ООО «Тимару Эссетс» на спорные помещения зарегистрировано 30.01.2007.

Истец, полагая, что аукцион проведен с нарушением действующего законодательства, обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что является арендатором помещений, проданных на аукционе, новый собственник предложил изменить договор аренды в части изменения наименования арендодателя и увеличения арендной платы более чем в 42 раза по сравнению с установленной в договоре, полагает, что с такими требованиями вправе обратиться только законный собственник помещений, которым ООО «Тимару Эссетс» не является, так как торги, в результате которых ООО «Тимару Эссетс» приобрело право собственности на спорные помещения, были проведены с нарушением ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» № 178-ФЗ от 21.12.2001, поскольку информационное сообщение об аукционе не содержит данных, позволяющих индивидуализировать продаваемое недвижимое имущество, его характеристики (номера на поэтажном плане), имущество было продано ниже минимальной цены, по которой возможно отчуждение этого имущества. Истец считает себя заинтересованным лицом, в обоснование чего ссылается на ст. 12 ГК РФ.

Рассматривая данный спор, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд первой инстанции пришел выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения. При этом, суд исходил из отсутствия доказательств, подтверждающих нарушение прав и интересов истца порядком проведения аукциона по продаже спорного объекта недвижимости.

Апелляционная судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции правильным и соответствующим фактическим обстоятельствам и нормам права.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 449 АПК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

При этом п. 2 ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 17 Постановления Пленума ВАС от 02.12.1993 № 32 под грубым нарушением правил проведения торгов следует понимать необоснованное исключение из числа участников аукциона лиц, признаваемых покупателями, а также нарушения порядка проведения аукциона, которые могли привести к неправильному определению победителя.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 101).

В рассматриваемой ситуации истец не являлся ни участником, ни организатором аукциона, ни стороной договора купли-продажи, заключенного по его результатам, поэтому в силу ст. 449 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ не вправе оспаривать аукцион и заключенный по его итогам договор.

Признание торгов недействительными не может повлиять на объем и характер прав и обязанностей истца, как арендатора помещения. В силу ст. 617 ГК РФ перемена арендодателя в обязательстве по договору аренды не влияет на существо обязательственного правоотношения и не может затрагивать права и обязанности арендатора, поскольку не препятствует реализации последним прав на недвижимое имущество.

По общему правилу распределения бремени доказывания, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания возлагается на ту сторону, которая ссылается на соответствующие обстоятельства. Истец не указал, в защиту какого права он предъявил иск, какие конкретно его права и законные интересы как арендатора нарушены проведением названного аукциона и заключения по его результатам договора, и не указал, каким образом удовлетворение исковых требований приведет к восстановлению его предположительно нарушенных прав.

Судом обоснованно отклонен довод истца о том, что имущество было продано по цене ниже минимальной цены, по которой возможно отчуждение этого имущества, и определенной в отчете об оценке спорного недвижимого имущества, где начальная цена равнялась нормативной 6 286 000 руб. без НДС, в то время как предложение ООО «Тимару Эссетс» 6 300 000 руб. было подано без учета НДС, так как из представленного в материалы дела отчета № 40/09/2006 об определении стоимости спорных нежилых помещений от 22.09.2006 следует, что указанная в нем стоимость объекта определена с учетом НДС. Отсутствие в протоколе ссылки на НДС не является грубым нарушением проведения аукциона, поскольку стоимость взята из отчета. Довод заявителя жалобы о том, что ООО «Тимару Эссетс» приобрело муниципальное недвижимое имущество по цене, которая на 961 017 руб. меньше минимальной возможной цены отчуждения муниципального имущества, определенной муниципальными нормативными актами г. Владивостока, судебной коллегией также не принимается, поскольку в решении Думы г. Владивостока от 29.09.2005 № 105 о предварительном согласовании решения об условиях приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке на 2006 год нормативная цена спорного объекта установлена в сумме 215 000 руб., что ниже уплаченной.

Довод истца о применении неправильной методики оценщиком при определении цены объекты, подлежащего реализации на торгах, не принимается судом, поскольку отчет оценщика в установленной порядке  никем не оспорен.

При изложенных обстоятельствах решение суда признается законным, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Приморского края от 25.06.2008 по делу № А51-3674/2008 2-91 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд Приморского края.

Председательствующий                                                       И.Л. Яковенко

Судьи                                                                                      И.С. Чижиков

Л.Ю. Ротко