Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.07.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

30 июля 2014 года

Дело №

г. Красноярск

А33-796/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  «23» июля  2014  года.

Полный текст постановления изготовлен           «30» июля  2014 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Радзиховской В.В.,

судей: Петровской О.В., Юдина Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грищенко Ю.А.,

при участии:

индивидуального предпринимателя Бука ПавлаЭдуардовича на  основании  свидетельства;

от индивидуального предпринимателя Бука Павла Эдуардовича -  Селятиной Е.О. - представителя по устному заявлению Бука Павла Эдуардовича;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска - Хорошиловой Н.С. -  представителя по доверенности от 04.02.2014 № 21;

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Автоспецбаза»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 12 мая 2014 года по делу № А33-796/2014, принятое судьей Шишкиной И.В.,

установил:

индивидуальный предприниматель Бука Павел Эдуардович  (ИНН 246600952003,                   ОГРН 304246618100058) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу «Автоспецбаза»  (ИНН 2466245458, ОГРН 1112468067711)  о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения общей площадью 607,3 кв.м. этаж 1, антресоль № 1, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Качинская, 56, стр. № 5, пом. 2, кадастровый номер 24:50:0000000:0:10782/3.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 03.02.2014 возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Красноярскому краю.

Определением от 27.02.2014 судебное разбирательство отложено на 06.05.2014, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.05.2014 исковые требования удовлетворены. Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения общей площадью 607,3 кв.м. этаж 1, антресоль № 1, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Качинская, 56, стр. № 5, пом. 2, кадастровый номер 24:50:0000000:0:10782/3.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что пунктом 2.5.1 договора стороны  предусмотрели, что обязанность по оплате суммы  процента рассрочки производится независимо от досрочного внесенных платежей. Поэтому общее правило о прекращении обязанности уплаты процентов при исполнении стороной, получившей кредит, своих обязательств, не подлежит применению.

Кроме того, буквальное значение содержащихся в пункте 2.5.1 слов и выражений о том, что «суммы процента рассрочки производится независимо от досрочно внесенных платежей» настолько очевидно, что отсутствует необходимость их сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, а также выявления действительной  общей воли сторон.

Суд использовал двойные стандарты при трактовке процентов в качестве  платы за пользование займом: с одной стороны, начисление процентов на оплаченный долг не соответствует правовой природе этих процентов, а с другой – покупатель не освобождается от уплаты процента просрочки на частично оплаченный долг.

От индивидуального предпринимателя Бука Павла Эдуардовича поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указал, что уклоняясь от подачи заявления о прекращении государственной регистрации и потеки, ответчик ссылается на пункт 2.5.1. договора, согласно которому по оплате ежемесячных платежей, предусмотренных пунктом 2.3. спорного договора и графиком уплаты рассроченных платежей, а также процента рассрочки производится независимо от  досрочно внесенных платежей. Также истец указал, что при толковании пункта 2.5.1., следует, что в случае досрочной оплаты покупателем ежемесячного платежа в сумме 172716 рублей 67 копеек, он не должен  допускать нарушения срока уплаты следующего ежемесячного платежа, установленного графиком, а также, в случае, если после оплаты покупателем ежемесячного платежа, процентов рассрочки и штрафных санкций остается переплата, эти денежные средства направляются на уменьшение суммы основного долга. Пункт 2.5.1. не предусматривает обязанность покупателя уплачивать сумму процентов за  рассрочку платежа, после досрочной оплаты стоимости приобретенного имущества.

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве на апелляционную жалобу указал, что считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.06.2014 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 23.07.2014.

В судебном заседании представители индивидуального предпринимателя Бука Павла Эдуардовича и Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поддержали доводы, изложенные в отзывах на апелляционную жалобу, считают решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, что подтверждается материалами дела, в том числе отчетом о публикации судебных актов на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие сторон.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражный апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Распоряжением администрации г. Красноярска № 1222-недв от 21.04.2011 Муниципальному предприятию г. Красноярска «Автоспецбаза» согласована приватизация нежилого помещения в целях реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения № 2 общей площадью 607,3 кв.м. расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Качинская, 56, стр. № 5 индивидуальным предпринимателем Бука П.Э. а основании Федерального закона № 159-Ф3 от 22.07.2008 ха цену 10363000 рублей согласно отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Между муниципальным предприятием г. Красноярска «Автоспецбаза» (продавец, правопредшественник ответчика) и ИП Бука Павлом Эдуардовичем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 16.05.2011, по условиям которого ответчик на основании распоряжения администрации г. Красноярска от 21.04.2011 № 1222-недв продает истцу нежилое помещение № 2 общей площадью 607,3 кв.м. расположенное по адресу г. Красноярск, ул. Качинская, 56, стр. № 5 (пункт 1.1 договора).

На объект у Продавца возникает право залога с момента регистрации права собственности покупателя до момента исполнения покупателем следующих обязательств:

- уплаты денежной суммы в размере, указанном в разделе 5 договора;

- оплата процентов, начисленных за предоставленную рассрочку;

- оплата штрафных санкций (пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи. Срок действия залога прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пункт 1.5 договора).

Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 10363000 рублей вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца, начиная с месяца, следующего за месяцем после подписания сторонами настоящего договора, путем перечисления денежных средств равными долями в течение 5 лет по 172716 рублей 67 копеек согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение № 1) (пункт 2.3 договора).

Цена объекта составляет 10363000 рублей с учетом НДС, оплата объекта производится покупателем в рассрочку в течение 5 лет путем перечисления денежных средств в полном объеме в соответствии со сроками, указанными в пункте 2.3 договора (пункты 21, 2.2. договора).Пунктом 2.4.1 договора установлен порядок расчета процента рассрочки.

Внесение ежемесячного платежа и процента рассрочки производится не позднее дня, установленного настоящим договором согласно графику уплаты рассроченных платежей (пункт 2.4.3 договора).

Оплата процентов производится покупателем не позднее оплаты ежемесячного платежа по реквизитам, указанным в пункте 2.2 договора в соответствии с графиком оплаты рассроченных платежей (пункт 2.4..4 договора).

Оплата за приобретаемый объект может быть осуществлена покупателем досрочно по решению покупателя (пункт 2.5 договора).

Согласно пункту 2.5.1 договора обязанность по оплате ежемесячных платежей предусмотренных пунктом 2.3 настоящего договора и графиком уплаты рассроченных платежей, а также суммы процента рассрочки производится независимо от досрочно внесенных платежей.

Приложением № 1 к договору является график рассроченных платежей.

По акту приема-передачи от 16.05.2011 объект купли-продажи передан покупателю.

Право собственности Бука П.Э. на вышеуказанный объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРП 10.06.2011 согласно свидетельству о регистрации права.

В материалы дела представлены платежные документы на оплату рассроченных платежей и процентов по срокам платежа за период с 101.06.2011 по 11.11.2011, а также платежное поручение № 31 от 13.11.2011 на оплату оставшейся части стоимости имущества в размере 5181499 рублей копеек.

Письмом от 14.11.2013 истец обратился к ответчику с просьбой подготовить справку о полной оплате стоимости имущества и выделить представителя для снятия обременения в ЕГРП. Письмо получено ответчиком 14.11.1013 вх. № 302.

Письмом № 355 от 28.11.2013 ОАО «Автоспецбаза» сообщило истцу, что не имеется оснований для снятия обременения в связи с неисполнением обязательства по полной уплате процента рассрочки и наличием неуплаченной пени в сумме 6233 рубля 33 копейки за просрочку оплаты рассроченных платежей (с приложением расчета начисленной пени).

Письмом от 28.11.2013 № 355 ИП Бука П.Э. сообщил ответчику, что пеня в сумме 6233 рубля 33 копейки им оплачена 29.11.2013, сообщил о необоснованном требовании оплатить процент рассрочки ввиду полной оплаты долга, полном исполнении обязательств по договору купли-продажи, отказе подписать акт сверки, в котором содержится сумма процента рассрочки за 5 лет при фактическом пользовании рассрочкой на протяжении два с половиной года. Письмо получено ОАО «Автоспецбаза» 13.12.2013 вх. № 374.

Письмом № 366 от 04.12.2013 ОАО «Автоспецбаза» сообщило истцу, что оснований для снятия обременения в виде ипотеки не имеется в связи с неоплатой покупателем процента рассрочки указанного в договоре за полный период (5 лет).

Ссылаясь на то, что ответчик необоснованно отказывает истцу в снятии обременения в виде ипотеки, которая прекратилась в связи с исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, истец просит признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении нежилого помещения общей площадью 607,3 кв.м. этаж 1, антресоль № 1, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Качинская, 56, стр. № 5, пом. 2, кадастровый номер 24:50:0000000:0:10782/3.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах. Способы защиты гражданских прав определены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между сторонами спора заключен договор купли-продажи объекта недвижимости