Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А29-4414/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

03 декабря 2014 года

Дело № А29-4414/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2014 года.   

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Тетервака А.В., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – Матвеева В.Ю., действующего на основании доверенности от  26.11.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Коми региональной общественной организации «Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми»

на решение  Арбитражного суда Республики Коми от 28.08.2014  по делу № А29-4414/2014, принятое судом в составе судьи Тугарева С.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101482360,ОГРН: 1021100519021)

к Коми региональной общественной организации «Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми» (ИНН: 1101501100,ОГРН: 1071100002291),

о расторжении договора, об освобождении помещения,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (далее – истец, Комитет) обратился с иском в Арбитражный суд Республики Коми к Коми региональной общественной организации «Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми» (далее – ответчик, Организация, КРОО Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми) о признании  договора о передаче в аренду недвижимого имущества от 13.12.2011 №17/1 расторгнутым с 05.05.2014, изъятии у ответчика недвижимого имущества Замок «Берендея», расположенного по адресу: Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Кирова, д. 11, общей площадью. 77,6 кв.м (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 28.08.2014  исковые  требования Комитета удовлетворены.

КРОО Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми с принятым решением  суда от 28.08.2014 не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

По мнению КРОО Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми условиями заключенного между сторонами договора аренды предусмотрена возможность расторжения договора только в случае использования помещения арендатором не по прямому назначению, то есть не для размещения кафе. Возможность неиспользования помещения арендатором предусмотрена пунктом 3.6 договора аренды от 13.12.2011 №17/1. Представленные истцом акты не являются доказательством использования спорного помещения не по назначению. Кроме того, указывает, что истец своими действиями препятствовал использованию нежилого помещения. Нефункционирование кафе обусловлено производством в нем ремонтных работ. Учитывая, что срок аренды составляет 35 лет, периоды неосуществления деятельности, по мнению ответчика, являются незначительными.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонила, решение суда просила оставить без изменения.

Ответчик явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя  ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 28.08.2014  проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, муниципальное  образование городского  округа  «Сыктывкар»  является  собственником  здания  Замок Берендея,  расположенного  по  адресу:  Республика  Коми,  г.  Сыктывкар,  ул. Кирова, д. 11, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 07.11.2007 серии 11АА №505575.

Согласно Положению о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Сыктывкар», утвержденному решением Совета муниципального образования городского Округа «Сыктывкар» от 17.11.2009 №25/11-471, Комитет является функциональным органом администрации городского округа «Сыктывкар», осуществляет от имени муниципального образования городской округ «Сыктывкар» полномочия по управлению, владению, пользованию и распоряжению имуществом и земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования городского округа «Сыктывкар».

24.02.2011  между  Комитетом  (арендодатель) и  Организацией (арендатор) заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося собственностью муниципального образования городского округа «Сыктывкар» № 17/11 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а  арендатор  принимает  во  временное  владение  и  пользование  недвижимое имущество, принадлежащее муниципальному образованию городской округ «Сыктывкар» - Замок  Берендея, расположенное по  адресу:  г.  Сыктывкар,  ул.  Кирова,  д.  11, общей площадью 77,6 кв.м. 

В силу пункта 1.2 договора аренды имущество передается в состоянии,  пригодном  для  его  нормальной  эксплуатации,  и  используется  для размещения детского кафе. 

Пунктом 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 01.01.2011 по 31.12.2035. 

Согласно  пункту  2.2.2.  договора  аренды  арендатор  обязуется использовать  имущество  исключительно  по  назначению,  указанному  в пункте 1.2. договора. 

Арендная плата  в сумме 5174 рубля 58 копеек перечисляется  ежемесячно до 10 числа текущего месяца на расчетный счет УФК по Республике Коми (пункт 3.1 договора).

Пунктом 3.6 договора определено, что неиспользование имущества арендатором до окончания срока действия или расторжении договора не может служить основанием для отказа от уплаты арендной платы.

В  силу  пунктов  4.3, 4.4  договора  аренды,  он  подлежит  досрочному расторжению,  а  имущество  возврату  по  требованию  Комитета  при использовании  арендуемого  имущества  (в  целом  или  частично)  не  по указанному  в  п.  1.2.  договора  назначению, а также в случае невнесения арендной платы в течение двух сроков подряд либо систематической недоплаты арендной платы..  Договор  аренды  считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента направления арендатору соответствующего  письменного  уведомления.  При  этом  арендатор  обязан освободить  арендуемое  имущество  в  течение  одного  месяца  с  момента направления  уведомления,  возвратить  его  арендодателю  по  акту  приема-передачи. 

Обязанность арендодателя по предоставлению помещения арендатору выполнена, что подтверждается актом приема-передачи от 24.02.2011 (л.д. 9). 

Договор  аренды  зарегистрирован  Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 02.03.2011. 

Комитет в письмах от 17.01.2014, от 27.01.2014 обращался к Организации с требованием об обеспечении доступа представителей арендодателя для осуществления контроля за использованием имущества по назначению.

В письме от 21.02.2014 №01-06/99 Комитет указал Организации на необходимость предоставления доступа в арендуемое помещение для целей осуществления контроля за использованием имущества по назначению в соответствии с условиями договора. Указанное письмо получено представителем Организации 07.03.2014.

24.02.2014 комиссией  в  составе сотрудников администрации Портняжкиной  Е.В.,  Букаревой  Н.К.,  Хохлова  Д.Ю.  обследовано  нежилое помещение  по  адресу:  г.  Сыктывкар,  ул.  Кирова,  д.  11.  В  ходе  проверки установлено,  что  здание  закрыто,  признаков  функционирования  кафе  не обнаружено.

25.04.2014 комиссией в составе сотрудников администрации Букаревой Н.К., Гришиной Л.Л., Визе А.В. вновь проведена проверка использования по назначению переданного в аренду имущества, о чем составлен акт (л.д. 26). В ходе проверки комиссией установлено, что  здание  закрыто,  признаков  функционирования  детского  кафе  не обнаружено.

В письме от 28.04.2014 Комитет предложил Организации заключить соглашение о расторжении договора в связи с систематическим  внесением арендной платы не в полном объеме и использованием арендованного имущества не по назначению (л.д. 20).

Письмом от 30.04.2014  Комитет направил Организации акт проверки от 25.04.2014, письмо от 28.04.2014, соглашение о расторжении договора, акт приема-передачи нежилых помещений (л.д.24).

Письмо получено представителем Организации согласно уведомлению о вручении почтового оправления 05.05.2014 (л.д.25).

Невозврат арендованного имущества явился для истца основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Расторжение договора  в связи с односторонним отказом от его исполнения арендодателем  предусмотрено пунктом 4.4 договора.

Полагая, что арендодателем 30.04.2014 совершены действия по одностороннему отказу от исполнения договора, истец просил признать договор аренды расторгнутым и в связи с этим истребовать помещения.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о правомерности отказа Комитета от договора, поскольку неиспользование   переданного помещения наравне с использованием не по назначению является нарушением условий договора.

Вместе с тем вывод суда о наличии оснований для признания договора аренды прекращенным в связи с односторонним отказом от него арендодателя нельзя признать обоснованным.

Из буквального содержания письма Комитета от 28.04.2014, с получением которого суд связал факт прекращения договора, следует, что  арендодатель предлагает арендатору заключить соглашение о расторжении договора аренды на условиях приложенного к письму проекта соглашения, указание на последующее обращение в суд.

Таким образом, указанное письмо нельзя считать односторонним отказом от договора в соответствии  с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ.

Кроме того, отождествление неиспользования имущества с его использованием не по назначению не соответствует содержанию договора.

В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из буквального толкования пунктов 2.2.2, 4.4. договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что односторонний отказ от исполнения договора  возможен только в случае использования арендуемого имущества не по указанному в пункте 1.2 договора назначению. Из пункта 1.2 договора следует, что имущество передается для размещения детского кафе.

Следовательно, возможность  одностороннего отказа от исполнения договора арендодателем возникает только в случае использования арендатором помещения не по назначению. При этом само по себе неиспользование арендованного имущества не является основанием для применения п. 4.4 договора.

Представленными ответчиком актами не подтверждается использование ответчиком помещения не по назначению. Иных допустимых и относимых доказательств вменяемого ответчику нарушения не представлено.

Поскольку арендатор свое согласие на расторжение договора не выразил, проект соглашения о расторжении договора не подписал, следовательно, договор аренды не прекращен, является действующим, основания для удовлетворения исковых требований о возврате арендованного имущества отсутствуют.

Довод истца о существенности нарушения условий договора аренды в связи с  не функционированием кафе судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку исковое требование о расторжении договора аренды  истец не заявлял.

В связи с чем,  на основании изложенного выше апелляционная жалоба Организации подлежит удовлетворению, решение Арбитражного суда Костромской области от 28.08.2014 – отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением апелляционной жалобы, расходы заявителя по апелляционной жалобе относятся на истца.

В соответствии с частью 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании настоящего постановления выдается Арбитражным судом Республики Коми.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу Коми региональной общественной организации «Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми» (ИНН: 1101501100,ОГРН: 1071100002291) удовлетворить.

 Решение  Арбитражного суда Республики Коми от 28.08.2014  по делу № А29-4414/2014 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар отказать.

Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа Сыктывкар (ИНН: 1101482360,ОГРН: 1021100519021) в пользу Коми региональной общественной организации «Союз жителей города Сыктывкара и Республики Коми» (ИНН: 1101501100,ОГРН: 1071100002291) 2000 (две тысячи) рублей 00 копеек расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в установленном законом порядке.

Председательствующий                                      

А.Б. Савельев

Судьи                         

А.В. Тетервак

С.Г. Полякова