Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу n А29-9538/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

09 февраля 2010 года

Дело № А29-9538/2009

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовым А.Ю.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика Новоселова С.А., действующего на основании доверенности от 02.10.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Новоселовой Светланы Сергеевны

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2009 по делу          № А29-9538/2009, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Коми государственный педагогический институт»

к индивидуальному предпринимателю Новоселовой Светлане Сергеевне

о взыскании задолженности по арендным и коммунальным платежам, неустойки и расторжении договора аренды и договора на возмещение коммунальных и эксплуатационных затрат,

установил:

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Коми государственный педагогический институт» (далее – Учреждение, истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к индивидуальному предпринимателю Новоселовой Светлане Сергеевне (далее –предприниматель, ответчик, заявитель жалобы) о взыскании 943 909 руб. 56 коп. задолженности по договору аренды от 30.12.2005, 118 405 руб. 86 коп. задолженности по договору о возмещении коммунальных и эксплуатационных затрат от 30.12.2005, 71 848 руб. неустойки в виде пени за просрочку оплаты коммунальных услуг, а также о расторжении указанных договоров.

В процессе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, уменьшив размер требований в части взыскания задолженности по арендной плате без учета НДС за период с декабря 2008 года по август 2009 года до суммы 749 923 руб. 33 коп. При этом истцом учтена оплата ответчиком 29.10.2009 в размере 50 000 руб. задолженности по аренде за декабрь 2008 года. В остальной части истец заявленные требования поддержал в полном объеме.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 18.11.2009 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя Новоселовой С.С. в пользу Учреждения взыскано 893 909 руб. 56 коп. долга по арендной плате,     118 405 руб. 86 коп. долга за оказанные коммунальные и эксплуатационные услуги, 10 000 руб. неустойки за просрочку оплаты коммунальных услуг. Договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, от 30.12.2005 № 1 и договор о возмещении коммунальных и эксплуатационных затрат от 30.12.2005 № 1а, заключенные между истцом и ответчиком, расторгнуты.

При вынесении решения суд первой инстанции признал установленным факт неоднократного нарушения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, неоплаты предоставленных коммунальных и эксплуатационных услуг и исходил из того, что данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды и договора на возмещение коммунальных и эксплуатационных затрат в силу статей  450, 619 ГК РФ.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции в части взыскания арендных платежей по помещению площадью 38,5 кв.м с 02.02.2009 по 01.01.2010 и уменьшить сумму иска на 223 076 руб. 78 коп.

Как указывает заявитель, он согласен со всеми требованиями истца по выплате задолженности по коммунальным и арендным платежам за исключением арендной платы за площадь помещения 38,5 кв.м, от которых, как считает заявитель, он отказался 31.12.2008. Судом установлено, что уведомление об отказе ответчика от части 38,5 кв.м истец получил в письменном виде, что не отрицает. По инициативе истца было заключено соглашение в устной форме, во исполнение которого и было направлено уведомление об отказе от части площади. 02.02.2009 ответчиком составлен акт приема-передачи. Истец по неизвестным причинам уклонился от его подписания. Во исполнение указанного соглашения истец неоднократно направлял для осмотра освободившейся площади потенциальных арендаторов.

В решении суда в противоречие имеющихся материалов указано, что освободившуюся площадь затруднительно сдавать в силу специфики внутреннего устройства и планировки помещений одновременно двум и более пользователям без проведения капитальных затрат и перепланировки помещений. Однако указывает заявитель, в материалах дела имеются доказательства, что ранее это помещение сдавалось в аренду «ЧП Сомова», что подтверждается планом расположения торговых площадей, сданных в аренду, и не отрицается истцом.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен, считает принятое по делу решение суда от 18.11.2009 законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика – не подлежащей удовлетворению. Указывает, что с проектами дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды в части уменьшения площади аренды и актом приема-передачи помещения ответчик в адрес истца не обращался. В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства соблюдения письменной формы дополнительного соглашения и направления акта приема-передачи истцу. Полученное истцом заявление ответчика датировано 31.12.2008 и содержит просьбу о сокращении площади арендуемого помещения с двух торговых залов до одного, что, по мнению истца, следует рассматривать не более чем намерение ответчика. Из указанного заявления невозможно установить, какой из торговых залов ответчик намеревался вернуть истцу, поскольку указанная в заявлении площадь помещения не совпадает с размерами площадей помещений, входящих в блок № 4 и указанных в техническом паспорте БТИ. Полагает, что утверждение ответчика о том, что соглашение об уменьшении арендуемой площади было заключено в устной форме, противоречит закону и материалам дела.

Кроме того, как считает истец, по условиям договора аренды (при буквальном толковании) не предусмотрено уменьшение площади арендуемых помещений по инициативе сторон, а возможность возврата помещения арендатором арендодателю обусловлена юридическим фактом – прекращением договорных отношений. По условиям пункта 5.4. договора аренды не использование арендатором помещения (без передачи его арендодателю в надлежащей форме) не может служить основанием для перерасчета стоимости арендной платы.     

Заявитель жалобы в судебном заседании доводы и возражения, изложенные в апелляционной инстанции, поддержал в полном объеме.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие представителя истца по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Как следует из материалов дела, 30.12.2005 Учреждение (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор № 1 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью (л.д.-7, 8), по условиям которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение (блок № 4 общежития № 3) общей площадью 190 кв.м, расположенного по адресу: г.Сыктывкар, ул.Коммунистическая, д.23б, для использования под магазин (пункты 1.1., 1.2. договора).

Срок аренды помещения и исчисления арендной платы установлены сторонами в пункте 1.5. договора с 01.01.2006 по 30.11.2006, по истечении которого договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 621 ГК РФ.

В тот же день, 30.12.2005, между сторонами подписан также договор № 1а о возмещении коммунальных и эксплуатационных затрат (л.д.-12), предметом которого явилось предоставление арендодателем арендатору на условиях оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг в арендованном им нежилом помещении (пункт 1.1. договора).

Срок действия договора о возмещении затрат и исчисления расходов на оказанные услуги установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.11.2006 (пункт 1.2. договора).

Дополнительным соглашением № 2а от 15.02.2008 (л.д.-13) срок договора определен равным сроку действия договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.2. договора аренды арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за пользование нежилыми помещениями.

Арендная плата в полном объеме перечисляется в федеральный бюджет и вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 5.2. договора).

Согласно пункту 5.1. договора в редакции дополнительного соглашения    № 5 от 15.02.2008 (л.д.-9) арендатор обязался оплачивать стоимость аренды помещения в размере 104 878 руб. 84 коп. (в том числе НДС – 15 998 руб. 47 коп.) за каждый месяц аренды путем перечисления денежных средств на расчетные счета, указываемые арендодателем.

По расчету истца за период с 01.12.2008 по 31.08.2009 задолженность ответчика перед федеральным бюджетом по арендной плате (без учета НДС) с учетом частичной оплаты платежным поручением от 29.10.2009 № 537 (л.д.-177) в сумме 50 000 руб. составила 893 909 руб. 56 коп. (включает в себя 749 923 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате и 143 986 руб. 23 коп. задолженности по НДС).

По договору о возмещении затрат в редакции дополнительного соглашения № 2а от 15.02.2008 арендатор обязался ежемесячно оплачивать за оказываемые услуги 12 830 руб. за каждый месяц аренды путем перечисления денежных средств на расчетные счета, указываемые арендодателем (пункт 4.1. договора).

Данную сумму составляет пропорционально занимаемой ответчиком площади стоимость холодного водоснабжения, сброса сточных вод, химвода, сброс ГВС, отопление, горячее водоснабжение, вывозка мусора, пожарная сигнализация, амортизация помещения и накладные расходы.

По расчетам истца в результате неоплаты предоставленных ответчику коммунальных и эксплуатационных  услуг за период с 01.12.2008 по 31.08.2009 образовалась задолженность на сумму 118 405 руб. 86 коп., из которых отдельно рассчитаны расходы по электроэнергии – 15 765 руб. 86 коп. и расходы по коммунальным услугам – 102 640 руб.

В соответствии с пунктом 5.3. договора о возмещении затрат в случае нарушения арендатором условий оплаты услуг, арендатор уплачивает пени в размере 0,5 % от месячной суммы оплаты услуг по договору за каждый день просрочки.

Размер пеней по состоянию на 28.08.2009 за период с декабря 2008 года по август 2009 года, начисленных истцом, составляет 71 848 руб.

Письмом 30.06.2009 № 01/833 истец обратился к ответчику с требованием исполнить обязательство по договору аренды и договору о возмещении затрат в течение 10 рабочих дней с момента получения требования, а также с предложением расторгнуть договоры с 31.08.2009. Однако требования истца ответчиком не удовлетворены.

Изложенные обстоятельства послужили причиной обращения истца в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, и, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Статья 309 ГК РФ устанавливает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не  допускается (статья 310 ГК РФ).

Суд первой инстанции, установив, что между сторонами подписан договор аренды, правильно применил нормы главы 34 ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судом первой инстанции установлено, что предметом взыскания явилась задолженность ответчика за фактическое пользование спорным помещением в декабре 2008 года – августе 2009 года, при этом договор аренды от 30.12.2005  № 1 не расторгнут, помещения арендатором не освобождены, по акту арендодателю не передавались.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1 статьи 450 ГК РФ).

В части 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу пункта 8.8. договора аренды любые изменения и дополнения к договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменной виде и подписаны обеими сторонами.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав имеющиеся материалы дела, доводы сторон, согласен с выводом арбитражного суда о том, что у предпринимателя имелось намерение уменьшить арендуемую площадь, однако площадь помещений согласована сторонами в договоре аренды (пункт 1.1 договора), подписанном сторонами без протокола разногласий,  и ее изменение в порядке исполнения договора без заключения дополнительного соглашения в названном договоре не предусмотрено.

Доказательства, подтверждающие внесение изменений в спорный договор в части площади арендуемого ответчиком помещения в установленном порядке, в материалах дела отсутствуют. Как следует из обстоятельств дела, стороны не пришли к соглашению об изменении