Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2009 по делу n А59-3722/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. 1-я Морская,  2,4, Владивосток, 690007

тел.: [phone], 215-063, 215-098, факс [phone], 215-023

e-mail: [email protected] , http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                              Дело

№ А59-3722/2008 – С4

27 марта 2009г.

№ 05АП-118/2009

Резолютивная часть постановления оглашена      26 марта 2009 г.

Постановление в полном объеме изготовлено      27 марта 2009г.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего: Н.И. Фадеевой

судей: Л.Ю. Ротко, И.Л. Яковенко

при ведении протокола секретарем судебного заседания К.И. Граждан

при участии:

В судебное заседание стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Перспектива-93»

на решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.11.2008 года,  принятое судьей  Карташовой В.Г.  по делу № А59-3722/2008 – С4

по  иску ЗАО «Сахалинская лизинговая компания»

к ООО «Перспектива-93»

о расторжении договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Сахалинская лизинговая компания» (далее Истец, ЗАО «СЛК») обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива-93» (далее ответчик, ООО «Перспектива-93») о расторжении договора аренды здания магазина от 17.07.1995 № 65 .

Ответчик обратился с встречным иском о признании недействительным договора финансовой аренды (лизинга) от 17.07.2007 № 01904/07, устранении препятствии во владении и пользовании спорным помещением. Определением суда от 24.11.2008 отказано в принятии встречного иска .

Решением суда от 26.11.2008г. договор от 17.07.1995 № 65 аренды здания магазина площадью 314,7 кв. м , 1970 года постройки, расположенного по адресу : г. Южно-Сахалинск, пр. Победы , 33-А, расторгнут.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Перспектива-93» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит суд решение отменить. В обоснование своих доводов указало, что договор лизинга, заключен между истцом с ООО «Форум» в момент действия договора аренды с ответчиком, в связи с чем он был лишен возможности пользования имуществом. Полагает, что акт обследования от 19.03.2008 составлен в одностороннем порядке в отсутствие ответчика, в связи  с чем не является надлежащим доказательством.

В судебное заседание стороны не явились. Поскольку в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение не подлежит отмене в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 17 июля 1995 года между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (правопреемник ДАГУН г. Южно-Сахалинска) и ТОО «Перспектива-93» (правопреемник ООО «Перспектива-93») заключен договор аренды здания магазина площадью 317,8 кв. м., расположенного в г. Южно-Сахалинске , пр. Победы, 33 , по условиям которого Комитет (Арендодатель) сдает Арендатору (ТОО «Перспектива-9») в аренду указанное здание магазина сроком на 10 лет с 15.08.1995 по 31.12.2005 ,целевым назначением -магазин по реализации промышленных товаров фирмы «Монтана» ( Германия)( пункты 1.1, 1.2, 1.4 договора). Передача здания арендатору оформлена актом от 17.07.1995.

Договором в числе прочего предусмотрены обязанности Арендатора: использовать арендуемое здание исключительно по назначению, указанному в п. 1.4 договора ( п. 2.2.2 ); не допускать действий, способных вызвать повреждение здания, оборудования, а также расположенных в здании и на прилегающей территории инженерно-коммуникационных сетей ( п. 2.2.6) ; производить оплату арендных платежей ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца на расчетный счет арендодателя ( п. 2.2.7 и 3.2 договора); самостоятельно заключать договоры по специализированными организациями на коммунальное обслуживание здания (п. 2.2.8). Пунктом 5.2 договора предусмотрена возможность одностороннего расторжения договора в судебном порядке при нарушении использовании здания не по назначению ; непоступления арендных платежей за три месяца и более , в других случаях , предусмотренных законодательством .

Сторонами заключались дополнительные соглашения к договору , в том числе: соглашением от 30.12.1998 произведена замена арендатора на ООО «Перспектива-93» ввиду изменения наименования арендатора; соглашением от 17.12.1999 изменено назначение здания - для магазина по реализации промышленных товаров и размещения ветеринарной лечебницы в подвальном помещении (п. 1.4 ); соглашениями от 01.08.2002 , 09.09.2002,26.09.2002 изменены п. 1.1 договора - площадь здания 315,3 кв. м ) и п. 3.1 - размер арендной платы 41 803,87 руб. в месяц .

Соглашением от 02.10.2003 продлен срок действия договора по 31.12.2010; соглашением от 26.01.2006 договор дополнен п. 2.2.13 , согласно которому арендатор обязан застраховать здание в соответствии с условиями, согласованными с арендодателем. Договор аренды и дополнительные соглашениями к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.

Указанный объект недвижимости продан истцу по договору купли-продажи от 01.08.2007. В связи с произведенной технической инвентаризацией к договору купли-продажи сторонами заключено дополнительное соглашение от 12.10.2007 , которым внесены изменения в части технических характеристик здания магазина - площадь 314,7 кв. м , почтового адреса : г. Южно-Сахалинск , пр. Победы , 33-А. Переход права собственности зарегистрирован 05.12.2007 , о чем истцу выдано свидетельство серии 65АВ№061264. Об изменении собственника арендатор уведомлен .

Истец, приобретший арендуемое ответчиком помещение в собственность, с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу ст. 617 ГК РФ вступил в права арендодателя по договору от 17.07.1995.

Соглашение к договору аренды от 22.08.2007 о замене арендодателя с обязанностью уплачивать арендные платежи ЗАО «СЛК» ответчик не подписал. Поскольку ответчик длительное время не вносит арендную плату по спорному договору, а также существенно нарушает иные положения договора, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 4 ст. 619 ГК РФ).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как установлено судом первой инстанции, ответчик фактически прекратил пользование спорным объектом, арендные платежи истцу не уплачивает с декабря 2007 года по настоящее время, в связи с выездом из спорного здания ответчик прекратил действие договоров охраны, страхования и теплоснабжения, вследствие чего в зимний период 2007-2008 года разморожена система отопления магазина, данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не опровергаются ответчиком.

Кроме того, судом первой инстанции признан доказанным тот факт, что с момента продажи здания магазина ЗАО «СЛК» ответчик прекратил пользование спорным зданием и не имел намерения пользоваться им в дальнейшем .

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст.ст. 619, 452 ГК РФ был истцом был соблюден, что подтверждается копиями писем и претензий, направленных ответчику 01.02.2008, 15.02.2008, 14.07.2008, которые были получены ответчиком, а вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора, суд первой инстанции, оценивая все доказательства в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ, пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных требований, в связи с чем расторгнул договора аренды здания магазина от 17.07.1995 № 65.

Довод заявителя жалобы о том, что договор лизинга заключен между истцом с ООО «Форум» в момент действия договора аренды с ответчиком, в связи с чем ответчик был лишен возможности пользования имуществом, судом не принимается, поскольку данный довод был предметом исследования суда первой инстанции и ему была дана надлежащая оценка. Кроме того, факт того, что ответчик самостоятельно прекратил пользование спорным объектом подтверждается материалами дела и не опровергается ответчиком,  доказательств же препятствования в пользовании арендованным имуществом,  а также наличия причинно-следственной связи между прекращением ООО «Перспектива-93» пользованием имуществом и  заключением договора лизинга, ответчиком в нарушение  ст. 65 АПК РФ не предоставлено.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что акт обследования от 19.03.2008 составлен в одностороннем порядке в отсутствие ответчика, в связи  с чем не является надлежащим доказательством, отклоняется, поскольку судом первой инстанции в соответствии со ст. 71 АПК РФ все доказательства оценены в совокупности.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 26.11.2008 года по делу № А59-3722/2008 – С4 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий                                              Н.И. Фадеева

Судьи                                                                          И.Л. Яковенко

Л.Ю. Ротко