Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2015 по делу n А19-1179/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Четвертый арбитражный апелляционный суд

улица Ленина, дом 100б, Чита, 672000, http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                   Дело №А19-1179/2014

24 июня 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 июня 2015 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Скажутиной Е.Н., Макарцева А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 24.02.2015 по делу №А19-1179/2014 по иску общества с ограниченной ответственностью фирмы "Базис-Строй" (ОГРН 1023801753348, ИНН 3812042761; г. Иркутск, ул. Бограда, 1, 4) к администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271; г. Иркутск, ул. Ленина, 14,1) о признании сделки недействительной, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893; г. Москва, ул. Вавилова, 19), Министерства имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564 ИНН 3808174613; г. Иркутск, ул. Карла Либкнехта, 47), (суд первой инстанции: судья Е.Ф. Капустенская),

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Базис-Строй" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к администрации города Иркутска с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительной односторонней сделки по расторжению администрацией города Иркутска договора аренды земельного участка №1934 от 06.02.2013, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью "Базис-Строй", выразившуюся в направлении арендатору уведомления от 09.08.2013 №505-74-16802/13 об отказе от исполнения договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 19.05.2014, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 05.11.2014 решение Арбитражного суда Иркутской области от 19.05.2014 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 24.02.2015 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что договор аренды №1934 от 06.02.2003 на срок более 5 лет в отношении спорного земельного участка не заключался, поскольку договор продлевался на неопределенный срок с момента окончания и до подписания дополнительного соглашения с датой более поздней, чем окончание договора. Соответственно, ответчик правомерно воспользовался правом, указанным в п. 5.5. договора, так как договоры, заключенные на срок менее 5 лет, не подлежат обязательному расторжению в судебном порядке. Анализ предупреждения №505-74-3587/13 от 26.02.2013, ссылки ответчика на ст. 614 ГК РФ, п. 2.2.4. договора, п. 5.5. договора, свидетельствуют, что основанием для отказа от исполнения договора №1934 от 06.02.2003 послужила задолженность истца по арендной плате.

ОАО "Сбербанк России", не согласившись с решением суда, обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить. В обоснование указывает, что дополнительные соглашения к договору аренды земельного участка не являются самостоятельными сделками, а заключены во исполнение и изменение договора аренды. При подписании дополнительных соглашений, действия сторон были направлены именно на продление договора. Срок действия договора составил 11 лет 11 месяцев, следовательно, односторонний отказ арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке является незаконным.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Между администрацией города Иркутска и ООО фирма "Базис-Строй" на основании постановления мэра г. Иркутска №031-06-1051/2 от 20.08.2002 был заключен договор аренды №1934 от 06.02.2003, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику по акту приема-передачи от 20.08.2002 земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 38:36:000022:0172, общей площадью 8 203 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Красноказачья, под строительство жилого дома с объектами соцкультбыта, на срок 5 лет (Срок окончания аренды земельного участка 20.08.2007).

Впоследствии, 20.12.2007 между администрацией города Иркутска и ООО фирма "Базис-Строй" было заключено дополнительное соглашение (А) к договору аренды земельного участка №1934 от 06.02.2003, в соответствии с которым срок договора был продлен до 20.08.2010.

03.12.2010 между администрацией города Иркутска и ООО фирма "Базис-Строй" было заключено дополнительное соглашение №4295 к договору аренды земельного участка №1934 от 06.02.2003, в соответствии с которым срок договора был продлен до 20.08.2015.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 14.05.2013 по делу №А19-6892/10 в отношении ООО фирма "Базис-Строй" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Лесков Валерий Иванович.

09.08.2013 ответчиком в адрес ООО фирма "Базис-Строй" направлено предупреждение №505-74-16802/13 о том, что администрация города Иркутска, руководствуясь статьями 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5.5. договора аренды земельного участка от 06.02.2003 в одностороннем порядке отказывается от исполнения указанного договора аренды и предлагает в срок до 13.09.2013 освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи представителю администрации города Иркутска, а также предлагает до указанного срока оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени.

Договор аренды земельного участка №1934 от 06.02.2003 прекратил свое действие, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.01.2014 №01/001/2014-1004.

Полагая, что договор аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934 заключен на срок более пяти лет и в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации может быть расторгнут только в судебном порядке в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем односторонняя сделка по расторжению администрацией города Иркутска договора аренды, выраженная в направлении арендатору уведомления от 09.08.2013 N 505-74-16802/13 об отказе от исполнения договора, противоречит статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права и законные интересы арендатора, ООО "фирма "Базис-Строй" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Предметом иска по настоящему делу является требование о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка.

Пункт 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Указанная норма устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет.

Каких-либо специальных правил об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на неопределенный срок или на срок менее пяти лет, действующее законодательство не устанавливает.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при возобновлении действия договора на неопределенный срок по окончании первоначального срока договора аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Как следует из материалов дела, договором аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934 установлен срок окончания аренды земельного участка - 20.08.2007.

Дополнительное соглашение к указанному договору, в котором стороны согласовали срок действия договора от 06.02.2003 N 1934 до 20.08.2010, подписано сторонами 20.12.2007.

03.12.2010 между администрацией города Иркутска и ООО "фирма "Базис-Строй" подписано еще одно дополнительное соглашение N 4295 к договору аренды земельного участка от 06.02.2003 N 1934, в соответствии с которым срок действия договора определен до 20.08.2015.

Таким образом, непосредственно сам договор аренды земельного участка №1934 от 06.02.2003 г., дополнительное соглашение от 20.12.2007 г., дополнительное соглашение от 03.12.2010 г. заключены на срок менее 5 лет каждое.

Кроме того, учитывая, что по окончании срока действия договора аренды земельного участка - 20.08.2007г. до заключения дополнительного соглашения от 20.12.2007 г., прошло 4 месяца,      а с момента окончания срока, указанного в дополнительном соглашении от 20.17.2007. до подписания сторонами дополнительного соглашения от 03.12.2010г. прошло 3 месяца 14 дней, при этом, по истечении сроков действия договоров не имелось возражений об отказе от продления договора, следует признать, что в указанные периоды (до подписания дополнительных соглашений) договор аренды земельного участка №1934 от 06.02.2003 г. фактически был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

Таким образом, принимая во внимание срок действия договора №1934 от 06.02.2003 г. и сроки действия дополнительных соглашений к нему, в которых сроки их заключения указаны менее 5 лет, руководствуясь п. 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. №11, исчисление пятилетнего срока невозможно путем суммирования сроков договоров, заключенных на неопределенный срок, либо сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

С учетом судебной практики высших судов суд первой инстанции пришел к выводу, что договор аренды земельного участка №1934 от 06.02.2003 г. действовал до даты его расторжения как заключенный на неопределенный срок, так как после декабря 2004г. (даты внесения изменений в ЗК РФ о предоставлении в аренду земельных участков для жилищного строительства много квартирных домов только на торгах) какие-либо договоры на новые сроки либо и соглашения о продлении договоров ничтожны.

Учитывая, что договор аренды №1934 от 06.02.2003 г. на срок более 5 лет в отношении спорного земельного участка не заключался, ответчик правомерно воспользовался правом, указанным в п. 5.5. договора, так как договоры, заключенные на срок менее 5 лет, не подлежат обязательному расторжению в судебном порядке.

Согласно п. 2.2.4. договора №1934 от 06.02.2003 г., арендатор своевременно обязался вносить арендную плату в порядке и размерах, установленных разделом 3 договора.

В пункте 5.5. договора предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением договорных обязательств арендатором только после направления ему письменного предупреждения о необходимости исполнения договорных обязательств.

Предупреждение №505-74-3587/13, полученное истцом 27.03.2013 г., ООО фирма "Базис-Строй" было оставлено без внимания, задолженность по арендной плате не оплачена. Указанный долг, ни последующие текущие платежи по арендной плате также не оплачены.

По сведениям Администрации города Иркутска и не оспоренным истцом объектов строительства, подлежащих передаче третьим лицам, не имеется, строительство на земельном участке не осуществляется,  расселение жилых домов, находящихся в муниципальной собственности, и жилого дома, принадлежащего ОАО "Речник", не осуществлено, что подтверждается актом осмотра от 12.12.2014г. с приложением фототаблицы.

Редакция п. 5.5. договора позволяет арендодателю заявить о расторжении договора аренды №1934 от 06.02.2003 г. в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств без объяснения к тому оснований.

Учитывая, что договор не был заключен на срок более пяти лет, ответчик на законных и договорных основаниях воспользовался правом, указанным в п. 5.5. договора, и направил истцу 09.08.2013 г. предупреждение №505-74-16802/13,