Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.09.2014 по делу n А82-17888/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

17 сентября 2014 года

Дело № А82-17888/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2014 года.           

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2014 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Ившиной Г.Г., Черных Л.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев апелляционную жалобу Ярославской региональной молодежной общественной организации «ВИТЯЗЬ»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.04.2014 по делу № А82-17888/2013, принятое судом в составе судьи Сорокиной С.Р.

по заявлению Ярославской региональной молодежной общественной организации «ВИТЯЗЬ» (ОГРН 1027600012340, г. Ярославль, Ленинградский проспект, д. 93)

к мэрии города Ярославля (г. Ярославль, ул. Андропова, д. 6), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (г. Ярославль, ул. Депутатская, д. 9),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

Ярославская региональная молодежная общественная организация «ВИТЯЗЬ» (далее – заявитель, Общественная организация, ЯРМОО «Витязь») обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением к мэрии города Ярославля (далее – ответчик, Мэрия), комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее – ответчик, Комитет) о признании незаконным постановления Мэрии от 07.11.2013 № 2608 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, Ленинградский проспект, д.93».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 24.06.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

ЯРМОО «ВИТЯЗЬ» с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что при наличии договорных отношений, предусматривающих возмещение произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт помещений, с учетом издания Комитетом распоряжения от 02.06.2006 № 734, которым утверждено Положение о порядке оценки затрат арендатора на капитальный ремонт (реконструкцию) арендованного помещения, нарушения Федерального закона об оценочной деятельности не усматривается, так как произведенные арендатором улучшения, должны быть учтены в отчете об оценке рыночной стоимости как обременения в соответствии со стандартами оценочной деятельности.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, указывая при этом, что распоряжение от 02.06.2006 № 734 применяется в случаях реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, решение суда просит оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Мэрия отзыв на жалобу не представила.

Заявитель и Мэрия представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Комитет ходатайствует о рассмотрении дела без участия своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 07.03.2000 Комитетом (арендодатель) и ЯРМОО «ВИТЯЗЬ» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества (л.д. 12-14). По условиям данного договора арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 433, 7 кв.м. (в том числе подвал – 102,3 кв.м., неблагоустроенное помещение – 0 кв.м, частично благоустроенное помещение – 0 кв.м), расположенное по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский проспект, д. 93, для размещения спортивно-оздоровительного комплекса (пункт 1.1). Срок действия договора установлен с 01.03.2000 по 28.02.2003 (пункт 7.1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 7.3).

22.08.2000 арендатор и арендодатель подписали дополнительный протокол № 2, согласно которому срок договора аренды от 07.03.2000 установлен с 01.03.2000 по 28.02.2010 (л.д. 86). Дополнительный протокол прошел государственную регистрацию.

01.02.2006 Комитетом (арендодатель) и ЯРМОО «ВИТЯЗЬ» (арендатор) подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимого имущества от 07.03.2000 (л.д. 20-21), согласно которому договор аренды дополнен пунктом 6.3, содержащим условие о том,  что арендатор согласен, что в случае принятия решения о продаже арендуемого имущества, указанного в пункте 1.1 договора, на аукционе арендодатель внесет в договор о задатке, заключаемый в порядке статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Этим же соглашением стороны уточнили предмет аренды – недвижимое имущество (часть здания, состоящая из нежилых помещений лит. А, 1-й этаж, №№ 85-113, 118-123) общей площадью 327 кв.м (полностью обустроенные), расположенное по адресу: г. Ярославль, Дзержинский район, Ленинградский проспект, 93, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс. 11.04.2006 произведена государственная регистрация данного дополнительного соглашения (л.д. 23).

07.11.2013 Мэрией принято постановление № 2608 «Об условиях приватизации нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 93» (л.д. 24), согласно которому принято решение о продаже посредством публичного предложения арендуемых нежилых помещений общей площадью 419,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Ярославль, Ленинградский просп., д. 93, состоящих, в том числе из помещений №№ 85-113, 118-123 общей площадью 327 кв.м. Цена первоначального предложения – 18980000 рублей. Минимальная цена предложения – 9490000 рублей.

16.11.2013 в газете «Городские новости» № 92 (1631) опубликовано информационное сообщение о принятом Мэрией решении о продаже нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ярославль, Ленинградский проспект, д. 93, а также указаны условия и порядок проведения приватизации указанных нежилых помещений (далее – информационное сообщение от 16.11.2013) (л.д. 25-26).

19.11.2013 ЯРМОО «ВИТЯЗЬ» обратилось в Комитет с просьбой внести соответствующие дополнения в информационное сообщение о порядке приватизации спорных нежилых помещений. Ответа на обращение в адрес Общественной организации не поступало и изменения или дополнения в информационное сообщение не внесены.

Не согласившись с тем, что в постановлении Мэрии от 07.11.2013 и в информационном сообщении от 16.11.2013 отсутствует условия об обязанности победителя аукциона возместить арендатору затраты на произведенный им капитальный ремонт и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, а также размер данной компенсации, заявитель обратился в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, исходил из того, что в обжалуемом постановлении Мэрии указана начальная цена подлежащего приватизации имущества, равная его рыночной стоимости.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 , частью 2 статьи 201  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Из статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно статье 2 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон об оценочной деятельности) настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Из статьи  3 Федерального закона об оценочной деятельности следует, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

Статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности определено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, начальная цена подлежащего приватизации муниципального имущества должна устанавливаться в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность, то есть должна признаваться равной рыночной стоимости подлежащего приватизации объекта, указанной в отчете об оценке этого объекта.

В данном случае пункт 6.3 договора аренды недвижимого имущества от 07.03.2000 содержит условие о том, что арендатор согласен, что в случае принятия арендодателем решения о продаже арендуемого имущества на аукционе, последний внесет в договор о задатке обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества.

Между тем, из системного толкования названных выше правовых норм не следует, что продавец приватизируемого имущества вправе определять начальную стоимость данного имущества самостоятельно каким-либо иным способом, помимо предусмотренного Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, Мэрия не имела оснований для включения в обжалуемое постановление условий о возмещении арендатору затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений, увеличивающих начальную стоимость приватизируемого имущества сверх рыночной стоимости данного имущества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что произведенные арендатором улучшения, должны быть учтены в отчете об оценке рыночной стоимости как обременения в соответствии со стандартами оценочной деятельности, не свидетельствуют об ошибочности обжалуемого решения суда в силу следующего.

Из содержания заявления Общественной организации усматривается, что основанием для предъявления требования о признании ненормативного правового акта недействительным явилось отсутствие информации в постановлении Мэрии о необходимости победителю аукциона возместить арендатору затраты на произведенный им капитальный ремонт и неотделимые улучшения арендованного имущества, осуществленные Общественной организацией в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды от 07.03.2000, предусматривающим согласие арендатора на то, что в случае принятия решения о продаже арендуемого имущества на аукционе арендодатель внесет в договор о задатке, заключаемый в порядке статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность победителя аукциона до заключения договора купли-продажи возместить арендатору стоимость документально подтвержденных затрат на капитальный ремонт, а также стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества. Названное условие касается последующих действий арендодателя после издания постановления Мэра об утверждении условий приватизации нежилых помещений, в котором выражена воля собственника о продаже имущества и определены способы его приватизации. Следовательно, такое условие и не могло быть отражено в оспариваемом постановлении. Кроме того, из буквального толкования пункта 6.3 договора каких-либо обязанностей арендодателя не следует, указанное условие содержит лишь согласие арендатора на внесение арендодателем в договор