Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.02.2010 по делу n А82-13975/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

01 марта 2010 года

Дело № А82-13975/2009-18

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

представителей истца Соколова В.В., действующего на основании доверенности, Соколовой С.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ДомСтрой»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2009 по делу    № А82-13975/2009-18, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «ДомСтрой»

к Департаменту недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДомСтрой» (далее – ООО «ДомСтрой», общество, истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту недвижимости Администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент, ответчик) о признании незаконным отказа Департамента в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, проспект Серова, д.1, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008          № 159-ФЗ).

В процессе рассмотрения дела истец уточнил требования, просил признать незаконным отказ Департамента  от 22.10.2009 № 41-04/02-5138 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, проспект Серова, д.1.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2009 в удовлетворении исковых требований ООО «ДомСтрой» отказано.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отсутствует совокупность условий, необходимых для признания незаконным обжалуемого отказа ответчика. Суд указал, что по состоянию на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ спорное помещение находилось в аренде у общества «ДомСтрой» менее двух лет. Данное обстоятельство свидетельствует о невыполнении истцом одного из необходимых условий, установленных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ для приобретения преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности,

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 04.12.2009 отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив заявление истца.

Заявитель указывает, что никаких возражений со стороны Департамента по поводу фактического использования ООО «ДомСтрой» помещения не поступало. С согласия Департамента общество произвело платежи в счет погашения задолженности Смирнова Александра Александровича по арендной плате перед Департаментом. Погашение задолженности в размере 144 844 руб. 69 коп. полностью охватило период пользования ООО «ДомСтрой» недвижимым имуществом с 19.04.2006 по 01.09.2006, а также более ранний период. С ведома арендодателя – Департамента имущество находилось во временном пользовании ООО «ДомСтрой» непрерывно с 19.04.2006.

Арендные отношения между ООО «ДомСтрой» и Департаментом были оформлены 01.09.2006 путем заключения договора аренды № 2304, в котором не было отражено, что действие договора распространяется и на отношения, возникшие до подписания указанного договора, а именно на период с 19.04.2006 по 01.09.2006, хотя о данном обстоятельстве, полагает истец, очевидно свидетельствуют документы о внесении ООО «ДомСтрой» арендной платы за указанный период с согласия Департамента.

Следовательно, как считает заявитель, он имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, проспект Серова, д.1, поскольку имущество находилось в пользовании ООО «ДомСтрой» непрерывно более 2-х лет (в период с 19.04.2006 года по 05.08.2008 – до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ), то есть в течение срока, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 названного Закона.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу считает оспариваемое решение арбитражного суда законным и обоснованным, просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 04.12.2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Полагает, суд обоснованно установил, что договор аренды с ООО «ДомСтрой» на спорное имущество был заключен 01.09.2006, имущество было передано по акту приема-передачи от 01.09.2006 № 152. Таким образом, у ООО «ДомСтрой» отсутствует преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, поскольку арендуемое имущество находится в его временном владении и пользовании с 01.09.2006, то есть менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

По мнению ответчика, суд обоснованно не включил в срок непрерывного пользования имуществом период нахождения имущества у предпринимателя Смирнова А.А. и предпринимателя Смирновой Г.А., поскольку договор аренды 02.02.2001 № 2304 с индивидуальным предпринимателем Смирновым А.А. является незаключенным, а с предпринимателем Смирновой Г.А., вообще не заключался. Следовательно, как полагает ответчик, до 01.09.2006 арендные отношения в спорный период отсутствовали.

В судебном заседании истец поддержал свои доводы и возражения, указал, что оплачивал арендную плату, пользовался помещением с апреля 2006 года, что соответствует требованиями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. 

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.09.2006 между Департаментом (арендодатель) и ООО «ДомСтрой» (арендатор) подписан договор аренды         № 2304 недвижимого имущества (л.д.-18-23), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество площадью (здание, помещение), расположенное по адресу: г.Рыбинск, пр.Серова, д.1, общей площадью 289,4 кв.м, для промышленной торговли.

Актом приема-передачи от 01.09.2006 № 52 (л.д.-106) подтверждается передача спорных помещений арендатору.

Срок действия договора установлен сторонами в пункте 7.1. договора с 01.09.2006 по 30.08.2007.

Дополнительным соглашением от 01.09.2007 (л.д.-25) стороны продлили срок действия договора аренды до 28.08.2008.

На основании пункта 7.3. договора после указанной даты договор считается заключенным на неопределенный срок.

В пункте 7.5. договора стороны указали, что с момента вступления в силу настоящего договора договор аренды от 02.02.2001 № 2304  и условия его заключения считаются недействующими.

08.10.2009 заявитель обратился в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ (л.д.-38-40).

Письмом от 22.10.2009 № 41-04/02-5138 (л.д.-65) Департамент отказал заявителю в реализации преимущественного права в связи с тем, что арендованное имущество находится в пользовании менее двух лет.

Полагая, что он имеет преимущественное право на  приобретение арендуемого имущества в силу статьи 3 Федерального закона  № 159-ФЗ, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Принимая во внимание положения главы 24 АПК РФ «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц», суд апелляционной инстанции отмечает, что для признания недействительным отказа Департамента в предоставлении ООО «ДомСтрой» преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения необходимо установить в совокупности наличие двух обстоятельств: противоречие указанного отказа действующему законодательству и нарушение данным отказом прав и законных интересов заявителя.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. При этом факт нарушения обжалованными действиями прав и законных интересов заявителя должен доказать последний.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на недоказанность заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ совокупности указанных выше обстоятельств, необходимых для признания недействительными действий заинтересованного лица, а именно указал на отсутствие у заявителя преимущественного права на выкуп спорного помещения ввиду того, что данное помещение находилось в аренде у ООО «ДомСтрой» менее двух лет (пункт 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ).

Данный вывод суда апелляционный суд признает правильным в силу следующего.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности и государственной собственности субъектов Российской Федерации, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Статьей 3 названного Федерального закона субъектам малого и среднего предпринимательства, арендующим имущество, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий: 1. арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2. арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи; 3. площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4. арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела усматривается, что разногласия сторон в настоящем споре имеют место в отношении срока владения ООО «ДомСтрой» спорным нежилым помещением на праве аренды.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что по смыслу изложенных выше положений статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ для наличия первого из указанных условий договор аренды соответствующего государственного или муниципального имущества должен быть уже заключенным и действующим в течение не менее двух лет до дня вступления в силу названного Закона.

Как следует из материалов дела и установлено судом, арендуемое имущество находится во временном владении и пользовании заявителя непрерывно только с 01.09.2006, то есть менее двух лет до дня вступления в силу вышеназванного закона (05.08.2008).

Кроме того, в разъяснениях, содержащихся в пункте 4 Информационного письма № 134 от 05.11.2009 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что  договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки.

Апелляционная инстанция находит правомерным вывод суда о том, что поскольку в рассматриваемом судом случае предыдущий договор аренды от 02.02.2001 № 2304 (л.д.-12-14) с предпринимателем Смирновым А.А. не прошел государственную регистрацию как заключенный на срок более года, поэтому в силу статьи 651 ГК РФ является незаключенным. Указанное обстоятельство по существу заявителем не оспаривается.

Довод истца о фактическом использовании им арендуемого имущества на праве аренды с даты регистрации юридического лица – 19.04.2006 обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку надлежащих доказательств существования между сторонами арендных отношений в отношении спорного нежилого помещения в указанный период в материалах дела не имеется. Утверждение заявителя о внесении с согласия Департамента