Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А29-5544/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

24 декабря 2014 года

Дело № А29-5544/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2014 года. 

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малых Е.Г.,

судей Поляковой С.Г., Савельева А.Б.,

при ведении протокола судебного заседания   Богатыревой Н.Н.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Норильск"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 07.10.2014 по делу № А29-5544/2014, принятое судом в составе судьи Егоровой Т.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Норильск" (ОГРН: 1031100675088; ИНН: 1103028793)

к муниципальному образованию городского округа "Воркута" в лице администрации муниципального образования городского округа "Воркута" (ОГРН: 1021100807716; ИНН: 1103023523); Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ОГРН: 1131103000214; ИНН: 1103007560)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Норильск» (далее -  ООО «Норильск», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к муниципальному образованию городского округа «Воркута» в лице администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее -  МО ГО «Воркута» в лице администрации МО ГО «Воркута», ответчик) и к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (далее - КУМИ  администрации МО ГО «Воркута») об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 11.06.2014 и расходов по оплате государственной пошлины.

Решением   Арбитражного суда Республики Коми от  07.10.2014 отказано в удовлетворении иска. Спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения от 11.06.2014г. приняты в следующей редакции: Пункт 2.1. договора изложить: «Указанное нежилое помещение оценено и продано «Покупателю» за 16 723 643 (шестнадцать миллионов семьсот двадцать три тысячи шестьсот сорок три) рубля»; Пункт 2.2. договора изложить: «Деньги в сумме 16 723 643 (шестнадцать миллионов семьсот двадцать три тысячи шестьсот сорок три) рубля уплачиваются «Продавцу» в рассрочку»; Пункт 2.3. договора изложить: «Первоначальный платеж вносится «Покупателем» в размере 464 546 (четыреста шестьдесят четыре тысячи пятьсот сорок шесть) рублей до подписания настоящего договора. Остальная сумма оплачивается ежемесячно равными долями в течение трех лет, а также на сумму основного долга производится начисление процентов, исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендуемого недвижимого имущества». Приложение № 1 к договору купли продажи нежилого помещения от 11 июня 2014г. Порядок расчета по договору купли продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Гагарина, д. 5  в рассрочку сроком на три года изложен в таблице.

ООО  «Норильск» с принятым решением  суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы указывает, что ответчиками не оспаривается, что все улучшения на 1 этаже и в подвале, осуществленные истцом посредством проведения капитального, косметического ремонта, реконструкции и переоборудования произведены истцом с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 4 960 340 рублей, которые были оплачены истцом.

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения  Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между МО ГО «Воркута» в лице администрации МО ГО «Воркута» (арендодатель) и ООО «Норильск» (арендатор) заключен договор №8 от 18.10.2011 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в пользование встроенное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1764,9кв.м., этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане 1 этаж 24-89, подвал 1-24, 26-48, 53-55, расположенное  по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Гагарина, д. 5, сроком с 01.01.2012 по 30.06.2015 (т. 1, л.д. 21-24).

Между сторонами возникли разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от 11.06.2014 (т. 1, л.д. 14-20), заключаемого на основании решения Совета муниципального образования городского округа «Воркута» от 29.04.2014 № 438 «Об утверждении плана приватизации объекта нежилого фонда - нежилого встроенного помещения, расположенного по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Гагарина, д. 5, находящегося в собственности муниципального образования городского округа «Воркута».

По договору купли-продажи нежилого помещения от 11.06.2014 МО ГО «Воркута» в лице администрации МО ГО «Воркута» (продавец) обязуется продать, а ООО «Норильск» (покупатель) купить встроенное помещение, назначение: нежилое, общей площадью 1764,9кв.м., этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане 1 этаж 24-89, подвал 1-24, 26-48, 53-55, расположенное  по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Гагарина, д. 5.

Указанный договор со стороны покупателя подписан с протоколом разногласий.

Истец просит утвердить спорные пункты договора купли-продажи нежилого помещения от 11.06.2014 в его редакции, а именно:

- п. 2.1. договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 11 763 303 (одиннадцать миллионов семьсот шестьдесят три тысячи триста три) рубля. Указанная цена определена исходя из рыночной стоимости объекта в размере 16 723 643 (шестнадцать миллионов семьсот двадцать три тысячи шестьсот сорок три) рубля, с учетом вычета из нее стоимости произведенных «Покупателем» неотделимых улучшений в размере 4 960 340 (четыре миллиона девятьсот шестьдесят тысяч триста сорок) рублей»;

-  п. 2.2. договора в следующей редакции: «Деньги в сумме 11 763 303 (одиннадцать миллионов семьсот шестьдесят три тысячи триста три) рубля уплачиваются «Продавцу» в рассрочку»;

- п. 2.3. договора в следующей редакции: «Первоначальный платеж вносится «Покупателем» в размере 329 373 (триста двадцать девять тысяч триста семьдесят три) рубля до подписания настоящего договора. Остальная сумма оплачивается ежемесячно равными долями в течение трех лет, а также на сумму основного долга производится начисление процентов, исходя из одной трети ставки основного долга, производится начисление процентов исходя из одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендуемого недвижимого имущества»;

- порядок расчёта по договору купли-продажи нежилого помещения от 11.06.2014г. (приложение № 1).

Общая сумма, подлежащая к оплате, составляет: 11 918 681 рубль 17 копеек».

По мнению истца, в соответствии с частью  6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений.

В подтверждение произведенных неотделимых улучшений истец представил договоры поставки материалов, купли-продажи, договоры на выполнение работ, товарные накладные, счета на оплату,   акты выполненных работ, доказательства их оплаты (т. 2, л.д. 73-147, т. 3, л.д. 1-64, 77-108, 113-151, т. 4, л.д. 1-37).

ООО «Норильск» представило также отчет Воркутинского бюро недвижимости и оценки (индивидуальный предприниматель, оценщик Назарько И.С.) № 567/13 от 24.12.2013 об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных во встроенном нежилом помещении, расположенном по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Гагарина, д. 5 (т. 1, л.д. 51-145, т. 2, л.д. 1-35).

Согласно вышеуказанному отчету рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 4 960 340 рублей.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью  6 статьи  5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

 Как установил  суд первой инстанции  и подтверждается материалами дела, истец в подтверждение согласования проведения ремонта ссылается на письмо № 58 от 26.11.2013, направленное в адрес МО ГО «Воркута», с целью получить разрешение на проведение ремонтных работ фасада здания и связанных с этим частичных работ внутри помещения, а также ответ  КУМИ  администрации МО ГО «Воркута» письмо от 02.12.2013 № 2491 в котором сообщило, что не возражает против проведения ремонтных работ (т. 1, л.д. 32-33).    КУМИ  администрации МО ГО «Воркута» в отзыве на исковое заявление  от 20.08.2014 № 4019 указало, что  письмом от 02.12.2013 № 2491 Комитет согласовал проведение текущих ремонтных работ в арендуемом помещении, а не проведение капитальных работ.

Применение указанной нормы  части  6 статьи  5 Закона № 159-ФЗ разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12.

Существо указанной правовой позиции состоит в том, что в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Вместе с тем определенная независимым оценщиком рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению не на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя, а на стоимость произведенных неотделимых улучшений. Стоимость таких улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость выкупаемого имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания наличия законным образом произведенных неотделимых улучшений и их стоимости возлагается в данном случае на истца, обратившегося в арбитражный суд для разрешения возникшего при заключении договора спора.

Вопреки доводам заявителя жалобы, доказательств согласования арендодателем именно тех ремонтных работ, результат которых привел к неотделимым улучшениям, оцениваемым истцом и указанным в заключении эксперта № 567/13 от 24.12.2013, не имеется; в письме № 58 от 26.11.2013 истец просит согласовать выполнение ремонтных работ фасада здания и связанных с этим частичных работ внутри помещения, однако стоимость работ в письме не указана; сведений об утверждении проектной документации уполномоченным лицом арендодателя, с перечнем, объемом и стоимостью производимого ремонта в материалах дела не имеется и заявителем не представлено. При этом в большей части представленные истцом первичные документы (реестр на л.д.71 т.2) датированы ранее ноября 2013 года.

При этом отчет №567/13 от 24.12.2013 имеет своим предметом определение оценщиком рыночной стоимости затрат на ремонт помещений и не содержит сведений о технических характеристиках конкретных работ, повлекших возникновение улучшений объекта аренды, а также сведений о неотделимом характере таких улучшений.

Описание объекта оценки сводится к указанию всех видов ремонтных воздействий, произведенных на дату осмотра (раздел 6.1 отчета; акт осмотра №567/13), вследствие чего не имеет существенного доказательственного значения по настоящему спору.

Сам по себе подтвержденный соответствующими первичными документами (т.2 л.д.71 и далее; т.3, т.4 л.д.1 – 37) факт несения расходов на ремонт помещения (при отсутствии достаточных доказательств создания неотделимых улучшений объекта аренды) не порождает на стороне арендатора при выкупе помещения по правилам Закона №159-ФЗ права требовать уменьшения выкупной стоимости.

Таким образом, суд апелляционной инстанции с учетом представленных в материалы дела доказательств при их оценке по правилам статьи 71 АПК РФ признаёт правильным вывод суда по существу рассмотренного спора.

Доводы заявителя жалобы не содержат новых аргументов, которые по существу бы влияли на суть принятого судебного акта.

При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Коми от 07.10.2014  по делу № А29-5544/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  "Норильск"  (ОГРН: 1031100675088; ИНН: 1103028793) – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

Е.Г. Малых

Судьи                         

С.Г. Полякова

А.Б. Савельев