Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.08.2009 по делу n А33-3560/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 августа 2009 года

Дело №

А33-3560/2009-03АП-2553/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «23» июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен          «04» августа 2009 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей:  Магда О.В., Споткай Л.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ахметшиной Г.Н.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Чемодан» - Першаковой А.Ю., представителя по доверенности от 20.03.2009, Тимакова И.Ю., представителя по доверенности от 20.03.2009,

от общества с ограниченной ответственностью «САВВА» - Кошкина Д.В., представителя по доверенности от 10.03.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества  с ограниченной ответственностью «Чемодан»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «20» мая 2009 года по делу № А33-3560/2009, принятое судьей Юрченковой Р.М.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «САВВА» (далее - ООО «САВВА») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Чемодан» (далее – ООО «Чемодан») о взыскании 732 999 рублей 60 копеек, в том числе 711 450 рублей долга и 21 549 рублей неустойки по договору аренды нежилого помещения от 15.08.2006.

В ходе судебного разбирательства истец уменьшил размер исковых требований и просил взыскать 508 800 рублей задолженности за период с 02.02.2007 по 05.05.2009 и 21 549 рублей 60 копеек пени за период с 03.01.2007 по 03.03.2009.

Уменьшение суммы иска принято судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 20 мая 2009 года исковые требования удовлетворены. С ООО «Чемодан» в пользу ООО «САВВА» взыскано 508 800 рублей задолженности, 21 549 рублей 60 копеек пени и 11 803 рубля 60 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с данным решением, ООО «Чемодан» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что судом первой инстанции не была дана оценка доводу  ответчика о том, что истец выставлял ответчику счета-фактуры на сумму 32 650 рублей.

В судебном заседании представители ООО «Чемодан» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель ООО «САВВА» пояснил, что согласен с решением суда первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства:

15.08.2006 между ООО «САВВА» (арендодатель) и ООО «Чемодан» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (далее - Договор).

Предметом указанного договора является аренда нежилого помещения №32 на первом этаже трехэтажного кирпичного жилого дома, находящегося по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14, общей площадью 159 кв.м.

В пункте 1.1.4 Договора указано, что передаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права, выдано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.04.2004, серия 24 ГУ № 004495, кадастровый номер: 24:50:030225:0000:000040:1001, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2004 сделана запись регистрации № 24:01:7.2004:228) и арендуемое подвальное помещение по договору аренды № 5668 от 22 декабря 2000 года

Согласно пункту 2.1 Договора  размер арендной платы за пользование помещением составляет 50 000 рублей в месяц  без учета НДС.

Пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно, не позднее 2 числа текущего месяца.

Согласно пункту 2.3 Договора арендатор, помимо арендной платы, оплачивает все дополнительные расходы за потребляемую электроэнергию, тепловую энергию, водоснабжение, канализационные расходы, уборку территории, вывоз отходов и мусора, охрану, а также несет расходы по ремонту и содержанию охранной и пожарной сигнализаций.

В пункте 2.4  Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,01% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 3.2.3. Договора арендатор обязан своевременно, за счет собственных средств, производить текущий ремонт.

По условиям пункта 3.2.5. Договора  арендатор имеет право без письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендуемого помещения. Затраты на неотделимые улучшения арендодателем не возмещаются, за исключением следующих неотделимых улучшений: замена окон; входной двери центрального входа; вентиляции (50% от обшей сметы); организации парковки перед крыльцом; двери служебного входа. Указанные неотделимые улучшения подлежат возмещению арендодателем и засчитываются в счет арендной платы, равными долями на весь срок действия данного договора.

Срок  аренды установлен 4 года, начиная с 15.08.2006 по 19.05.2010 (пункт 4. Договора).

Указанный договор зарегистрирован Главным управлением регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам за регистрационным номером 24-24-01/139/2006-145.

В материалы дела представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.01.2009 № 01/001/209-164 и свидетельства о государственной регистрации права от  26.04.2004  серии 24 ГУ № 004495, согласно которым нежилое помещение кадастровый номер: 24:50:030225:0000:000040:1001 площадью 159 кв. м. по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, 14 находится в собственности ООО «САВВА».

В материалы дела  представлен акт приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2006, согласно которому стоимость затрат, принимаемых ООО «САВВА» в счет уменьшения арендной платы составляет 711 477 рублей. При этом стоимость затрат на ремонт подвала, а также стоимость жалюзи оценивается сторонами в размере 50 000 рублей, расчет произведен отдельно. Указанный акт утвержден учредителем ООО «САВВА» Заболитским В.А. и учредителем ООО «Чемодан» Степановым Д.В.,  директором ООО «САВВА» Жмаковым Ю.И. акт не подписан (т.1, л.д. 69).

Согласно приложению к договору от 15.08.2006, подписанному уполномоченными  представителями сторон,  арендодатель принял  неотделимые улучшения, произведенные арендатором, в том числе замену окон, входной двери центрального входа, вентиляции (50% от общей сметы), организацию парковки перед крыльцом, двери служебного входа. Стороны договорились об уменьшении размера арендной платы  с 01.01.2007 по 19.05.2010 до 32 650 рублей в месяц без учета НДС (т.1, л.д. 68).

В установленном законом порядке указанное приложение не зарегистрировано.

Согласно представленным в материалы дела счетам-фактурам в период с марта 2007 года по март 2009 года истец ежемесячно предъявлял  ответчику арендную плату в размере 32 650 рублей.

Согласно имеющимся в материалах дела платежным поручениям, ответчик в период с января 2007 года по апрель 2009 года внес арендную плату в размере 711 115 рублей 37 копеек.

Согласно расчету истца ответчик в период с 01.01.2007 по 30.04.2009 ежемесячно недоплачивал 17 350 рублей (50 000 – 32 650),  в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате  за период с 01.01.2007 по 30.04.2009 (28 месяцев) составила 458 800 рублей (17 350 рублей*28 мес.). В мае 2009 года ответчик арендную плату не внес. Таким образом, истец числит за ответчиком задолженность в размере 508 800 рублей (458 800 рублей + 50 000 рублей).

Письмом от 05.03.2009 истец предложил ответчику погасить задолженность по арендной плате. Указанное письмо вручено ответчику 06.03.2009 (т.1, л.д. 71).

Непогашение арендной платы явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

При квалификации спорных отношений, суд первой инстанции правомерно установил, что отношения сторон возникли из договора аренды нежилого помещения, и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров нежилых помещений», к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку срок аренды нежилого помещения по договору от 15.08.2006 установлен более одного года, то в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор подлежит государственной регистрации.

Договор аренды нежилого помещения от 15.08.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как усматривается из материалов дела, настоящий спор возник в связи с наличием у сторон разногласий относительно размера арендной платы.

Истец произвел начисление арендной платы за период с января 2007 года по май 2009 года исходя из 50 000 рублей в месяц в соответствии с пунктом 2.1 Договора.

Ответчик полагает, что в соответствии с актом приема-передачи неотделимых улучшений, являющимся приложением от 15.08.2006 к Договору, размер ежемесячного арендного платежа был уменьшен до 32 650 рублей.

При оценке акта приема-передачи неотделимых улучшений, в соответствии с условиями которого стороны договорились об уменьшении ежемесячного размера арендных платежей, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что данный акт является соглашением об изменении размера арендной платы и подлежит государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная правовая позиция выражена в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применениям Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которому соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Учитывая, что в акте приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2006, являющимся приложением к договору аренды от 15.08.2006 (т.1, л.д. 68), содержится условие об изменении размера арендной платы,  указанный акт в установленном законом порядке не зарегистрирован, то соглашение сторон об уменьшении размера арендной платы  считается незаключенным.

При отсутствии заключенного соглашения об уменьшении размера арендной платы факт выставления истцом счетов-фактур ежемесячно  на сумму 32 650 рублей не  влечет правовых последствий.

Акт приема-передачи неотделимых улучшений от 15.08.2006, утвержденный учредителями сторон, (т.1, л.д. 69) не может рассматриваться как соглашение о зачете, поскольку  данный акт не позволяет установить, за какой период производится зачет по арендной плате.

К тому же, указанный акт не подписан руководителем истца. Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. В силу пункта 3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от имени общества вправе действовать без доверенности, в том числе представлять его интересы и совершать сделки, только единоличный исполнительный орган общества. Доказательства наличия соответствующих полномочий у учредителя истца, Заболитского В.А.,  в материалах дела отсутствуют.

Таким образом, истец правомерно произвел начисление арендной платы исходя из 50 000 рублей в месяц.

Согласно расчету истца ответчик в период с 01.01.2007 по 30.04.2009 ежемесячно недоплачивал 17 350 рублей (50 000 рублей  – 32650 рублей),  в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате  за период с 01.01.2007 по 30.04.2009 (28 месяцев) составила 458 800 рублей  (17 350 рублей * 28мес.). Судом апелляционной инстанции установлено, что истцом при расчете задолженности арендной платы допущена арифметическая ошибка. Размер невнесенной арендной платы за период  с 01.01.2007 по 30.04.2009 составляет 485 800 рублей. Истец также указывает, что ответчиком не внесена арендная плата за май 2009 года в размере 50 000 рублей. Следовательно, общий размер задолженности составляет