Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2008 по делу n А10-336/08. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100 «б»

www.4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                   Дело №А10-336/08

04АП-1366/2008

“02” июня 2008 г.

(с перерывом в судебном заседании)

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2008 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей И.Ю. Григорьевой, Д.Н. Рылова при ведении протокола судебного заседания судьей Е.В. Желтоуховым, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ТАН», на решение арбитражного суда Республики Бурятия от 27 марта 2008 года по делу №А10-336/08-8, принятое судьей Ковалевой Н.А.,

при участии:

от заявителя: Мункуева А.В., представителя по доверенности от 13.02.2008г.;

от заинтересованного лица: не было;

и установил:

Заявитель, ООО «ТАН», обратился с требованием о понуждении Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ОАО «Бурхозторг» к ООО «ТАН» на объект недвижимого имущества склад (ангар), расположенный по адресу г. Улан-Удэ, проспект Автомобилистов, 5А.

Решением суда первой инстанции от 27 марта 2008г. заявителю отказано в удовлетворении требований.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

Судом первой инстанции установлено, что 14 июня 2000г. ОАО «Бурхозторг» (продавец) и ООО «Тан» (покупатель) подписали договор купли продажи недвижимого имущества: здание производственного ангара (склад), литера Ж, площадью 501, 84 кв.м., расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, Стрелка 45 на земельном участке 1,28 га.

В договоре указано, что продаваемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности, что подтверждается Планом приватизации Бурятского арендного предприятия «Росхозторг», утвержденного Госкомитетом Республики Бурятия в 1993г.

Таким образом, право собственности на спорное имущество возникло у продавца до введения в действие ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998).

Согласно договору от 14.06.2000г. цена приобретаемого недвижимого имущества составляет 30 000 руб., продавец обязан в течение одного дня с момента оплаты стоимости имущества передать его покупателю по приемо-сдаточному акту.

По акту приема- передачи от 26.07.2000г. недвижимое имущество передано покупателю.

В связи с завершением конкурсного производства, аннулированием регистрации ОАО «Бурхозторг» и исключением его из реестра юридических лиц право собственности на недвижимое имущество за ООО «ТАН» зарегистрирован не был. Сообщением от 29.06.2007г. №01/024/2007-163 Управление Федеральной регистрационной службы по РБ отказало ООО «ТАН» в регистрации права собственности на спорное имущество.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права.

В силу части 1 статьи 551 названного Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно абзацу 1 пункта 2 статьи 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие названного Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Пунктом 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним.

Таким образом, при сохранении правообладателем ранее возникшего права в неизменном виде оно признается без соответствующей регистрации, но в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

На дату заключения договора 14.06.2000г. у ОАО «Бурхозторг» отсутствовало зарегистрированное в учреждении юстиции право собственности на отчуждаемое по данному договору имущество.

Исходя из положений пункта 63 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (утверждены постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219), при государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества от одного правообладателя к другому в Единый государственный реестр должны быть внесены сведения о прекращении права на объект недвижимого имущества у прежнего правообладателя в связи с его переходом к новому правообладателю, что предполагает обязательность внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество сведений о праве прежнего правообладателя на отчуждаемый объект недвижимого имущества.

С учетом того, что прежний правообладатель - ОАО «Бурхозторг» не обращался в регистрирующий орган, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не могут быть внесены сведения о его праве на здание, отчужденное истцу, а также об основаниях возникновения права продавца на отчуждаемое недвижимое имущество.

Общество, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить.

Представитель общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, указав следующее.

Федеральным законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В то же время, в соответствии с пунктами 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27 мая 2003 г. № 1069/03, в случае ликвидации второй стороны договора на момент подачи заявления о регистрации положения п. 3 ст. 551 ГК РФ применяются согласно правилу об аналогии закона.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Арбитражный суд Республики Бурятия, признавая сохранение за прежним правообладателем – ОАО «Бурхозторг»  ранее возникшее право без соответствующей регистрации, правомерно считает, что в случае вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот регистрация ранее возникшего права обязательна, как и регистрация последующего права собственности приобретателя.

Вынося данное заключение, суд первой инстанции не учел и не оценил в своем решении следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:

Истец владеет и пользуется спорным недвижимым имуществом на законных основаниях. Так, в соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Право собственности ОАО «Бурхозторг» на недвижимость было зарегистрировано 10.03.1995 г. в БТИ г. Улан-Удэ, что подтверждается регистрационным удостоверением № 4797 от 10.03.1995 г.

Спор о праве собственности на недвижимое имущество отсутствует. Согласно справкам Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Комитета по управлению имуществом г. Улан-Удэ, приложенным к делу, склад (ангар), расположенный по адресу: 670045, г. Улан-Удэ, пр. Автомобилистов, 5А, в реестрах федерального, республиканского и муниципального имущества не значится.

Истец в связи с прекращением деятельности прежнего правообладателя спорным имуществом не имеет возможности зарегистрировать свое право на объект недвижимости.

Таким образом, Арбитражный суд Республики Бурятия в своем решении необоснованно не учел вышеуказанную правовую позицию ВАС РФ и не принял во внимание имеющиеся обстоятельства, тем самым, лишив истца законной возможности установить переход права собственности на недвижимость в судебном порядке.

Представитель Управления в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление №1392530.

Представленным ходатайством, Управление просило рассмотреть дело в его отсутствие, отказав заявителю в удовлетворении жалобы.

В связи с ликвидацией и исключением из государственного реестра юридических лиц ОАО «Бурхозторг» и в связи тем, что государственная регистрация носит заявительный характер. Истец, по мнению ответчика, выбрал ненадлежащий способ защиты своего права.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ст.ст. 122, 123 АПК РФ.

Согласно п. 2 ст. 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 АПК РФ, изучив представленные материалы и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Согласно договора от 14.06.2000г. ООО «ТАН» приобрел у ОАО «Бурхозторг», в ходе проведения процедуры банкротства последнего, производственный ангар (литер Ж), площадью 501,84 м. кв. расположенного по адресу г. Улан-Удэ, Стрелка, принадлежащего продавцу планом приватизации Бурятского арендного предприятия «Росхозторг» утвержденного Госкомитетом Республики Бурятия в 1993г.

Решением регистрационно-лицензионной палатой от 23.01.2002г. ОАО «Бурхозторг» исключен из реестра юридических лиц.

На момент обращения ООО «ТАН» о регистрации перехода права на указанный объект недвижимости, в едином государственном реестре прав собственности на объекты недвижимости отсутствовали сведения о праве собственности ОАО «Бурхозторг», что явилось основанием для отказа заявителю в регистрации перехода права на указанный объект недвижимости.

Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Вместе с тем из позиции Президиума ВАС РФ изложенной в Постановлении по делу №1069/03 от 27.05.2003г., следует, что статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Подобным образом должен быть решен и вопрос о возможности регистрации перехода права собственности на основании договора, не отвечающего, по мнению органа государственной регистрации, требованиям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Органам государственной регистрации не предоставлено права оценивать наряду с условиями договора иные документы, свидетельствующие, по мнению обратившегося с заявлением о регистрации лица, о наличии всех необходимых данных, требующихся для признания договора заключенным и соответствующим законодательству.

Следовательно, вывод о том, является ли договор заключенным и соответствующим законодательству, должен быть сделан судом. При этом суд должен оценить все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора и спора.

Общество представило в суд следующие документы: договор от 14.06.2000г., акт приема передачи недвижимого имущества от 26.07.2000г., справку об изменении адреса объекта продажи на г. Улан-Удэ, проспект Автомобилистов, 5 «А», платежное поручение №605 от 02.08.2000г. на сумму 30 000 руб. включая НДС, с целью назначения  платежа – за ангар по договору купли-продажи, копия технического паспорта БТИ на март 1995г. ОАО «Бурхозторг», инвентарную карточку ФГУП «Ростехинвентаризация» по Республике Бурятия  №6182 по состоянию на 26.10.2005г, справку Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия от 21.11.2007г., справку ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Бурятия от 23.11.2007г., справку Комитета по управлению имуществом Администрации г. Улан-Удэ от 22.11.2007, свидетельствующие об отсутствии спора о праве на данный объект недвижимости, Технический паспорт на нежилое помещение от 19.10.2005г., на ООО «ТАН», уточняющий размер площади объекта недвижимости по адресу г. Улан-Удэ, проспект