Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А19-10680/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита

Дело №А19-10680/2014

23 января 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 23 января 2015 года

Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Куклина О.А.,

судей Даровских К.Н., Монаковой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Соколовой А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абузаровой Натальи Александровны на решение Арбитражного суда Иркутской области от 16 октября 2014 года по делу №А19-10680/2014 по иску индивидуального предпринимателя Абузаровой Натальи Александровны (ОГРНИП 309384710700022, ИНН 383402710407, г. Железногорск-Илимский) к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации Нижнеилимского муниципального района (ОГРН 1063847027199, ИНН 38340039910, юридический адрес: г. Железногорск-Илимский, кв-л 8, 20) о признании недействительным пункта 3.1 договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа №15 от 10.10.2013 в части установления в нём стоимости выкупа объекта в размере, превышающем 2 991 525,44 руб., обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя и внести изменения в договор купли-продажи,

(суд первой инстанции: Гаврилов О.В.),

установил:

индивидуальный предприниматель Абузарова Наталья Александровна (далее – истица, Абузарова Н.А.) обратилась в Арбитражный суд Иркутский области с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту по управлению муниципальным имуществом администрации Нижнеилимского муниципального района (далее – ответчик, департамент) о признании недействительным пункта 3.1 договора купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа №15 от 10.10.2013 в части установления в нём стоимости выкупа объекта в размере, превышающем 2 991 525,44 руб., и обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя и внести изменения в договор купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 16.10.2014 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истица обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить.

Как утверждает истица, на момент заключения договора купли-продажи ей достоверно не было известно, что цена отчуждаемого объекта, указанная в договоре, завышена. Поясняет, что относительно данного обстоятельства у неё были лишь предположения до момента, пока она не получила 5.11.2013 отчёт ЗАО «Эксперт-оценка». Таким образом, в установленный законом срок (30 дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества) истица не имела возможности направить продавцу протокол разногласий к проекту договора купли-продажи с указанием цены объекта, основанной на иной рыночной оценке.

Истица считает, что при вынесении решения судом ошибочно применены нормы статьи 445 Гражданского кодекса российской Федерации, предусматривающие порядок и сроки заключения договора для тех случаев, когда законами установлена обязанность заключить договор. Полагает, что рассматриваемый спор не является преддоговорным спором, возникшим при заключении договора.

В своём решении суд указал, что истица не составляла протокол разногласий в части определения цены, по которой договор должен подлежать исполнению, основанной на иной рыночной оценке. При этом суд не учёл, что заключение договора ограничено тридцатидневным сроком и что в этот период истица не имела возможности подтвердить иную цену объекта, основанную на рыночной оценке, поскольку отчёт об определении рыночной стоимости объекта, выполненный по её заказу, был получен только 5.11.2013, то есть за пределами установленного срока для заключения договора, проект которого был получен истицей в сентябре 2013 года. Какую-либо иную цену выкупаемого объекта в протоколе разногласий истица также обозначить не могла, поскольку в силу статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008 отчуждение данного объекта должно быть произведено по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд не принял во внимание наличие двух отчётов об оценке одного и того же объекта: отчёт ООО АЗИО «Империал», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 4 900 000 руб. без учета НДС (составлен по заказу продавца – департамента), и отчёт ЗАО «Эксперт-оценка», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 2 991 525,44 руб. без учёта НДС (составлен по заказу покупателя – Абузаровой Н.А.).

В данном случае, по мнению заявителя жалобы, оспаривание достоверности стоимости объекта оценки путём предъявления самостоятельного иска невозможно, поскольку договор купли-продажи уже заключён. Однако вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, в том числе дела о признании сделки недействительной (абзац 8 пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). Данное разъяснение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации судом также не было учтено. Суд посчитал, что достоверность определённой независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности могла быть оспорена до заключения договора, применив положения статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 указанного выше информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, в том числе спора о признании сделки недействительной, судам следует учитывать, что согласно статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Таким образом, как считает истица, для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 10.07.2013. индивидуальный предприниматель Абузарова Н.А. обратилась в Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации Нижнеилимского муниципального района с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения №7, расположенного по адресу: г. Железногорск-Илимский, квартал 6, д. 21А.

Решением Думы Нижнеилимского муниципального района №371 от 29.08.2013 прогнозный план приватизации муниципального имущества был дополнен указанным выше объектом недвижимости.

Руководствуясь данной нормой, 29.08.2013 между департаментом и ООО АЗИО «Империал» был заключён договор на проведение оценки, на основании которого произведена независимая оценка нежилого помещения и 1.09.2013 составлен отчёт №162/13 об определении рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: Иркутская область, Нижнеилимский район, г. Железногорск-Илимский, квартал 6, д. 21А, пом. №7.

Согласно указанному выше отчёту рыночная стоимость объекта составляет 4 900 000 руб. без учёта НДС.

На основании данного отчёта администрацией Нижнеилимского муниципального района издано постановление №1449 от 11.09.2013 «Об условиях приватизации муниципального имущества» с установленной ценой продажи 4 900 000 руб., которое было опубликовано в газете «Вестник Думы и администрации Нижнеилимского муниципального района» №31(327) от 23.09.2013.

17.09.2013 в адрес истицы были направлена копия указанного постановления №1449 от 11.09.2013.

10.10.2013 между истицей и ответчиком был заключён договор №15 купли-продажи арендуемого имущества с рассрочкой платежа.

На основании данного договора 28.10.2013 зарегистрировано право собственности истицы на приобретённый объект недвижимости – помещение в цокольном этаже здания Дома быта, расположенного по адресу: Иркутская область, Нижнеилимский район, г. Железногорск-Илимский, квартал 6, д. 21А, пом.7, общей площадью 149,5 кв.м, кадастровый номер 38:12:010106:4060. (свидетельство о государственной регистрации права серии 38 АЕ 092099).

По акту приёма-передачи от 15.10.2014 указанный объект был передан предпринимателю.

Согласно пункту 3.1 договора выкупная стоимость объекта составила 4 900 000 руб., без учёта НДС.

Истица, посчитав, что стоимость выкупаемого объекта является чрезмерно завышенной, заключила договор возмездного оказания услуг от 30.09.2013 с ЗАО «Эксперт-оценка» о составлении отчёта об определении рыночной стоимости объекта, находящегося по адресу: Иркутская область, Нижнеилимский район, г. Железногорск-Илимский, квартал 6, д. 21А, пом.7. Согласно отчёту №13-191 от 7.10.2013 рыночная стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 30.09.2013 составила 2 991 525,44 руб. без учёта НДС.

21.02.2014 истица обратилась к ответчику с предложением внести изменения в договор купли-продажи в части уменьшения выкупной цены объекта до 2 991 525,44 руб. (без учёта НДС) и об изменении приложения к договору, где установлен график платежей, поскольку договор заключён с рассрочкой платежа.

Письмом за №227/и от 5.03.2014 ответчик отказался внести изменения в договор купли-продажи, при этом указал, что договор зарегистрирован в установленном порядке, поскольку является заключённым, вопрос о пересмотре стоимости объекта не подлежит рассмотрению.

Указанный выше обстоятельства явились основанием для обращения истицы в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам: в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендованного имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» при оценке отчуждаемого имущества оценщиком стороны договора купли-продажи должны исходить из нормативной цены подлежащего приватизации объекта – минимальной цены, по которой возможно отчуждение этого имущества. В силу статьи 13 указанного Федерального закона сведения, содержащиеся в отчёте об оценке, являются оспоримыми; такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью по соглашению сторон или в порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 оспаривание величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, при этом такое оспаривание возможно только до момента заключения договора, издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица.

Согласно положениям пунктов 1, 2 и 4 статьи 4 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» уполномоченный орган предусматривает в решениях об условиях приватизации имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченный орган направляет арендаторам – субъектам малого и среднего предпринимательства, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, в которых прописана цена продажи.

Право арендатора в случае его несогласия с предложенной выкупной ценой может быть реализовано в рамках урегулирования преддоговорного спора путём составления протокола разногласий по правилам статей 445-446 Гражданского кодекса Российской Федерации либо путём обжалования ненормативного правового акта, установившего цену выкупа имущества.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 18.06.2014 по делу А19-5161/2014 индивидуальному предпринимателю Абузаровой Н.А. уже было отказано в удовлетворении требовании о внесении изменений в постановление администрации Нижнеилимского муниципального района №1449 от 11.09.2013 в части изменения выкупной цены.

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия,