Постановление четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n а58-4292/2010 по делу о признании недействительным договора аренды муниципального нежилого фонда и применении последствий недействительности сделки в виде освобождения арендуемой части кровли здания.суд первой инстанции арбитражный суд республики саха (якутия)

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2010 г. по делу N А58-4292/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2010 года
Полный текст постановления изготовлен 08 декабря 2010 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Н.В. Клочковой,
судей Е.Н. Скажутиной, А.В. Макарцева,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульзутуевой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента имущественных отношений Окружной администрации города Якутска и ОАО "Мегафон" на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 сентября 2010 года по делу N А58-4292/2010 по иску Прокуратуры Республики Саха (Якутия) к Департаменту имущественных отношений Окружной администрации города Якутска, Муниципальному образовательному учреждению дополнительного образования для детей "Детско-юношеская спортивная школа N 1" городского округа "Город Якутск", Открытому акционерному обществу "Мегафон" о признании недействительным договора аренды N 118 от 26 декабря 2007 года и применении последствий недействительности сделки (суд первой инстанции: Решетникова С.Н.);
при участии в судебном заседании:
от истца Прокуратуры Республики Саха (Якутия): Казанцева Л.Н. - старший прокурор отдела прокуратуры Забайкальского края (поручение N 38-08/4292-2010 от 12.11.2010);
от ответчика ОАО "Мегафон": Бутин А.Г. - представитель (доверенность от 01 июля 2009 года);
от ответчика Департамента имущественных отношений Окружной администрации города Якутска: не явился, извещен;
от ответчика ДЮСШ N 1: не явился, извещен;
установил:
Прокуратура Республики Саха (Якутия) (далее - Прокуратура, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Окружной администрации города Якутска далее - Департамент), Муниципальному образовательному учреждению дополнительного образования для детей "Детско-юношеская спортивная школа N 1" городского округа "Город Якутск" (далее - ДЮСШ N 1), Открытому акционерному обществу "Мегафон" (далее - ОАО "Мегафон") о признании недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договора N 118 от 26 декабря 2007 года аренды муниципального нежилого фонда и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ОАО "Мегафон" освободить арендуемую часть кровли здания МОУ ДО "Детско-юношеская спортивная школа N 1" городского округа "Город Якутск" по адресу: город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, - от оборудования сотовой связи. В обоснование иска прокуратура ссылается на то, что ответчики при заключении спорного договора на новый срок не провели торги, чем нарушили порядок, установленный статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 17 сентября 2010 года иск удовлетворен, договор аренды N 118 муниципального нежилого фонда от 26 декабря 2007 года между Департаментом имущественных отношений Окружной администрации города Якутска, ДЮСШ N 1 и ОАО "Мегафон" признан недействительным. На ОАО "Мегафон" в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу возложена обязанность освободить кровлю здания расположенного по адресу: город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, - от оборудования сотовой связи. С ОАО "Мегафон" и ДЮСШ N 1 в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере по 2 666,67 рублей с каждого. Как следует из судебного акта, основанием для удовлетворения иска послужил вывод суда о том, что со 02 декабря 2008 года спорный договор был возобновлен на неопределенный срок, что по своей правовой природе является заключением договора на новый срок и его заключение должно проводиться по результатам торгов. Суд руководствовался статьями 166, 167, 168, 422, 621 ГК РФ, статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Ответчики ОАО "Мегафон" и Департамент имущественных отношений Окружной администрации города Якутска, не согласившись с решением суда, подали на него апелляционные жалобы, ставят вопрос об отмене решения суда в связи с неправильным применением норм материального права, нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просят принять новый судебный акт и отказать в удовлетворении заявленных требований.
Департамент указывают на то, что статья 17.1 в Федеральный закон "О защите конкуренции" была внесена Федеральным законом N 108-ФЗ от 30.06.2008 г. и ее применение к договору аренды муниципального нежилого фонда N 118, заключенному 26 декабря 2007 года до вступления в силу указанной нормы, неправомерно. Считает, что выводы суда о продлении договора на неопределенный срок не соответствуют условиям договора о прекращении его действия по окончании срока, а применение судом статьи 167 ГК РФ предполагает возложение на Департамент имущественных отношений обязанности возвратить ЗАО "Мобиком-Хабаровск" все полученные в период действия договора аренды денежные средства.
ОАО "Мегафон" считает, что крыша как конструктивный элемент здания не может быть передана в пользование отдельно от здания и в силу пункта 1 статьи 607 ГК РФ не может являться объектом аренды. Полагает, что в спорном договоре не согласовано условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, в связи с чем договор нельзя считать заключенным и оценивать его на предмет недействительности.
Стороны о времени и месте судебного заседания были уведомлены надлежащим образом. Представитель ответчика ОАО "Мегафон" в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить и в иске отказать.
Прокурор считает апелляционные жалобы не подлежащими удовлетворению, а решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.
Департамент и ДЮСШ N 1 явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
Руководствуясь частью 1 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных ответчиков.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы апелляционных жалоб, материалы дела, выслушав представителей сторон и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует, что 26 декабря 2007 года ответчики Департамент имущественных отношений Окружной администрации города Якутска (арендодатель), ДЮСШ N 1 (балансодержатель) и ЗАО "Мобиком-Хабаровск" (прекратившее свою деятельность с 01.07.2009 г. в результате реорганизации путем присоединения к ОАО "Мегафон" г. Москва) (арендатор) подписали договор N 118 аренды муниципального нежилого фонда, по условиям которого Департамент обязался предоставить во временное возмездное пользование площадь размером 10,0 кв. м на кровле здания ДЮСШ N 1, расположенного по адресу: город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, - под размещение оборудования сотовой связи, на срок с 01 января 2008 года по 01 декабря 2008 года. Арендная плата установлена в размере 16 400 руб. в квартал плюс НДС 2 952,0 руб. (пункты 1.1, 1.2, 2.1, 5.1 договора). Объект был передан ЗАО "Мобиком-Хабаровск" по акту приема-передачи от 01 января 2008 года.
Здание ДЮСШ N 1 по адресу: город Якутск, ул. Дзержинского,5, - является муниципальной собственностью города Якутска (свидетельство о государственной регистрации права серия 14-АА N 322493, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 14-01/36-04/2004-1722 от 16 ноября 2004 года).
Доводы апелляционной жалобы ОАО "Мегафон" о том, что спорный договор нельзя считать заключенным и часть кровли не может являться предметом аренды, апелляционный суд отклоняет.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Статьей 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В пункте 7 Постановления 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что передача отдельных частей здания в пользование допускается, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.
Существенные условия договора аренды здания или сооружения установлены статьями 607, 650, 654 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статьей 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Оценив в совокупности условия договора N 118 от 26 декабря 2007 года, акт приема-передачи от 01 января 2008 года, письмо ОАО "Мегафон" от 23 апреля 2010 года N 514-0ДО-исх.-00263/10, действия сторон при исполнении договора и отсутствие разногласий между участниками сделки при размещении на арендованном участке крыши антенно-фидерного оборудования апелляционный суд приходит к выводу, что существенные условия договора аренды недвижимого имущества, в том числе о его объекте, в договоре N 118 от 26 декабря 2007 года сторонами согласованы. От имени собственника имущества договор подписан уполномоченным лицом, установленная для данного вида договоров статьей 651 ГК РФ форма соблюдена. Таким образом, договор N 118 от 26 декабря 2007 года следует признать заключенным.
Вместе с тем, апелляционный суд считает обоснованными доводы апелляционной жалобы Департамента о несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и неправильном применении судом первой инстанции при разрешении настоящего спора положения статьи 621 ГК РФ и статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции".
Нормы главы 34 ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон по договору аренды, предусматривают различные правовые последствия при истечении срока договора аренды и при его прекращении.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Пунктом 1 статьи 425 ГК РФ установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
В соответствии со статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Спорным договором установлено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока. Срок действия договора может быть изменен по соглашению сторон. Вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-дневный срок и оформляются дополнительными соглашениями (пункт 8.1). Арендатор обязан за месяц до истечения срока аренды письменно уведомить Арендодателя о намерении перезаключить договор - путем внесения заявки на продление аренды (установленного арендодатели образца), с прилагаемыми к ней копиями платежных документов, подтверждающих оплату за аренду (пункт 4.4.6). Арендодатель обязан в случае прекращения договора на любых законных основаниях, включая истечение его