Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2015 по делу n А58-6157/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Ленина, дом 100б, Чита 672000, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                  Дело № А58-6157/2014

25 августа 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 августа 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2015 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Макарцева А.В.,

судей Гречаниченко А.В., Скажутиной Е.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Исламовой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кувандыковой Ирины Владимировны на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года по делу № А58-6157/2014 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Кувандыковой Ирины Владимировны (ИНН 143401059816, ОГРН 304143424600124) к Нерюнгринской городской администрации (ИНН 1434027046, ОГРН 1031401720129) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Центр независимых экспертиз» (ИНН 1434025000, ОГРН 1021401004976) (суд первой инстанции: Аринчёхина А.Ю.),

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель Кувандыкова Ирина Владимировна обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Нерюнгринской городской администрации о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. Из апелляционной жалобы следует, что суд первой инстанции не выяснил действительную стоимость спорного объекта; суд необоснованно отклонил  вопросы, представленные истцом для проведения экспертизы; суд неправомерно отказал в назначении по делу повторной судебной экспертизы; в ходе оценки оценивалось не само помещение, а заключение эксперта.

От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит в ее удовлетворении отказать.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание своих представителей не направили, о месте и времени его проведения уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в их отсутствие.

Решение пересматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Предметом иска по настоящему делу является требование индивидуального предпринимателя Кувандыковой Ирины Владимировны к Нерюнгринской городской администрации о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Как следует из материалов дела, 16 января 2007 года между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Город Нерюнгри» №110, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество (объект), расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, 18, кв. 102К, 1 этаж, по плану помещения №№1-3 в соответствии с приложением 1 к договору, общей площадью 18,00 кв.м. в качестве офисного помещения.

Актом приема-передачи в аренду нежилого помещения от 16.01.2007 объект передан арендодателю арендатором.

Впоследствии сторонами ежегодно заключались договоры аренды недвижимого имущества от 16.01.2008, от 30.01.2009 №185, от 25.12.2009 №138, от 17.01.2011 №161, от 08.12.2011 №25 (с изменением адреса и площади объекта: 678960, Республик Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, 18 (1-й этаж, общая площадь 24,00 - кв.м. (помещения №1-3, согласно приложению №3), от 09.01.2013  №62, от  19.02.2014 №14.

В целях приобретения арендуемого нежилого помещения,15 августа 2015 года между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) подготовлен договор купли-продажи муниципального имущества №2-14, по условиям которого продавец продает, а покупатель на условиях договора покупает в собственность недвижимое имущество: нежилое помещение площадью 24,0 кв.м., 1 этаж, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, 18 (далее - Объект).

Договор подготовлен сторонами на основании обращения истца от 28.05.2014 №5-2014, отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.07.2014 №142/1-2014, выполненного третьим лицом ООО «Центр независимых экспертиз» и постановления Нерюнгринской городской администрации от 13.08.2014 №244 «О реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества».

Право собственности продавца на объект зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.10.2008 сделана запись регистрации №14-14-08/011/2008-055, кадастровый (условный) номер:14-14-08-006/2008-376.

Техническое состояние объекта, его степень износа и характеристики изложены в техническом паспорте с инвентарным номером №98 406 000/НР2/000074-1 от 08.11.2007.

Пунктом 3.1. договора установлена цена договора объекта – 1 268 000 руб. Оплата по договору производится в рублях единовременно в полном объеме не позднее 30 дней с момента подписания договора (п. 3.2. договора).

Не согласившись с установленной договором ценой, а также с условием единовременной оплаты, истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий к проекту договора купли-продажи муниципального имущества от 15.08.2014 №2-14, содержащий п. 3.1., п.3.2. договора в редакции истца следующего содержания: пункт 3.1. договора - цена договора объекта составляет 800 000 рублей. (без учета НДС); пункт 3.2.  договора – оплата по настоящему договору производится в рублях с рассрочкой платежа на срок до 3 лет (согласно ст. 5 ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008).

Письмом от 03.09.2014 №9 ответчик от подписания протокола отказался, указав, что в случае несогласия с проведенной оценкой, истец вправе обжаловать достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества; также указал, что в случае предоставления рассрочки, сумма стоимости имущества будет увеличена за счет начисления процентов.

Не согласившись с данным отказом, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях истца.

Суд первой инстанции, признав требования незаконными и необоснованными, в иске отказал.

Апелляционный суд считает выводы Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) правильными.

Согласно положениям статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», убъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В данном случае, исковые требования основаны на несогласии истца с рыночной стоимостью спорного объекта недвижимого имущества,  установленной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости объекта оценки от 31.07.2014 №142/1-2014, выполненного третьим лицом ООО «Центр независимых экспертиз», а также периодом оплаты.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона "Об оценочной деятельности" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Экспертом установлено, что выводы, сделанные оценщиком в отчете от 31.07.2013 №142/1-2014 «Об оценке объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного в г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, д. 18, кв.102К» о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными, величина рыночной стоимости объекта оценки достоверна; указанный отчет, соответствует требованиям законодательства и заданию на оценку.

Представленное в материалы дела заключение эксперта по судебной экспертизе от 23.03.2015 соответствует обязательным требования Федеральных стандартов оценки, выполнено без нарушений положений Методических рекомендаций.

Поскольку достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, достоверность величины рыночной стоимости объекта подтверждена заключением эксперта, то данное обстоятельства являются свидетельством достоверности отчета от 31.07.2013 №142/1-2014 «Об оценке объекта недвижимости, нежилого помещения, расположенного в г. Нерюнгри, ул. Карла Маркса, д. 18, кв.102К».

Суд первой инстанции проведением судебной экспертизы с поставленными при ее назначении вопросами в редакции суда не нарушил указанных разъяснений и приведенных процессуальных норм.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Четвертый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что обжалуемое решение основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем подлежит оставлению без изменения.

Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 мая 2015 года по делу № А58-6157/2014 оставить без изменений, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий:                                                                А.В. Макарцев

Судьи:                                                                                               А.В. Гречаниченко

Е.Н. Скажутина