Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.08.2009 по делу n А74-778/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А74-778/2009-03АП-2865/2009

«13» августа  2009 г.

Резолютивная часть постановления объявлена «10» августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «13» августа  2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Бабенко А.Н.,

судей:   Магда О.В., Споткай Л.Е.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Кузник О.В. (истца): Приходько О.Ф. – представителя по доверенности от 01.11.2008;

от индивидуального предпринимателя Спиренкиной М.А. (ответчика): Капичниковой Ю.Н. – представителя по доверенности № 19-01/134965 от 21.04.2008;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  ответчика – индивидуального предпринимателя Спиренкиной Марины Александровны

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «04» июня  2009  года по делу № А74-778/2009, принятое судьей Шумским А.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Кузник Ольга Владимировна обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Спиренкиной Марине Александровне о взыскании 431 488 рублей 01 копейки, из которых: 358 339 рублей - задолженность по арендной плате по договору аренды №3 от 10.10.2008; 13 952 рубля 17 копеек - задолженность по эксплуатационным и коммунальным расходам по договору; 59 196 рублей 84 копейки - договорная неустойка.

В судебном заседании в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  удовлетворено ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований до 401 291 рубля 17 копеек, из которых: 358 339 рублей - задолженность по арендной плате по договору аренды №3 от 10.10.2008; 13 952 рубля 17 копеек - задолженность по эксплуатационным и коммунальным расходам по договору; 29 000 руб. - договорная неустойка.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 4 июня 2009 года иск удовлетворен в полном объеме.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение по следующим основаниям:

- истец не владеет на праве собственности предметом договора аренды – нежилым помещением общей площадью 184,9 кв.м., находящимся по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 112/2 помещение 59 Н;

- имущество, предоставленное ответчику в пользование, является результатом самовольной реконструкции истца, эксплуатация указанного помещения запрещена;

- договорные отношения между сторонами отсутствуют, так как объект аренды не определен;

- имущество, указанное в договоре аренды № 3 от 10.10.2008, ответчику истцом не передано, поэтому обязательств по оплате не возникло;

- ответчик фактически освободил имущество, переданное истцом во временное пользование, с момента, когда ответчик узнал о несоответствии переданного в аренду имущества

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал, что обжалуемое решение является законным и обоснованным, предмет договора аренды в нем четко определен, помещение по акту истцу ответчиком не передавалось.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлено.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 10.10.2008 заключён договор аренды №3, предметом которого является предоставление арендодателем за плату во временное пользование арендатору нежилого помещения №59Н, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 112/2, общей площадью 184, м2, в том числе: 112,7 м2 - торговый зал; 53,4 м2 - подсобное помещение; 14,9 м2 - лестница; 1,5 м2 - подсобное помещение; 2,4 м2 -подсобное помещение (пункт 1.1 договора).

Указанное в договоре нежилое помещение передано истцом и принято ответчиком по акту, подписанному сторонами 10.10.2008.

В пунктах 4.2.2, 4.2.5 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора по обеспечению коммунального и эксплуатационного обслуживания арендуемого объекта, в том числе подаче в арендуемые помещения электро и теплоэнергии, горячей и холодной воды с отнесением затрат на арендатора, а также обеспечение помещения присоединёнными электрическими мощностями в размере 12 кВт за счёт собственных средств.

На арендатора по условиям пунктов 4.4.1, 4.4.4 возложены обязанности вносить арендную плату за пользование помещение и иные платежи в установленные договором сроки, а также письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении арендуемого объекта в срок, не позднее, чем за три месяца.

Согласно предусмотренному сторонами порядку расчётов по договору общая сумма арендной платы по договору в месяц составляет 154 000 рублей без учёта НДС. Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг на теплоснабжение, водоснабжение, вывоз мусора, уборка прилегающей территории и другие эксплуатационные затраты не входят в размер арендной платы. Арендодатель относит данные затраты на арендатора пропорционально количеству арендуемых им квадратных метров в помещении, а затраты за электроснабжение возмещаются в части потреблённой арендатором электроэнергии. Оплата коммунальных и эксплуатационных услуг осуществляется арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем, в течение трёх рабочих дней после их выставления, при условии предъявления по требованию арендатора копий первичных подтверждающих документов от коммунальных и эксплуатационных организаций. Уборка внутри помещения, поддержание в технической исправности внутренних коммуникаций, оплата телефонной линии, возлагается на арендатора. Арендатор ежемесячно не позднее 5-го числа оплачиваемого месяца осуществляет оплату за арендуемое помещение (пункты 5.1 - 5.3 договора).

Пунктами 2.1, 7.3, 7.5 договора также предусмотрено, что договор вступает в силу с 01.10.2008 и действует по 31.07.2009 включительно. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в арбитражный суд только после получения письменного отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо в случае неполучения ответа в течение 15 календарных дней. Договор может быть расторгнут по инициативе арендатора в случае, если помещение не по вине арендатора стало непригодным для использования.

В пунктах 7.1 и 7.2 стороны предусмотрели возможность досрочного расторжения договора в судебном порядке и одностороннего отказа от исполнения договора в случаях, когда такой отказ допускается договором.

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель имеет право во внесудебном порядке отказаться от исполнения договора в случае неоднократного нарушения арендатором пунктов 4.4.1, 4.4.2, 4.4.3, 4.4.5, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.8, 4.4.9, 6.10, если арендатор не устранил нарушения договора в срок, установленный арендодателем в претензии, направленной арендатору.

Ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств по внесению арендной платы послужило для истца поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности арендодателя на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19АА №146121 от 28.07.2008, чем опровергается довод ответчика о том, что истцу помещение не принадлежит на праве собственности.

Договор аренды № 3 от 10.10.2008 является заключённым, поскольку между сторонами урегулированы все существенные условия договора, в том числе об объекте договора аренды - нежилое помещение № 59Н, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Кирова, 112/2, общей площадью 184, м2, в том числе: 112,7 м2 - торговый зал; 53,4 м2 - подсобное помещение; 14,9 м2 - лестница; 1,5 м2 - подсобное помещение; 2,4 м2 -подсобное помещение (пункт 1.1 договора), в связи с чем соответствующий довод апелляционной жалобы отклоняется.

Факт заключённости данного договора подтверждается также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 23.03.2009 по делу №А74-337/2009, которое в силу стать 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

Указанное в договоре нежилое помещение передано истцом и принято ответчиком по акту, подписанному сторонами 10.10.2008, в связи с чем ссылка ответчика на то, что помещение ему не передавалось также не основательна.

В порядке статей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, указанных в законе.

Истец надлежащим образом выполнил принятые на себя обязательства, передав арендатору во временное пользование по акту приёма-передачи оговорённое в договоре аренды нежилое помещение.

Договор аренды №3 от 10.10.2008 расторгнут по инициативе арендодателя в соответствии с пунктом 7.4 договора с 24.04.2009, о чём свидетельствует представленное в материалы дела соответствующее уведомление.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы и платы за коммунальные и эксплуатационные услуги в период действия договора с января по апрель 2009 года истец просит взыскать с него 358 339 рублей, составляющих сумму задолженности по арендной плате и 13 952 рубля 17 копеек, составляющих сумму задолженности по эксплуатационным и коммунальным расходам по договору.

Доказательства уплаты арендной платы, коммунальных и эксплуатационных расходов в заявленный истцом период в материалы дела не представлены.

Доводы ответчика о том, что договор им расторгнут в одностороннем порядке, оценены и отклонены судом в рамках рассмотрения дела №А74-337/2009, что имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Также в рамках рассмотрения дела №А74-337/2009 арбитражным судом признаны необоснованными доводы индивидуального предпринимателя Спиренкиной М.А. относительно несоответствия переданного ей нежилого помещения (его части) условиям договора от 10.10.2008.

Арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика о неправомерности возложения на него обязанности по внесению аренной платы за спорный  период в связи с фактическим возвратом помещения.

Как установлено в статье 656 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, а равно возврат арендованного помещения при прекращении действия договора осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

25.01.2009 истец самостоятельно освободил арендуемое помещение до истечения трёхмесячного срока предупреждения и без составления акта приёма-передачи. Ключи направил по почте.

Согласно пункту 4.4.4 договора об освобождении арендованного помещения арендатор обязан уведомить арендодателя не позднее, чем за три месяца. Освобождение помещения ранее установленного сторонами трёхмесячного срока с момента такого предупреждения не освобождает арендатора от внесения арендной платы и иных, предусмотренных договором расходов, так как договор в течение трёх месяцев сохраняет свою силу.

Факт несения истцом расходов связанных с содержанием переданного ответчику в аренду помещения (по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг) подтверждается представленными в материалы дела счетами и платёжными поручениями. Произведённый истцом расчёт коммунальных и эксплуатационных услуг является правильным.

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 358 339 рублей, составляющих сумму задолженности по арендной плате и 13 952 рубля 17 копеек, составляющих сумму задолженности по эксплуатационным и коммунальным расходам по договору, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Так как обязательства по внесению арендной платы и платы в счёт компенсации затрат по коммунальным и эксплуатационным расходам ответчиком не исполнены, имеет место просрочка, ответственность за которую предусмотрена пунктами 6.1 и 6.9 договора в виде неустойки в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Неустойкой (штрафом, пеней) по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При этом истец самостоятельно снизил размер неустойки с 59 196 руб. 84 коп. до  29 000 рублей, что является его правом. Рассмотрев требования истца в заявленной им сумме, арбитражный суд первой инстанции обоснованно их удовлетворил.

 По результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права. Подлежащие доказыванию обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены правильно и полностью выяснены.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269,  271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от  « 04» июня  2009  года по делу №  А74-778/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение (определение) в первой инстанции.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Магда

Л.Е. Споткай