Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2009 по делу n А59-2538/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. 1-я Морская,  2,4, Владивосток, 690007

тел.: [phone], 215-063, 215-098, факс [phone], 215-023

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-2538/2008-С5

06 апреля 2009г.

№ 05АП-2444/2008

Резолютивная часть постановления оглашена      02 апреля 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено      06 апреля 2009г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.И. Фадеевой

судей: Л.Ю. Ротко, И.Л. Яковенко

при ведении протокола секретарем судебного заседания К.И. Граждан

при участии:

от ООО «Спортлайн» представитель Коваленко А.В.(паспорт 6404 №488747, дов-ть от 02.02.09г.).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска

на решение от 29.09.2008г.

судьи О.Н. Боярской

по делу № А59-2538/2008-С5 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску  Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска

к обществу с ограниченной ответственностью «Спортлайн»

о взыскании задолженности по договору аренды и пени за просрочку уплаты средств,

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска (далее истец, ДАГУН г. Южно-Сахалинска) обратился в суд с иском к ООО «Спортлайн» о взыскании задолженности по договору аренды в сумме 159 353,95 рублей и пени за просрочку уплаты средств в сумме 55 767,51 рубль, а всего 215 121,46 рублей.

Решением суда от 29.09.2008г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением суда, Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просиn решение отменить. В обоснование своих доводов указал, что суд не применил закон и нормативные акты подлежащие применению, не дал надлежащую оценку доказательствам, представленным в материалы дела, не принял во внимание доводы Департамента. Считает, что Департамент вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, суд необоснованно указал, что Департаментом не исполнено обязательство по извещению Арендатора об изменении ставки арендной платы в соответствии с п. 2.1 договора аренды, поскольку Акт проверки был получен ответчиком 03.12.2007 и в соответствии с данным актом ответчик должен был сам исчислять размер арендной платы. Полагает, что арендная плата должна была вноситься до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Считает, что ответчик должен был уплатить пеню за просрочку внесения арендной платы за период с 01.12.2004г. по 25.05.2008г. в размере 55 767,51 руб.

В судебном заседании представитель ООО «Спортлайн»  jcgjhbk доводы апелляционной жалобы. Решение Арбитражного суда Сахалинской области считает законным и обоснованным, просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска в судебное заседание не явился. Поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

Правильность принятого судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав доводы ответчика коллегия полагает, что решение не  подлежит отмене по следующим  основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 июня 2000 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска, правопреемником которого является ДАГУН г. Южно-Сахалинска, и ООО фирмой «Дружинин-АДМ», правопреемником которого является ООО «Спортлайн», заключен договор № 1957/329 аренды земельного участка площадью 4006 кв. метров, распложенного на западной стороне пр. Мира на участке между ул. Бумажной и ул. Фабричной под существующее здание водно-оздоровительного комплекса, сроком на 25 лет.

03 сентября 2002 года произведена государственная регистрации договора аренды.

01 августа 2007 года структурным подразделением ДАГУН г. Южно-Сахалинска  Муниципальным земельным контролем составлен Акт № 178 проверки соблюдения земельного законодательства. В ходе проверки сотрудники ДАГУН г. Южно-Сахалинска пришли к выводу, что фактическое целевое использование земельного участка не только водно-оздоровительный комплекс, но и развлекательный комплекс, и торговый центр.

Разрешенное использование является одним из показателей, на основании которых определяется размер арендной платы. Это предусмотрено Расчетом арендной платы, являющимся приложением к договору от 30 июня 2000 года.

Указанное обстоятельство послужило основанием для установления Департаментом размера арендной платы с применением коэффициента разрешенного использования земельного участка 15.

Истец, полагая, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату в связи с чем у него образовалась задолженность по арендной плате в сумме 159353 руб. 95 коп. и пени в размере 55767,51 руб. за период с 01.12.2004г. по 25.05.2008г., обратился с иском в суд.

В силу статей 131, 164, 609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как указывалось выше, спорный договор аренды земельного участка зарегистрирован учреждением юстиции 30.12.1998 за N 1142-Дз, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серия АБ N 0014151.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из содержания пункта 1 статьи 453 ГК РФ, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Поскольку пунктом 2.1 спорного договора аренды земельного участка арендная плата определена в твердой сумме (49033 рубля в год), а ДАГУН г. Южно-Сахалинска изменения относительно размера арендной платы (в связи с изменением преобладающего вида деятельности Арендатора на земельном участке  и, как следствие, изменением коэффициента использования земельного участка, применяемого к базовой ставке арендной платы) в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка не зарегистрировал, следовательно, договор аренды земельного участка на новых условиях (с измененными базовыми размерами арендной платы) в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ является незаключенным.

Данный вывод согласуется с рекомендациями, изложенными в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 9).

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы основного долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

П. 6.1 договора аренды установлено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от суммы неуплаты за каждый день просрочки. Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, а за IV квартал не позднее 25 ноября текущего года путем перечисления денежных средств на указанный расчетный счет.

Как следует из материалов дела, ответчик не всегда своевременно вносил арендную плату за право пользования земельным участком, вместе с тем  из представленных в суд апелляционной инстанции материалов: составленного истцом расчета задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2002г. по 25.05.2008г. с учетом размера арендной платы 49033,44 руб. в год и платежных поручений, следует, что на момент предъявления настоящего иска в суд ответчиком было оплачено в счет платежей по договору аренды № 1957/0329 от 30.06.2000г. 772932,16 руб., в то время как сумма арендной платы, рассчитанная в соответствии с условиями договора аренды, начислена в размере 145872,19 руб., таким образом переплата составила 627059,97 руб., в связи с чем требования о взыскании пени по договору удовлетворению не подлежат.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не противоречат положениям статьи 450 ГК РФ, однако не исключают необходимость соблюдения порядка внесения изменений в договор, подлежащий государственной регистрации в соответствии с нормами гражданского законодательства.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что арендная плата должна была вноситься до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, судом не принимается.

Пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 N 8 разъясняет, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Государственной регистрации в силу данной статьи подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания (пункту 1 статьи 433 ГК РФ).

Таким образом, настоящий договор вступил в силу с момента его подписания. Право владения имуществом у ООО «Спортлайн» возникло с момента заключения договора купли-продажи от 01.10.2007. Согласно условиям названного договора переход права собственности на земельный участок, ставший предметом купли-продажи, находится в зависимости от надлежащего исполнения покупателем своих обязательств по оплате стоимости этого участка. Как указывает сам истец, земельный участок передан ответчику по акту от 12.10.2007г., следовательно, полная оплата цены договора на момент составления акта приема-передачи в соответствии с п. 5.2 договора была внесена.

При таких обстоятельствах тот факт, что государственная регистрация перехода права собственности на проданное имущество осуществлена только 22.11.2007, правового значения не имеет. Обязательство ответчика перечислять арендную плату по спорному договору аренды прекратилось после заключения договора купли-продажи от 01.10.2007г.

Оценивая все доказательства в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, апелляционная коллегия не находит правовых оснований для отмены обжалуемого решения  и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 29.09.2008г. по делу № А59-2538/2008-С5 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий:

Н.И. Фадеева

Судьи:

Л.Ю. Ротко

И.Л. Яковенко