Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2007 по делу n А58-2753/06. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100б

www.4aas.arbitr.ru; E-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции

г. Чита                                                                                  Дело № А58-2753/06

        04АП-434/2007               

02.04.2007г.

Резолютивная часть объявлена 26.03.2007г.

Полный текст постановления изготовлен 02.04.2007г.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Стасюк Т.В., судей: Бурковой О.Н., Куклина О.А., при ведении протокола секретарем Цыцыковой Д.В., в присутствии представителя ЗАО «ВнешИмпортГрупп» Дъячковского Д.П. – представителя по доверенности от 22.02.2007г., рассмотрел апелляционнуюжалобу СПО «Холбос» на решение арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.11.2006г. по иску ЗАО «ВнешИмпортГрупп» к СПО «Холбос» о расторжении договора аренды, выселении, снятии ограничений, а также на определение арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.11.2006г. о возврате встречного иска (судья первой инстанции Алексеева Л.И.).

ЗАО «ВнешИмпортГрупп» обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды, заключенного между Некоммерческой организацией «Целевой фонд будущих поколений» и Союзом потребительских обществ  «Холбос», выселении ответчика из административного здания по адресу: г. Якутск, ул. Крупской , 19, о снятии ограничений.

 Истец уточнил свои исковые требования и просил расторгнуть договор аренды от 26.11.04. № 77/04-АР и выселить ответчика из административного здания, расположенного, по адресу: г. Якутск, ул.  Крупская, 19,  а в части требования о снятии ограничения (обременения) заявил отказ.

Суд на основании статьи 49 АПК РФ принял уточнение иска о расторжении договора аренды и выселении ответчика, в части требования о снятии ограничения (обременения) принял отказ от иска.

  Ответчиком было заявлено ходатайство о принятии встречного искового заявления о признании недействительным договора аренды от 26.11.04. № 77/04-АР. Судом первой инстанции вынесено отдельное определение от 24.11.06. о возврате встречного иска.

 Решением арбитражного суда от 24.11.2006г. были удовлетворены требования ЗАО «ВнешИмпортГрупп» о расторжении договора аренды, заключенного между Некоммерческой организацией «Целевой фонд будущих поколений» и Союзом потребительских обществ  «Холбос», выселении ответчика из административного здания по адресу: г. Якутск, ул. Крупской , 19.

Ответчик, не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, указывая на отсутствие оснований для удовлетворения иска. Ответчиком одновременно обжаловано определение суда первой инстанции о возврате встречного иска. В обоснование апелляционной жалобы ответчик ссылается на то, что судом  первой  инстанции  нарушены  нормы  процессуального  права,   эти нарушения привели к принятию неправильного решения. Встречное исковое заявление, по мнению ответчика, было возвращено судом необоснованно.  Как указывает заявитель апелляционной жалобы, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и судом применен закон, не подлежащий применению. Ответчик в жалобе указывает, что нарушение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей не является существенным нарушением, условий договора, что стороны в договоре, при условии нарушения сроков уплаты арендных платежей, согласовали только пени в размере 0.1%,  что условия по выкупу здания им не нарушены и от своих прав на выкуп он не отказывался.

Представитель ответчика в суд не явился, заявив по факсимильной связи об отложении рассмотрения дела, ссылаясь на болезнь представителя, отмену постановления об отказе в возбуждении производства по уголовному делу, невозможность достижения мирового соглашения.

Представитель истца возражает против отложения рассмотрения дела, ссылаясь на отсутствие конкретной договоренности между сторонами закончить рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции посредством заключения мирового соглашения, а также, полагая, что ответчик умышленно затягивает рассмотрение данного дела в суде апелляционной инстанции. По существу заявленной жалобы истец указывает на законность и обоснованность решения суда первой инстанции и определения о возвращении встречного искового заявления.

Судом ходатайство ответчика об отложении рассмотрения дела отклонено как необоснованное (протокол).

Заслушав доводы истца, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Закрытое акционерное общество «ВнешИмпортГрупп» по договору купли-продажи № 36/05 от 9 декабря 2005 года с Некоммерческой организацией (фондом) «Целевой фонд будущих поколений Республики Саха (Якутия)» приобрело в собственность административное здание с общей площадью 2411,4 кв. м., инв. № 10921, лит. А, А1, расположенное по адресу: г. Якутск, ул. Крупской, 19.

Данный договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Pеспублике Cаха (Якутия), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.12.2005., с ограничением (обременением) прав по договору от 26 ноября 2004года №77/04-АР, по которому НО (фонд) «Целевой фонд будущих поколений» передал в аренду по акту приема-передачи здания от 26.11.2004. Союзу потребительских обществ «Холбос» указанное административное здание сроком на пять лет с 26.11.2004. по 26.11.2009.

Ссылаясь на то, что СПО «Холбос» не вносит арендную плату с декабря 2005 года, тем самым нарушает свои обязательства по пункту 3.2 договора от 26.11.2004. №77/04-АР по оплате арендных платежей, задолженность по которому составила за период с декабря 2005 года по 28 апреля 2006 года - 2 520 301 руб. 24 коп., обратился в суд с иском о расторжении договора аренды от 26.11.2004. №77/04-АР, выселении ответчика.

Заявленные истцом требования обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, учитывая следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского Кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении уставленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского Кодекса РФ).

27.04.2006. истец  направил ответчику письмо № 27/04-06, в котором предложил исполнить свои обязательства по оплате арендных платежей в срок до 10.05.2006.

В установленный срок задолженность по арендным платежам ответчиком не оплачена.

В соответствии со статьей 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствие - в тридцатидневный срок.

10.05.2006г. истцом было вручено ответчику письмо № 09/06, в котором он уведомляет о расторжении договора аренды № 77/04-АР и предлагает заключить соглашение о расторжении арендных отношений.

Как следует из письма № 02-331 от 11.05.2006. ответчик считает, что нарушение в виде просрочки внесения арендной платы не является основанием для расторжения договора аренды, а влечет уплату арендатором штрафа в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки и предложил составить акт сверки до 19.05.2006. Письмо ответчика от 11.05.2006. № 02-331 правильно оценен судом первой  инстанции как отказ на предложение о расторжении договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с ч.2. п.1 ст. 432 Гражданского кодекса российской Федерации существенным являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.

По условиям договора (п. 3.3, 3.5 договора аренды №77/04-АР от 26.11.2004.) арендатор не позднее 15 числа каждого месяца обязан оплачивать арендную плату из расчета 225 руб. за 1 квадратный метр в сумме 542 565 руб. Учитывая возмездный характер данного договора, условия договора об уплате ответчиком арендных платежей являются существенными и доводы ответчика в этой части подлежат отклонению.

Установленный размер ежемесячного арендного платежа сторонами не изменялся, факт нарушения арендатором обязательства по оплате арендных платежей подтвержден материалами дела и не оспаривается ответчиком, при этом по акту сверки, подписанному ответчиком, на 1 июля 2006 года размер задолженности составил 3 465 415 руб. 16 коп.

Исследовав в совокупности материалы дела, суд приходит к выводу, что истцом соблюдены требования статей 619, п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и что нарушение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей в установленном размере и в установленные сроки является существенным нарушением договора аренды и предусмотрено законом в качестве основания для расторжения договора аренды (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах, заявленные истцом требования подтверждены материалами дела, заявлены истцом обоснованно и подлежат удовлетворению.

Подлежит отклонению довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут быть не может по причине согласования сторонами условий о выкупе арендуемого имущества. Согласно ст. 624 ГК РФ условия о выкупе имущества предусматриваются договором аренды. Пункт 1.3. договора аренды предусматривает, что выкуп и соответственно переход права собственности наступает только при условии полной выплаты выкупной цены. Пунктом 3.8. договора аренды стороны договорились, что арендная плата, уплаченная в период действия договора, засчитывается в выкупную цену. Однако, условия договора о выкупе арендуемого ответчиком помещения не изменяют природу договора аренды (возмездное пользование имуществом), а, следовательно, не влекут и иного регулирования отношений сторон.

Заявление о встречных исковых требованиях ответчика было обоснованно возвращено ответчику.

СПО «Холбос» заявил встречный иск к ЗАО «ВнешИмпортГрупп», который по договору купли-продажи недвижимого имущества от 09.12.05. выступает на стороне арендодателя, о признании договора аренды № 77/04-АР от 26.11.2004. недействительным, при этом указал, что договор подписан бывшим председателем СПО «Холбос» Борисовым В.Д., который не обладает правом на подписание договора, тогда как только председатель правления союза обладает правом на подписание договора в соответствии со статьей 37 ФЗ «О потребительской кооперации».

Согласно ч. 3 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, встречный иск принимается арбитражным судом, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования, удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска, между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Сопоставив первоначальные требования (о досрочном расторжении договора аренды в связи с нарушением условий по своевременной оплате арендных платежей,  выселении  ответчика из  административного  здания) и требования, содержащиеся во встречном иске (ответчик просит признать недействительным договор аренды от 26.11.04. № 77/04-АР., заключенный между СПО «Холбос» и Некоммерческой организацией «Целевой фонд будущих поколений»), судом первой инстанции было установлено, что  заявленное встречное требование не имеет в совокупности условий встречности, срочности и однородности с первоначальным требованием, и, следовательно, не может быть признано направленным к зачету первоначального требования.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что из предмета и правовых оснований встречного иска не следует, что его удовлетворение исключит полностью или в части удовлетворение первоначального иска, встречный иск носит самостоятельный и спорный характер, нуждается в проверке обоснованности заявленных требований и исследовании вопроса о правомерности подачи ответчиком указанного иска в рамках отдельного арбитражного дела, в связи с чем суд приходит выводу о том, что их совместное рассмотрение усложнит процесс  рассмотрения дела. Следует учесть, что в целях рассмотрения встречного требования появится необходимость привлечения к участию в деле Некоммерческой организации «Целевой фонд будущих поколений» как стороны, подписавшей оспариваемый договор.

В соответствии с частью 4 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд возвращает встречный иск, если отсутствуют условия, предусмотренные частью 3 настоящей статьи, по правилам статьи 129 настоящего кодекса.

        При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно возвратил ответчику встречный иск, достаточно полно указав мотивы возврата.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.11.2006г. а также определения арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20.11.2006г. о возврате встречного иска.

Расходы по госпошлине подлежат распределению пропорционально удовлетворенным исковым требованиям, по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 258, 268-272 АПК РФ, Арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24 ноября 2006г. по делу №А58-2753/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 20 ноября 2006г. по делу №А58-2753/06 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с СПО «Холбос» государственную пошлину в доход Федерального бюджета РФ в размере 1 000 руб.

Постановление апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                                               Т.В. Стасюк

Судьи                                                                                                                         О.Н. Буркова

                                                                                                                        О.А. Куклин