Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2008 по делу n А51-4012/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

г.Владивосток, ул. 1-ая Морская, 2

  именем Российской Федерации П О С Т А Н О В Л Е Н И Е арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                     Дело № А51-4012/2008 2-109

«24» ноября 2008 г.                                                               № 05АП-1950/2008

Резолютивная часть постановления оглашена в судебном заседании 20 ноября2008 г., постановление в полном объеме на основании статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовлено 24 ноября2008 г.

          Пятый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего:   С.В. Шевченко

судей:                                   И.С. Чижикова, Н.А. Скрипки

при ведении протокола судебного заседания: судьей Н.А. Скрипкой

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Мишиной С.П. – Безуглый Д.В. (паспорт 0503 406773, дов. от 19.11.2008).

от ООО «Левис» - Цой Л.Б. (паспорт 0501 606123, протокол № 1 общего собрания от 04.04.2002), Мячин В.И. (паспорт 0503 283384, дов. № 1/3 от 19.05.2008).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Левис»

на решение от «12» августа2008 г. по делу № А51-4012/2008 2-109

Арбитражного суда Приморского края судьи А.А. Лошаковой

по иску ИП Мишиной С.П.

к ООО «Левис»

об изменении договора аренды

установил:         

          ИП Мишина Софья Петровна обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к ООО «Левис» о внесении изменений в Преамбулу договора аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 и изложить ее в следующей редакции: «Индивидуальный предприниматель Мишина Софья Петровна (свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серия 25 № 002862934), паспорт серии 05 01 № 428224, выдан Фрунзенским РОФД г. Владивостока 14.06.2001 года, зарегистрирована: г. Владивосток, ул. Союзная, 20-55, именуемая в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Левис» в лице генерального директора Цоя Л.Б., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:»; внести изменения в п. 3.1 Договора аренды недвижимого имущества от 10 июня 2003 года № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 и изложить в следующей редакции: «за указанное в п. 1.1 договора помещение, «арендатор» выплачивает арендную плату в размере 150 500 (сто пятьдесят тысяч пятьсот) рублей в месяц без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца «арендодателю»; внести изменения в п. 3.3 договора аренды недвижимого имущества от 10 июня 2003 года № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 и изложить в следующей редакции: «арендная плата перечисляется «арендатором» на счет «арендодателя». При заполнении платежного поручения необходимо указывать следующие реквизиты: ИП Мишина С.П., ИНН 250500551349, ОГРН 305254003200012, р/с 40802810000000463801 в ОАО АКБ «Приморье», к/с 30101810300000000765, БИК 040502795».

Решением от 12.08.2008 внесены изменения в договор аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 № 01-02492-003-Н-АР-2429-00, заключенный между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока и ООО «Левис», Преамбула договора изменена, изложена в следующей редакции: «Индивидуальный предприниматель Мишина Софья Петровна (свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серия 25 № 002862934), паспорт серии 0501 № 428224, выдан Фрунзенским РОВД г. Владивостока 14.06.2001 года, зарегистрирована: г. Владивосток, ул. Союзная, 20-55, именуемая в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Левис» в лице генерального директора Цоя Л.Б., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем», пункт 3.1 договора изменен, изложен в следующей редакции: «за указанное в п. 1.1 договора помещение, «арендатор» выплачивает арендную плату в размере 150 500 (сто пятьдесят тысяч пятьсот) рублей в месяц без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца «арендодателю», пункт 3.3 договора изменен, изложен в следующей редакции: «арендная плата перечисляется «арендатором» на счет «арендодателя». При заполнении платежного поручения необходимо указывать следующие реквизиты: ИП Мишина С.П., ИНН 250500551349, ОГРН 305254003200012, р/с

40802810000000463801 в ОАО АКБ «Приморье», к/с 30101810300000000765, БИК 040502795».

Не согласившись с решением суда, ООО «Левис» обратилось в суд с апелляционной жалобой.

Обжалуя решение суда, ООО «Левис» просит решение отменить как незаконное и необоснованное. Указывает, что ст. 617 ГК РФ устанавливает правила, что переход права собственности от арендодателя к другому лицу не изменяет условия, на которых было арендовано имущество. Полагает, что ст. 617 ГК РФ запрещает изменение и расторжение договора аренды недвижимости. Считает, что отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы не может служить надлежащим доказательством, поскольку данный отчет оценки арендной платы основан на недостоверных сведениях.

Решение проверяется в порядке ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

10.07.2003 между Управлением муниципальной собственности (арендодатель) и ООО «Левис» (арендатор) заключен договор № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), дом 5 стр. 1, общей площадью 150, 50 кв.м. для использования в целях «офис, оказание бытовых услуг населению», сроком действия с 09.06.2003 по 31.12.2007.

Решением арбитражного суда Приморского края от 23.11.2007 по делу № А51-7831/2007 23-284 установлено, что соглашением об изменении к указанному договору аренды сторонами был увеличен срок договора до 08.06.2018. Договор аренды и соглашение об изменении к договору зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Размер арендной платы установлен пунктом 3.1 договора аренды в сумме 6 720 руб. 65 коп. в месяц без учета НДС. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяцем.

Согласно п. 6.3 договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 24.11.2006 № 414-КП, акта приема-передачи от 05.12.2006, дополнительных соглашений к договору и акту от 27.12.2006 и 17.01.2007 указанные помещения приобрела Мишина Софья Петровна. Ее право собственности зарегистрировано 01.02.2007 г., о чем выдано свидетельство о государственной регистрации серии 25-АА № 828565. В свидетельстве в графе «Существующие ограничения (обременения) права» указано аренда; памятник истории и культуры.

Новый собственник спорных помещений, ИП Мишина С.П., направила в адрес ответчика проект дополнительного соглашения от 17.10.2007 к договору № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 аренды недвижимого имущества от 10.06.2003 о внесении изменений в договор № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 от 10.06.2003, касающихся наименования и реквизитов арендодателя, а также изменение размера арендной платы и ее увеличение до 150 500 рублей в месяц.

Ответчиком проект дополнительного соглашения подписан не был, что истцом было расценено как отказ от внесения изменений в спорный договор аренды, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положениям пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут либо изменен по требованию заинтересованной стороны.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 6.3 договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в связи с существенным изменением обстоятельств, отмены льготы, отмены освобождения от арендной платы и иное, о чем арендатор должен быть извещен заказным письмом с уведомлением.

Факт получения дополнительного соглашения от 17.10.2007г. к договору № 01-02492-003-Н-АР-2429-00 аренды недвижимого имущества от 10.06.2003г. ответчиком не оспаривается.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по спорному договору не изменялся с 2003г., расчет размера арендной платы оформлен с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных нежилых помещений, и извлечение прибыли истцом при сдаче помещений в аренду подпадает под понятие «иного» согласно п. 6.3 договора.

При таких обязательствах суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что иск о внесении изменений в условия заключенного между сторонами договора не противоречит ч. 2 ст. 450 ГК РФ.

При предъявлении исковых требований истец в качестве оснований для внесения изменений в договор аренды недвижимого имущества № 01-02492-003-Н-АР-429-00 от 10.07.2003 сослался на отчет № 11/04/2008 от 16.05.2008 об оценке рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, в связи с чем невнесение изменений в договор аренды ущемит его права и повлечет причинение ущерба. Согласно отчету об оценке рыночной величины арендной платы за спорные нежилые помещения по состоянию на 04.05.2007 рыночная величина арендной платы за спорные нежилые помещения составляет 142 291 руб. 73 коп. в месяц.

В силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1997 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Первоначальным арендодателем являлось муниципальное образование, которое в силу особенностей своего правового положения освобождалось от уплаты налога на имущество и бремени несения расходов по его содержанию, что позволяло устанавливать ставки арендной платы ниже сложившихся на рынке аналогичных услуг.

Мишина С.П. является индивидуальным предпринимателем, деятельность которой направлена на извлечение прибыли, в связи с чем правомерно произвела расчет арендной платы с учетом себестоимости и окупаемости приобретенных нежилых помещений

Поскольку, заключая договор аренды, стороны исходили из разумной оценки обстоятельств, учитывая состояние экономического оборота, баланс интересов сторон, возможность изменения арендной платы (п. 6.3. договора), суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о правомерности заявленных истцом согласно ст.ст. 450, 451 ГК РФ исковых требований, так как установленный договором размер арендной платы не покрывал затрат истца на содержание помещения.

Поэтому апелляционная жалоба ООО «Левис» удовлетворению не подлежит. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебной коллегией не принимаются, так как ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств, что арендная плата ему устанавливалась как субъекту малого предпринимательства.

          Довод заявителя жалобы о том, что отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы не может служить надлежащим доказательством, поскольку данный отчет оценки арендной платы основан на недостоверных сведениях, судебной коллегией также не принимается, так как отчет в установленном законом порядке не оспорен.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Приморского края от 12.08.2008 по делу № А51-4012/2008 2-109 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд Приморского края.

Председательствующий                                                        С.В. Шевченко

Судьи                                                                                    Н.А. Скрипка

                                                                                              И.С. Чижиков