Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.03.2009 по делу n А31-4477/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

        ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

18 марта 2009 года

Дело № А31-4477/2008-24  

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.

при ведении протокола судебного заседания председательствующим,

при участии в заседании:

представителя истца Семеновой С.Ю., действующей на основании доверенности от 01.12.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 2» в лице Главного управления по Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 20.01.2009 по делу        № А31-4477/2008-24, принятое судом в составе судьи Сергушовой Т.В.,

по иску открытого акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 2» в лице Главного управления по Костромской области

к индивидуальному предпринимателю Сазанову Александру Николаевичу

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области

об освобождении незаконно занятого земельного участка, 

установил:

открытое акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 2» в лице Главного управления по Костромской области (далее ОАО «ТГК-2», истец, заявитель жалобы) обратилось с иском в Арбитражный суд Костромской области к индивидуальному предпринимателю Сазанову Александру Николаевичу (далее предприниматель, ответчик) об обязании ответчика освободить незаконно занятый земельный участок, кадастровый номер 44:27:06 08 01:0020, расположенный по адресу: г.Кострома, ул.Индустриальная, 38, от административного здания инв.№ I-12446, лит.Х, гаража, пристроенного к мастерской, инв.№ I-12446, лит.Д1, гаража, инв.№ I-12446, лит.Ц.      

Исковые требования заявлены на основании статей 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и мотивированы тем, что при инвентаризации зданий и строений, расположенных на земельном участке истца обнаружены самовольные постройки, возведенные подрядчиками Костромской ТЭЦ-2, разрешения на которые не выдавалось, предпринимателем зарегистрированы права собственности на самовольные постройки как на незавершенные строительством объекты: административное здание и два гаража, которые расположены на земельном участке истца, в настоящее время Сазонов А.Н. предпринимает попытки оформить право на земельные участки, которые заняты объектами незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Ответчик исковые требования не признал, в отзыве указал, что право собственности на указанные объекты подтверждается договорами купли-продажи, актами приема-передачи, а также свидетельствами о государственной регистрации права, в настоящее время проводится установление границ земельных участков, расположенных под указанными объектами, владение ответчиком земельными участками, расположенными под объектами недвижимого имущества основано на законе. 

Третье лицо в отзыве на иск сообщило, что как ОАО «ТГК-2», так и Сазанов А.Н. имеют равные права на использование спорного земельного участка для эксплуатации принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, указало, что не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 20.01.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

При вынесении решения суд руководствовался тем, что государственная регистрация права собственности Сазанова А.Н. на недвижимое имущество произведена Управлением Федеральной регистрационной службы Российской Федерации по Костромской области на основании договоров от 18.04.2007, а пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 271, 552 ГК РФ предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Поскольку основания возникновения права собственности истцом не оспорены и не признаны недействительными в установленном законом порядке, исковые требования об обязании ответчика освободить земельный участок удовлетворению не подлежат.           

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ОАО «ТГК-2» обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 20.01.2009 и удовлетворить исковые требования.

По мнению заявителя жалобы, судом не дана оценка доводу истца о том, что у прежнего собственника строений, также как и у ответчика, отсутствовали права на земельный участок, а действующее законодательство не связывает право арендатора земельного участка требовать устранения нарушений своих прав с законностью владения нарушителем имущества, которое используется при нарушении прав, поэтому регистрация права собственности ответчика на объекты недвижимости без разрешения владельца, расположенные на земельном участке, не может служить основанием для отказа в защите нарушенного права.

Ответчик отзыва на жалобу не представил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Третье лицо в отзыве на жалобу указало, что в данном случае, необходимо установить правомерность нахождения на праве собственности у Сазанова А.Н. объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, решение вопроса о возможности удовлетворения апелляционной жалобы оставило на усмотрение суда, просило рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика и третьего лица  сторон по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором земельного участка площадью 586387,58 кв.м, кадастровый номер 44:27:06 08 01:0020, расположенного по адресу: г.Кострома, ул.Индустриальная, 38, в соответствии с договором аренды земельного участка от 20.03.2006 № 2.6194.3, подписанного с арендодателем Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации г.Костромы (Т.1, л.д.-15-24).

Ответчик в соответствии с договорами купли-продажи от 18.04.2007, подписанными по результатам проведения торгов, приобрел у ОАО «Центрэнергострой» незавершенное строительством административное здание и два гаража, расположенные на земельном участке. Объекты недвижимости переданы покупателю, его право собственности на указанные объекты зарегистрировано, что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами (Т.2, л.д.-117-131).

Истец, полагая себя законным землепользователем на основании договора аренды, заинтересованным в использовании принадлежащего ему земельного участка для расширения производственных площадей, считает, что ответчик, зарегистрировав право собственности на самовольные постройки, нарушает права истца, каких-либо прав на земельный участок ответчик не имеет.

В связи с этим, истец просит арбитражный суд обязать ответчика освободить незаконно занятый земельный участок.

Исследовав имеющиеся материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, и, заслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из нижеследующего.   

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Права, предусмотренные статьями 301-304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305).

В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях:

1) признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок;

2) самовольного занятия земельного участка;

3) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

Согласно статье 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Вместе с тем, в силу статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств того, что основания возникновения соответствующих прав у ответчика оспорены, признаны недействительными в установленном порядке, материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.

В силу статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В порядке статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

С учетом изложенного суд правомерно пришел к выводу о том, что при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, не принадлежащем продавцу на том же праве, действующее земельное и гражданское законодательство предусматривает возможность перехода к новому собственнику прав пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации.

Покупатель же имеет право в дальнейшем оформить права на земельные участки под объектами недвижимости в соответствии со статьями 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.2005  № 11, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (пункт 14 названного Постановления).

При таких обстоятельствах, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит, доводы истца изучены судом первой инстанции и им дана правильная оценка, с которой апелляционная инстанция согласна.

Исследование доказательств произведено арбитражным судом надлежащим образом, этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1) статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Костромской области от 20.01.2009 по делу       № А31-4477/2008-24 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 2» в лице Главного управления по Костромской области без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                          В.Г.Сандалов

Судьи:                                                           

                          Т.М.Дьяконова

                          О.П.Кобелева