Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2008 по делу n А19-415/08-55. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, г. Чита, ул. Ленина, 100-б

        www.4aas.arbitr.ru; E-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                          

дело №А19-415/08-55

04АП-1414/2008

20 мая 2008 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Куклина О.А., судей Бурковой О.Н. и Юдина С.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Еремеевой Ю.В. рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении Четвертого арбитражного апелляционного суда по адресу: г.Чита, ул.Ленина, 100-б, апелляционную жалобу администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 марта 2008 года по делу №А19-415/08-55 по иску администрации города Иркутска к обществу с ограниченной ответственностью «СибРемСтрой» о расторжении договора, изъятии помещения и взыскании 9 486,72 руб. (судья Антонова С.Н.).

В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

В судебном заседании суд

У С Т А Н О В И Л:

23.08.2005 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска и ООО «СибРемСтрой» заключен договор аренды нежилого помещения №6818, в соответствии с условиями которого истец обязался передать во временное владение и пользование ответчика муниципальное нежилое встроенное помещение, находящееся в здании-памятнике «Жилые дома с магазинами в комплексе 1-го поселка ГЭС» 1950-е г.г., расположенное на первом этаже 3-х этажного кирпичного жилого дома по адресу: г.Иркутск, ул.Безбокова, д.6 (по техпаспорту литера Ж) общей площадью 135,1 кв.м согласно позициям 12-32 по первому этажу, отраженным в техническом паспорте, изготовленном МУП БТИ г. Иркутска 1.06.2005 года, для размещения офиса. Площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, установлена на основании технического паспорта объекта и составляет 71,2 кв.м. Срок договора стороны установили с 1.08.2005 года по 31.07.2010 года.

В соответствии с пунктом 2.2 договора ответчик обязался принять объект в установленном договоре порядке и использовать его исключительно по целевому назначению, содержать объект в надлежащем санитарно-техническом состоянии, производить ежегодно текущий ремонт, в соответствии с графиком, указанном в приложении к договору, своевременно перечислять арендную плату, обеспечить доступ арендодателя на объект для осуществления контроля.

Пунктом 6.2.2 договора стороны установили, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию сторон в установленных законодательством случаях, а также в случаях использования объекта арендатором не по целевому назначению, не использования, не исполнения или ненадлежащего исполнению обязательств по оплате предусмотренных договором платежей, ненадлежащего исполнения условий договора.

Помещение и земельный участок, расположенный под ним, были переданы ответчику в удовлетворительном состоянии по акту приема-передачи от 1.08.2005 года.

Договор аренды от 23.08.2005 года №6818 зарегистрирован ГУ ФРС по Иркутской области и УОБАО 19.01.2006 года, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №38-38-01/089/2005-290.

2.11.2007 года, в связи с реорганизацией Комитета по управлению муниципальным имуществом в форме присоединения к администрации г.Иркутска, истец направил в адрес ответчика письмо от 30.10.2007 года №505-70-9966/7 с предложением расторгнуть договор аренды от 23.08.2005 года №6818, оплатить пени за несвоевременную уплату арендной платы, задолженность по земельному платежу и освободить занимаемое помещение. Согласно копии реестра заказной корреспонденции КУМИ г.Иркутска (л.д. 31) письмо было направлено ответчику по двум адресам: г.Иркутск, ул.Коммунаров, 1 и г.Иркутск, ул.Безбокова, 6. Доказательств вручения указанных писем ответчику истец не представил.

Из представленной в материалы дела копии Устава ООО «СибРемСтрой» (л.д. 34) следует, что учредитель общества Чечеткин Ю.Л. зарегистрирован по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, 9 микрорайон, д.84 кв.215; адрес местонахождения общества и  одновременно почтовый адрес общества: г.Иркутск, ул. Коммунаров, 1.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате и плате за пользование земли и указав в обоснование, что действий со стороны ответчика в ответ на предупреждение о расторжении договора от 30.10.2007 года не последовало, что исключает возможность досудебного урегулирования спора, 27.12.2007 года истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды №6818 от 23.08.2005 года, изъятии помещения и взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 1 779,99 руб., неустойки в сумме 4 376,28 руб., платы за пользование земельным участком в размере 941,51 руб., неустойки за просрочку внесения земельных платежей в размере 2 368,94 руб.

В материалы дела истцом представлена копия акта от 12.10.2007 года (л.д. 65) из которого следует, что главным специалистом отдела аренды и контроля КУМИ г. Иркутска Голубь Н.М. и ведущим специалистом Кузнецовой Л.А. при осмотре объекта аренды через окно было установлено, что ремонт помещения не производится, по целевому назначению помещение не используется с 2005 года.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на отсутствие задолженности перед истцом, представил в материалы дела копии платежных поручений №№26, 27, 28 и 29 от 14.02.2008 года в подтверждение оплаты арендной платы за аренду нежилого помещения и платы за землю, а также пени в общей сумме 20 609,43 руб.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил расторгнуть договор аренды №6818 от 23.08.2005 года, изъять помещение, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 2 143 руб. за период с 1.03.2008 года по 12.03.2008 года. Уточнение было принято судом.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 марта 2008 года в части требования о расторжении договора от 23.08.2005 года иск оставлен без рассмотрения, с ответчика взыскано 2 143 руб. арендной платы и 4,70 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить в части оставления без рассмотрения  требования о расторжении договора аренды от 23.08.2005 года и изъятии помещения, принять новый судебный акт, удовлетворить требование истца в данной части. В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что в соответствии с нормами ст.ст.450 и 619 ГК РФ по месту регистрации ответчика, ему было направлено предупреждение и предложение о расторжении договора аренды. Однако ответчик не являлся за получением почтовой корреспонденции, в подтверждение истцом к апелляционной жалобе приложена копия конверта №049768, направленного в адрес ООО «СибРемСтрой» по адресу: г.Иркутск, ул.Коммунаров, 1,  возвращенного почтой с указанием «организация не значится».

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с положениями п.5 ст.268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность решения суда первой инстанции в обжалованной части то есть в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и в части отказа в удовлетворении требования об изъятии у ответчика спорного помещения.

Оставляя иск без рассмотрения в части требования о расторжении договора от 23.08.2005 года, суд первой инстанции исходил из того, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не соблюден, так как предложение о рассмотрении вопроса о расторжении договора аренды ответчик не получал, истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения.

В силу статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, в том числе, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Исходя из положений п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Такое требование в соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичное положение о досудебном порядке урегулирования спора содержится в ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В направленном ответчику 2.11.2007 года заказным письмом с уведомлением предупреждении от 30.10.2007 года №505-70-9966/7 истец предложил ООО «СибРемСтрой» в срок до 10.11.2007 года расторгнуть договор аренды от 23.08.2005 года №6818, оплатить имеющуюся задолженность и освободить занимаемое помещение.

В соответствии с рекомендациями, изложенными ВАС РФ в п.30 информационного письма от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной», необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Доказательств получения ответчиком предупреждения от 30.10.2007 года №505-70-9966/7 истцом в суд первой инстанции не представлено.

Приложенная истцом к апелляционной жалобе копия конверта №049768, направленного в адрес ООО «СибРемСтрой» по адресу: г.Иркутск, ул.Коммунаров, 1,  возвращенного почтой с указанием «организация не значится» не может служить доказательством вручения ответчику письменного предупреждения о расторжении договора аренды, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что администрацией г.Иркутска не соблюдена установленная п.2 ст.619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя и соответствии с п.2 ст.148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил без рассмотрения требование истца о расторжении договора аренды от 23.08.2005 года №6818.

Учитывая, что требование о расторжении договора аренды оставлено судом без рассмотрения, а срок договора аренды от 23.08.2005 года №6818 не истек, не подлежит удовлетворению и требование истца об изъятии переданного ответчику на основании названного договора нежилого встроенного помещения.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены либо изменения не усматривается.

Руководствуясь ст.ст.258, 268-271 АПК РФ, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 марта 2008 года по делу №А19-415/08-55 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:                                                                                      О.А. Куклин

Судьи:                                                                                                                                 О.Н. Буркова

С.И. Юдин