Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2009 по делу n А74-1631/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«30» сентября 2009 года

Дело №

А74-1631/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «24» сентября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен  «30» сентября 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Колесниковой Г.А.,

судей: Бычковой О.И., Демидовой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Скрипниковой И.П.

при участии:

от ответчика: Тимошкиной С.В., представителя по доверенности от 21.04.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Механизированная колонна № 8»

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «24» июня 2009 года по делу № А74-1631/2009, принятое судьей Чугуновой Н.Ю.,

установил:

Администрация города Абакана (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Механизированная колонная № 8» (далее – общество, ответчик) о взыскании 1 877 988 руб. 44 коп., в том числе 1 777 556 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за использование земельного участка по договору аренды земельного участка № АЮ11225 от 29.06.2006 за период с 01.10.2008 по 01.04.2009, 100 431 руб. 92 коп. неустойки за несвоевременную оплату за период с 02.01.2009 по 13.04.2009.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.06.2009 иск удовлетворен частично,  с общества с ограниченной ответственностью «Механизированная колонная № 8» в пользу Администрации города Абакана взыскано 1 817 556  руб. 50 коп. по договору аренды земельного участка №АЮ11225 от 29.06.2006, в том числе 1 777 556 руб. 50 коп. основного долга по арендной плате за пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 204А, за период с 01.10.2008 по 01.04.2009, и 40 000 руб. неустойки за несвоевременную оплату за период с 02.01.2009 по 13.04.2009. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Общество обратился с апелляционной жалобой, в которой с решением от 24.06.2009 не согласно по следующим основаниям:

- обязанность по уплате аренды у общества отсутствует, поскольку часть земельного участка  обществом не используется в связи с отсутствием разрешения на строительство второй очереди жилого дома на спорном земельном участке, то есть по объективным причинам;

- п. 7.3 договора аренды, согласно которому неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы,  является ничтожным;

- договор аренды земельного участка не содержит прямой зависимости выдачи разрешения на строительство объекта со сносом жилого дома и выкупа земельного участка; данное условие является обременением;

- довод администрации о том, что у нее не возникает обязанность по сносу жилого дома № 206 по ул. Кирова и расселению жильцов в связи с отсутствием муниципальных нужд, определенных законом, является необоснованным, поскольку муниципальное образование вправе заключать договоры и совершать иные действия в обычном гражданско-правовом порядке.

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором решение от 24.06.2009 считает законным и обоснованным.

Администрация в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения извещена надлежащим образом, что подтверждается почтовым уведомлением № 66013602470627, представила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие администрации.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между муниципальным образованием город Абакан и обществом с ограниченной ответственностью «Механизированная колонна № 8» подписан договор аренды земельного участка от 29.06.2006 № АЮ11225, на основании которого истец передал ответчику земельный участок общей площадью 4770 кв.м, кадастровый номер 19:01:030104:0028, кадастровой стоимостью 16 558 387 руб. 20 коп., расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, 204А, для строительства многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Договор аренды земельного участка № АЮ11225 заключен на 3 года с 29.06.2006 по 29.06.2009 (пункт 2.1. договора).

11 августа 2006 года договор аренды земельного участка № АЮ11225 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия (номер регистрации 19-19-00/017/2006-697).

В соответствии с актом приема-передачи от 29.06.2006 (приложение № 2 к договору № АЮ11225) указанный земельный участок передан ответчику.

Согласно пункту 2.2 договора размер годовой арендной платы определен в соответствии с результатами аукциона № 11 от 23.06.2006 и составляет 3 555 113 руб.

Пунктами 2.3.-2.6. договора аренды установлены размер арендной платы за три года, сроки ее внесения (приложение № 3 к договору № АЮ11225) и порядок её изменения.

На момент рассмотрения иска задолженность ответчика по арендной плате составила 1 777 556 руб. 50 коп. за период с 01.10.2008 по 01.04.2009.

В связи с неуплатой обществом задолженности по арендной плате, администрация обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. В качестве основания возникновения обязательства статья 307 Гражданского кодекса называет договоры и сделки.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Заключенный между муниципальным образованием город Абакан и обществом с ограниченной ответственностью «Механизированная колонна № 8» договор аренды земельного участка от 29.06.2006 № АЮ11225 по своей правовой природе является договором аренды недвижимого имущества, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды земельного участка № АЮ11225 заключен на 3 года с 29.06.2006 по 29.06.2009 (пункт 2.1. договора).

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 2.2-2.6 договора аренды земельного участка № АЮ11225 предусмотрен размер годовой арендной платы, указано на то, что оплате подлежит арендная плата за три года действия настоящего договора в соответствии  с графиком платежей. Согласно пункту 7.3 договора неиспользование земельного участка арендатором не служит основанием для невнесения арендной платы. Пунктом 6.5 договора предусмотрено особое условие о том, что арендатору следует произвести снос жилых домов усадебной застройки по ул. Кирова,206, ул. Кирова,208, с соблюдением порядка, установленного  действующим законодательством, до сдачи в эксплуатацию жилого дома, расположенного по ул. Кирова,204А. При этом, договором не предусмотрена какая-либо взаимозависимость между выполнением  условия о сносе жилых домов  и исполнением обязанности по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001, статьей 1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» № 131-ФЗ от 06.10.2003, статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 35, пунктом 2 статьи 38, пунктами 1, 6 статьи 43 Устава города Абакана полномочия собственника в отношении распоряжения землями города осуществляет администрация города Абакана, которая вправе сдавать земельные участки в аренду и взимать арендную плату за их использование.

Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается, что на момент рассмотрения иска задолженность ответчика по арендной плате составляет 1 777 556 руб. 50 коп. за период с 01.10.2008 по 01.04.2009 и обществом не оплачена.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчиком не представлено, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности требований истца о взыскании с ответчика основного долга по договору аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению в сумме 1 777 556 руб. 50 коп. за период с 01.10.2008 по 01.04.2009.

Доводы общества о том, что обязанность по уплате арендной платы у общества отсутствует, поскольку часть земельного участка обществом не используется в связи с отсутствием разрешения на строительство второй очереди жилого дома, то есть по объективным причинам; договор аренды земельного участка не содержит прямой зависимости выдачи разрешения на строительство объекта со сносом жилого дома и выкупа земельного участка подлежат отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно пояснениям ответчика условием выдачи разрешения на строительство второй очереди жилого дома № 204А на спорном земельном участке администрация указывает снос домовладения и выкуп земельного участка по ул. Кирова, 206 в соответствии  с пунктом 6.5 договора аренды.

Ответчик обращался в Абаканский городской суд с иском к  собственникам Лалетиным об освобождении земельного участка. Решением от 21 января 2008 года по делу №2-436/2008, вступившим в законную силу, в удовлетворении иска общества отказано. В решении суда указано, что земельный участок и жилой дом, расположенные в г. Абакане по ул. Кирова, 206, находятся вне зоны строительства многоэтажного жилого дома, размещаемого во втором микрорайоне 111 жилого района города Абакана по улице Кирова, в районе жилого дома по улице Некрасова, 22 (предварительный адрес: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Кирова, 204А).

Вместе с тем, договором аренды внесение арендной платы в зависимость от получения разрешения на строительство не поставлено. Следовательно, обстоятельства получения (неполучения) обществом разрешения на строительство не входят в предмет исследования по настоящему делу.

Кроме того, факт неполучения разрешения на строительство не является основанием для вывода о невозможности использования земельного участка.

Доводы ответчика о том, что в связи с невозможностью самостоятельного сноса жилого дома, ответчик 22.10.2008 обратился в адрес главы Администрации с просьбой  совершить эти действия с гарантией на возмещение затрат в соответствии с п. 7.4 договора аренды; истец вправе заключать договоры и совершать иные действия в обычном гражданско-правовом порядке, а не только в связи с наличием муниципальной нужды, подлежат отклонению, поскольку из указанного письма ( л. д. 52) следует, что общество указывало на полномочия Администрации относительно изъятия и выкупа земельных участков и домовладений, в том числе под муниципальные нужды, в связи  с чем администрация и суд первой инстанции сделали выводы о том, что предусмотренная договором аренды обязанность арендатора по сносу  не может быть расценена как муниципальная нужда.  При этом, в случае неисполнения, по мнению ответчика,   Администрацией  п. 7.4 договора аренды, ответчик вправе обратиться в суд с соответствующим требованием.

Однако, учитывая, что  договор аренды земельного участка № АЮ11225 не расторгнут, земельный участок по акту приема-передачи муниципальному образованию г. Абакан не возвращен,  основания для освобождения ответчика от обязанности уплачивать арендную плату, установленную указанным договором, отсутствуют.

Довод общества о том, что п. 7.3 договора аренды, согласно которому неиспользование земельного участка арендатором не служит основанием для невнесения арендной платы, является ничтожным, на вывод суда апелляционной инстанции о наличии у общества обязанности по уплате имеющейся задолженности по арендной плате не влияет.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 7.2 договора аренды № АЮ11225 предусмотрено, что за неуплату в срок арендных платежей устанавливается ответственность в виде неустойки в размере 0,1% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства.

В соответствии с условиями договора аренды начислена неустойка на сумму задолженности из расчета 0,1 %  за каждый день просрочки за период с 02.01.2009 по 13.04.2009 в сумме  100 431 руб. 92 коп. Факт нарушения сроков внесения арендной платы и расчет пени (л.д. 6) ответчиком не оспаривается.

Материалами дела подтвержден факт нарушения арендатором сроков