Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2008 по делу n А59-622/08-С4. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Пятый арбитражный апелляционный суд

г.Владивосток, ул. 1-ая Морская, 2

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Еарбитражного суда апелляционной инстанции

г. Владивосток                                                               Дело № А59-622/08-С4

«22» октября 2008 г.                                                           05АП-1571/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2008г.,

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2008г.

Пятый арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего: Н.И. Фадеевой

судей:  С.В. Шевченко, И.С. Чижикова.

при ведении протокола судебного заседания:  судьей С.В. Шевченко

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Цой Ю.Б. – Степанов С.В., доверенность № 4577 от 18.05.07г. на 3 года, паспорт 6402 368010,

от ООО «Сахалин» - Афанасьев С.С., доверенность  б/н от 03.03.08г. на 3 года, паспорт 6401 169159,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Сахалин» на решение  от  «04» августа 2008 г. по делу № А59-622/08-С4 Арбитражного суда Сахалинской области судьи В.Г. Карташовой

по иску индивидуального предпринимателя Цой Ю.Б.

к Обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин»

о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.04.2005г. № 93 и выселении ответчика из нежилого помещения по адресу6 г. Холмск, ул. Советская, 117

установил:         Индивидуальный предприниматель Цой Юрий Борисович (далее - истец, ИП Цой Ю.Б.) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сахалин » (далее - ответчик, ООО «Сахалин») о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.04.2005 № 93 и выселении ответчика из нежилого помещения по адресу : г. Холмск , ул. Советская , 117.

Определением суда от 30.04.2008г. к производству для совместного рассмотрения с первоначальным  иском принят заявленный ответчиком встречный иск об изменении договора аренды от 01.04.2004г., а именно исключении из договора п. 1.2, устанавливающего целевое использование помещения – под продовольственный рынок.

Решением суда от 04.08.08г. договор аренды нежилых помещении от 01.04.2004г. № 93 расторгнут, ответчик ООО «Сахалин» обязан освободить указанное помещение и передать его истцу Цой Ю.Б. в течение 10 дней с даты вступления решения в законную силу. В удовлетворении встречного иска ООО «Сахалин» к ИП Цой Ю.Б. об изменении договора аренды от 01.04.2005г. № 93 отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Сахалин» обратилось с апелляционной жалобой в суд, в которой просит решение суда отменить, исковое заявление оставить без изменения. В обоснование своих требований  указало, что суд неправильно применил положения ст. 617 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также не принял во внимание, что имеющиеся в деле разрешения прежнего собственника нежилых помещений свидетельствуют об отсутствии каких-либо ограничений по срокам сдачи помещений в субаренду. Также полагает, что договор аренды прямо предусматривает обязанность арендатора согласовывать договор субаренды с Комитетом по управлению имуществом, а не с любым лицом, являющимся собственником в соответствующий период.

В судебном заседании заявитель жалобы полностью поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и просит решение отменить, в иске ИП Цой Ю.Б. отказать.

Истец не согласился с апелляционной жалобой ответчика, считает решение законным и обоснованным.

Правильность принятого судебного акта проверяется в порядке и пределах ст.ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, коллегия не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 1 апреля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом МО Холмский район (далее – Комитет по управлению имуществом) и ООО «Сахалин» заключен договор аренды нежилых помещений № 93 (далее – договор аренды), по условиям которого Комитет (Арендодатель) сдает Арендатору (ООО «Сахалин» в аренду встроенное нежилое помещение (магазин) по адресу : г. Холмск, ул. Советская 117 общей площадью 434 кв.м, этаж 1 , полм. 1-27 , кадастровый номер 65-01-09/003/2005-453, целевым назначением – под продовольственный рынок (пункты 1.1, 1.2 договора). Срок действия договора установлен с 01.04.2005 по 31.12.2015 ( п. 1.4).

Договором предусмотрен ряд обязанностей Арендатора в том числе: не производить перепланировки и переоборудования помещений без письменного разрешения Арендодателя ( п. 2.2.3); не сдавать арендуемое помещение в субаренду без письменного разрешения Арендодателя ( п. 2.2.8); плата за помещения, сдаваемые в субаренду, без учета затрат на эксплуатацию (отопление , охрана, Эл/энергия и др.) не должна превышать плату, взимаемую по договору аренды ( п. 2.2.12) .

Указанный объект недвижимости продан истцу по договору купли-продажи от 03.04.2007, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 24.09.2007 сделана регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдано свидетельство серии 65 А № 053833 . Об изменении собственника арендатор уведомлен.

Согласно п. 2.2.8 договора арендатор имеет право сдавать объект в субаренду только с письменного согласия арендодателя. Ответчиком с согласия прежнего арендодателя Комитета по управлению имуществом МО Холмский городской округ»  заключены  9 договоров субаренды сроком до 31 января 2008 года.

Письмом от 24.12.2007 истец, вступивший в права арендатора, уведомил ответчика о несогласии на продление на новый срок договоров субаренды. Письмом от 04.02.2008 истец указал ответчику на необходимость принять меры к выселению субарендаторов из занимаемых помещений ввиду истечения сроков договоров субаренды, в противном случае предложил расторгнуть договор аренды ввиду нарушения ответчиком условий договора.

Ответчик мер к прекращению отношений с субарендаторами не принял, фактически продолжал сдавать помещения в субаренду без согласия арендодателя, что явилось одним из оснований для обращения истца в суд .

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Пунктом 5.2.4 договора также предусмотрено, что по требованию Арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случае нарушения арендатором условий  использования помещения, предусмотренных п. 2 данного договора аренды.

При рассмотрении спора судом установлено, что Комитетом по управлению имуществом был согласован ряд договоров субаренды, заключенных ответчиком с субарендаторами, однако срок субаренды по данным договорам на момент предъявления требования о выселении субарендаторов из занимаемых помещений и выдвижения предложения расторгнуть договор аренды истек. При этом ответчик в нарушение пункта 2.2.8.1. договора аренды продолжил сдавать в субаренду арендуемые помещения без согласия на то соответствующего собственника помещений. Нарушение указанного условия договора аренды подтверждается дополнительными соглашениями от 24 июня, 30 июня, 01 июля 2008 года, заключенными ответчиком с субарендаторами Эпштейн А.А., Ли Ген Сунн, Хан Ок Сен, Кузьминой Ден Сунн , Пак Тен Чун , ООО «Нагваль» , ООО «Евросеть Хабаровск», Мун Ен Сук.

Вышеуказанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому - достаточным основанием для его расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав совокупность обстоятельств дела и оценив представленные сторонами доказательства, арбитражный суд первой инстанции также пришел к обоснованному выводу и о соблюдении истцом требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.

В силу части 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в случае их неисполнения.

Из материалов дела видно и судом установлено, что новый арендодатель 24.12.07г. и 04.02.08г.  направлял в адрес арендатора письма с предложением об устранении нарушений договорных обязательств, также  данные письма содержат предупреждение о расторжении договора в случае, если ответчик не устранит нарушения договора. Получение предупреждений подтверждено копями почтовых уведомлений и ответчиком  не оспаривается.

Как установлено судом, соответствующие нарушения арендатором в разумный срок не устранены, более того, факт сдачи в субаренду спорных площадей имел место и на день принятия обжалуемого судебного акта.

В этой связи суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о досрочном расторжении договора аренды от 01.04.2004г. № 93  в судебном порядке и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Довод ответчика о том, что имеющиеся в материалах дела разрешения прежнего собственника нежилых помещений (выраженные в письмах Комитета № 707, 706, 447, 1492) свидетельствуют об отсутствии каких-либо ограничений по срокам сдачи помещений в субаренду, судом не принимается по следующим основаниям.

Письма Комитета по управлению имуществом № 707 от 23.05.06г. и № 706 от 23.05.06г. датированы 2006 годом, а сами договоры субаренды с указанием конкретного срока сдачи имущества в субаренду были согласованы Комитетом уже в 2007 году, следовательно, данные письма  не могут быть приняты во внимании, как свидетельствующие о согласии собственника имущества на сдачу арендуемого имущества  в субаренду на неопределенный срок.

Ссылка на письма Комитета по управлению имуществом № 447 от 06.03.07г. и № 1492 от 11.09.07г. также необоснованна, так как данные письма не внесли изменения в уже заключенные и надлежащим образом согласованные договоры субаренды в части изменения срока их действия, не содержат условия сдачи имущества в субаренду, с которыми согласился Комитет. К тому же данные письма указывают на необходимость предоставить на согласование в Комитет по управлению имуществом договоры субаренды, заключенные между ООО «Сахалин» и субарендаторами. Более того, в п. 2.2.8.1 договора аренды четко оговорено, что именно договор субаренды согласовывается и регистрируется Комитетом по управлению имуществом. В материалы дела представлены надлежащим образом согласованные договоры субаренды, срок действия которых четко определен в самих договорах и на момент рассмотрения спора истек.

Кроме того, заключив договор купли-продажи, Комитет не вправе более распоряжаться недвижимым имуществом любым способом, поскольку в соответствии со ст. 433 п. 1 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в момент подписания договора как единого документа.

Довод ответчика о том, что договор аренды прямо предусматривает обязанность арендатора согласовывать договор субаренды с Комитетом по управлению имуществом, а не с любым лицом, являющимся собственником в соответствующий период, судом не принимается, поскольку собственником спорных помещений с 24.09.2007 стал истец, и независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, права арендодателя от прежнего собственника перешли к нему в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ.

При изложенных обстоятельствах, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта и  удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от «04» августа 2008 г. по делу № А59-622/08-С4 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в двухмесячный срок через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий                                              Н.И. Фадеева

Судьи                                                                           С.В. Шевченко

И.С. Чижиков