Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009 по делу n А82-4063/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

12 ноября 2009 года

Дело № А82-4063/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2009 года.   

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2009 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.

судей Караваевой А.В., Перминовой Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ермошиной С.Г.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Власова А.А. – по доверенности от 13.04.2009,

представителя третьего лица Петровой Я.А. – по доверенности от.05.10.2009,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Амур»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 по делу                 №  А82-4063/2009, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания Амур»

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области,

третье лицо: Корюхин Владимир Валентинович,

о признании незаконными действий по внесению регистрационной записи,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Амур» (далее – заявитель, Общество, ООО «Компания Амур») обратилось с заявлением в Арбитражный суд Ярославской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ярославской области (далее – ответчик, регистрирующий орган, УФРС по Ярославской области), уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий регистрирующего органа по внесению изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о размере арендной платы в отношении объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, д. 34/21, и возложении на ответчика обязанности аннулировать в ЕГРП запись об указанных изменениях.

Заявителем к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Корюхин Владимир Валентинович (далее – третье лицо,  Корюхин В.В.).  

 Решением Арбитражного суда Ярославской области от 11.09.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Компания Амур» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы права, что выразилось в ошибочном истолковании пункта 1 статьи 165, пункта 1 статьи 450, статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

УФРС по Ярославской области в отзыве на апелляционную жалобу возражает против приведенных в ней доводов, просит в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Корюхин В.В. в возражениях на апелляционную жалобу считает, что оспариваемые действия регистрирующего органа являются правомерными, просит решение арбитражного суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители заявителя и третьего лица поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражениях на нее.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 28.02.2001 Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее - Комитет по управлению имуществом, арендодатель) и индивидуальный предприниматель Черепинский Григорий Михайлович (далее – ИП Черепинский Г.М.) подписали договор аренды недвижимого имущества (далее – договор аренды от 28.02.2001), в соответствии с которым ИП Черепинскому Г.М. в аренду для использования под кафе передано недвижимое имущество общей площадью 211,60 кв.м. (часть здания, состоящая из нежилых помещений подвала площадью 27,7 кв.м. и первого этажа площадью 183,9 кв.м.), расположенное по адресу: г. Ярославль, Кировский район, проспект Октября, д. 34/21 (л. д. 11-19).

26.07.2001 осуществлена государственная регистрация договора аренды от 28.02.2001(л. д. 20).

01.07.2007 Комитет по управлению имуществом, ИП Черепинский Г.М. и ООО «Компания Амур» подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 28.02.2001 (далее - дополнительное соглашение от 01.07.2007), согласно которому все права и обязанности арендатора по названному договору переданы Обществу (л. д. 32-34).

05.12.2007 дополнительное соглашение от 01.07.2007 зарегистрировано в ЕГРП (л. д. 34).

18.02.2008 Корюхин В.В. по договору купли – продажи приобрел в собственность нежилые помещения общей площадью 183,6 кв.м., расположенные на первом этаже здания по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, д. 34/21 (л. д. 83).

04.04.2008 зарегистрировано право собственности Корюхина В.В. на указанные помещения (л. д. 83).

11.04.2008 Корюхин В.В. известил заявителя о приобретении названных нежилых помещений (л. д. 36).

11.12.2008 третье лицо известило ООО «Компанию Амур»  об увеличении с 01.01.2009  арендной платы до 2203200 рулей в год или 183600 рублей в месяц, а также о внесении в договор аренды от 28.02.2001 соответствующих изменений (л. д. 37).

26.12.2008 Корюхин В.В. обратился в УФРС по Ярославской области с заявлением о государственной регистрации внесения изменений в запись ЕГРП о размере арендной платы в отношении  вышеназванного объекта недвижимого имущества (л. д. 58).

23.01.2009 ответчиком в ЕГРП произведена запись о том, что  с 01.01.2009 арендная плата составляет 2203200 рублей в год или 183600 рублей в месяц (л. д. 68).

Не согласившись с действиями УФРС по Ярославской области по внесению изменений в запись ЕГРП о размере арендной платы, ООО «Компания Амур» обжаловало их в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, придя к выводу о правомерности действий регистрирующего органа, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей заявителя и третьего лица, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6  постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Пунктом 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьями 1, 2, 4, пунктом 1 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), пунктами 18, 19, 21 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2004 г. № 135 (далее -  Инструкция о порядке регистрации договоров аренды) при изменении зарегистрированного договора аренды в записи ЕГРП вносятся соответствующие изменения. Внесение в ЕГРП изменений, связанных с изменениями договора аренды, может быть проведено на основании одного заявления, поданного одной из сторон договора аренды.

Из указанных норм следует, что арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если это предусмотрено договором аренды. При изменении договора аренды, в том числе при одностороннем изменении арендной платы, регистрирующий орган вносит в ЕГРП соответствующие изменения. Регистрирующий орган вправе вносить в ЕГРП изменения, связанные с изменениями договора аренды, на основании одного заявления, поданного одной из сторон договора аренды.

Договор аренды от 28.02.2001 (пункты 3.2, 3.3) предоставляет арендодателю право пересматривать арендную плату в одностороннем порядке. Доказательства, подтверждающие, что в указанный договор вносились изменения, лишившие арендодателя такого права, отсутствуют.

Материалы дела свидетельствуют о том, что арендуемое заявителем недвижимое имущество приобрел  Корюхин В.В. по договору купли-продажи от 18.02.2008 (л. д. 83). Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации к Корюхину В.В. перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 28.02.2001, в том числе и право пересматривать арендную плату в одностороннем порядке.  При таких обстоятельствах и в силу статей 1, 2, 4, пункта 1 статьи 26 Закона о регистрации, пункта 67 Правил ведения ЕГРП, пунктов 18, 19, 21 Инструкции о порядке регистрации договоров аренды УФРС по Ярославской области правомерно осуществило оспариваемые действия.

Измененный размер арендной платы соответствует оценке рыночной стоимости арендной платы (л. д. 37, 85-103). Следовательно, пересмотр третьим лицом арендной платы в одностороннем порядке права и законные интересы Общества не нарушает. Документы, подтверждающие, что права и законные интересы заявителя нарушены действиями регистрирующего органа по внесению изменений в запись ЕГРП о размере арендной платы, не представлены.

Довод апелляционной жалобы о том, что новый собственник мог повысить арендную плату только в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля, судом апелляционной инстанции отклоняется, как безосновательный.

Из пунктов 1.2, 6.18 действующего на момент заключения договора аренды от 28.02.2001 Положения о порядке владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью г. Ярославля, утвержденного решением муниципалитета г. Ярославля от 20.12.1996 № 67, пункта 6.4 действующего в настоящее время Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Ярославля, утвержденного решением муниципалитета города Ярославля от 14.11.2005 № 151, следует, что в соответствии с постановлениями мэра г. Ярославля должен пересматриваться размер арендной платы на сданные в аренду муниципальные объекты недвижимого имущества. Помещения, арендуемые заявителем, находятся в собственности Корюхина В.В., который в силу статей 1, 2, 421, 422, 424, 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации не обязан учитывать постановления мэра г. Ярославля при изменении размера арендной платы.

Утверждения заявителя о том, что изменение условий договора в одностороннем порядке не согласуется с положением о том, что сделка с юридическим лицом должна быть совершена в письменной форме (в той же форме что и договор, подписанный сторонами); возможность государственной регистрации повышения арендной платы с 01.02.2008 года не утрачена и может быть проведена как путем подписания сторонами соглашения, так и направления уведомления мэрией г. Ярославля в УФРС по Ярославской области; при государственной регистрации повышения арендной платы с 01.02.2008 решение арбитражного суда от 11.09.2009 должно быть пересмотрено; обжалуемый судебный акт противоречит условиям договора, сложившейся судебной практике, порядку оформления и регистрации сделок, а также позволяет новому собственнику в одностороннем порядке менять условия договора и обращаться в регистрирующий орган, не обозначив своего присутствия в нем, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на ошибочном толковании правовых норм. Кроме того, доводам, приведенным заявителем, дана надлежащая правовая оценка судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Ссылка Общества на то, что признание арбитражным судом уведомления