Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 09.12.2014 по делу n А33-3351/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

10 декабря 2014 года

Дело №

 А33-3351/2014

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «03» декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен          «10» декабря 2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  -  Бутиной И.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Ишутиной О.В.,

секретаря судебного заседания Астаховой А.И.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский»: Маркевич Е.А., представителя по доверенности от 19.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) на решение Арбитражного суда Красноярского края от «13» августа 2014 года по делу № А33-3351/2014, принятое судьей Баукиной Е.А.,

                                                                       установил:

общество с ограниченной ответственностью «Универмаг Советский» (ИНН 2465043804, ОГРН 1022402480253, далее –  ООО «Универмаг Советский») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800) об урегулировании разногласий, возникших  при заключении договора купли-продажи нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29, а именно:

- абзац первый пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого здания, равная его рыночной стоимости, с зачетом стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, согласно заключению эксперта составляет                   62 417 000 рублей»;

- абзац первый пункта 2.3 договора изложить в следующей редакции: «Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу за нежилое здание (основной платеж) в размере 62 417 000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 1 040 283 рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 2)»;

- абзац шестой пункта 3.2.7 договора изложить в следующей редакции: «Покупатель не вправе без согласия продавца отчуждать объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 13.08.2014 исковые требования ООО «Универмаг Советский» удовлетворены частично.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил решение суда первой инстанции в части урегулирования пунктов 2.1 и 2.3 отменить и принять новый судебный акт об урегулировании данных пунктов в редакции продавца.

Из апелляционной жалобы следует, что проведение истцом оценки рыночной стоимости муниципального нежилого здания противоречит статье 10 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку собственник имущества не уполномочивал истца на осуществление действий по оценке муниципального имущества. Стоимость спорного нежилого здания в сумме 101 323 831 рубль определена для муниципальных нужд независимым оценщиком ООО АНО «ЭКОСЕРВИС» в отчете от 11.11.2013 № 368 и отражена  в постановлении   администрации города Красноярска от 28.11.2013   № 679.

Ответчик указывает, что истец не представил доказательства получения согласия Департамента на осуществление неотделимых улучшений имущества за счет арендодателя,   согласования  стоимости произведенных улучшений и составления сметы расходов с участием Департамента, извещения Департамента о необходимости принять выполненные работы, принятия ответчиком результата выполненных работ.

По мнению заявителя жалобы, рыночная стоимость нежилого здания в сумме 81 706 000 рублей, определенная судебной экспертизой от 18.04.2014, является заниженной.

Истец в представленном отзыве не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Как указал истец, в материалы дела представлены документы, подтверждающие согласие собственника спорного нежилого здания на производство неотделимых улучшений арендуемого имущества, а также документы, подтверждающие фактические затраты на осуществление указанных улучшений.

Ответчик, Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки «ЭКОсервис», в судебное заседание своего представителя не направило, о времени и месте его проведения извещено надлежащим образом путем направления определения и размещения информации в Картотеке арбитражных дел на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя третьего лица и ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, настаивая на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2014 апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 03.12.2014.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку возражений от сторон не поступило, судебный акт подлежит проверке апелляционной инстанцией в части урегулирования разногласий по пунктам 2.1, 2.3 договора.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодателем) и товариществом с ограниченной ответственностью фирма «Промтовары» (правопред-шественником истца) 20.08.1992 заключен договор аренды № 30а, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду имущество, в том числе магазин № 58, расположенный по адресу: г. Красноярск,  ул. Тельмана, д. 29.

Письмом от 16.06.1993 Главное управление архитектуры и градостроительства администрации города Красноярска разрешило оптово-розничной фирме «Промтовары» провести реконструкцию упомянутого магазина № 56 с проектированием пристройки (склада) к нему.

Актом рабочей комиссии о приемке законченного строительством объекта от июня 1993 года принят пристрой к универмагу «Советский» общей площадью 980,9 кв.м., расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, 29.

 Актом государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта от 30.12.1993 пристрой введен в эксплуатацию.

Постановлением администрации города Красноярска от 19.04.1995 № 373 утвержден акт государственной комиссии от 30.12.1994 о приемке в эксплуатацию пристройки складского помещения к универмагу «Советский», расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29.

Письмом от 14.04.2004 № 3098 Департамент недвижимости администрации города Красноярска (правопредшественник ответчика) сообщил ООО «Универмаг Советский» о том, что не возражает против перепланировки (демонтажа перегородок) на первом и втором этажах арендуемого нежилого помещения при условии предоставления схемы перепланировки.

В дальнейшем истцом выполнены работы по перепланировке помещения, а также после согласования работ Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска истец выполнил работы по капитальному ремонту плоской рулонной кровли здания.

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.11.2013 № 679 ООО «Универмаг Советский» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого истцом нежилого здания общей площадью 3048,5 кв.м, расположенного по адресу:  г. Красноярск, ул. Тельмана, д. 29, с одновременным отчуждением земельного участка общей площадью 2405 кв.м., занимаемого нежилым зданием, по цене 106 328 636 рублей (в том числе рыночная стоимость нежилого здания – 101 323 831 рубль, земельного участка – 5 004 805 рублей).

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска направил ООО «Универмаг Советский» для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества с указанной выше стоимостью объектов недвижимого имущества.

30.12.2013 ООО «Универмаг Советский» направило в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмо, в котором указало на несогласие с указанной Департаментом стоимостью выкупаемого имущества, а также просило зачесть в цену нежилого здания стоимость неотделимых улучшений, в связи с чем подписало подготовленный Департаментом проект договора с протоколом разногласий.

В протоколе согласования разногласий, направленном Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска  в адрес ООО «Универмаг Советский», Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска предложил оставить договор купли-продажи в редакции продавца.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из результатов судебной экспертизы по оценке недвижимого имущества и стоимости неотделимых улучшений от 18.07.2014.

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных               статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ                      «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу пункта 1 статьи 435 названного Кодекса офертой признается адресованное одному или нескольким лицами предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли – продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт