Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу n А82-4638/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г.Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров                                                                                        

27 февраля 2014 года                                                             Дело №  А82-4638/2013

Резолютивная часть постановления объявлена                       25  февраля  2014 года

Полный текст постановления изготовлен                                  27  февраля  2014 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тетервака  А.В., 

судей  Малых  Е.Г., Поляковой   С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём  Богатырёвой Н.Н.

при   участии в судебном заседании  представителей: от  истца:  Орлова  М.Г., доверенность  от 02.10.2013,

от  ответчика:  Проханова  Е.А., директор,  Проханов  С.А., доверенность  от  25.02.2014,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную  жалобу  департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.11.2013 по делу № А82-4638/2013, принятое судом в составе судьи Чистяковой О.Н.,

по иску департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (ИНН 7610070227, ОГРН 1067610046570) к обществу с ограниченной ответственностью «НИТА» (ИНН 7610015226, ОГРН 1027601121536)

 о признании утратившим преимущественное право на выкуп муниципального имущества,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «НИТА» к департаменту имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск

о понуждении к совершению действий по заключению договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск (далее – ДИЗО, заявитель) обратился к обществу с ограниченной ответственностью «НИТА» (далее - Общество) с иском о признании Общества утратившим преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения площадью 34 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Стоялая, 10, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 159-ФЗ).           Общество с ограниченной ответственностью «НИТА» заявило встречный иск об обязании совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи нежилого помещения площадью 34 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Стоялая, 10.

Решением Арбитражного суда  Ярославской области от 26.11.2013 Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск в иске отказано. Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «НИТА» удовлетворен. Департамент имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск обязан совершить действия, направленные на заключение договора купли-продажи нежилого помещения площадью 34 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Стоялая, 10.

Не согласившись с принятым по делу решением,  заявитель  обратился   во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.10.2013г.  и принять по делу новый судебный акт, в соответствии с которым  признать ООО «Нита» утратившим преимущественное право выкупа арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения площадью 34 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская обл., г. Рыбинск, ул. Стоялая, д. 10, отказать ООО «Нита» в удовлетворении заявленных требований.

 В обоснование  апелляционной жалобы указывает, что   Департамент предпринял все предусмотренные законом действия для реализации ООО «Нита» своего преимущественного права на выкуп арендуемого имущества. Суд не признал в качестве надлежащего доказательства направления соответствующих документов представленные конверты от 20.07.2011г. и 15.08.2011г. Считает, ООО «Нита» уведомленной об условиях приватизации арендуемого им объекта и получившей предложение о заключении договора купли - продажи, поскольку соответствующие письма был направлены по юридическому адресу и месту нахождения ООО «Нита». Не обеспечив получение корреспонденции по адресу места нахождения ООО «Нита» приняло на себя все связанные с этим риски. ООО «Нита» в установленный законом срок не выразила согласие на использование преимущественного права, следовательно, это право утратила. 

Считает, что у ООО «Нита» отсутствуют правовые основания для предъявления требования о понуждении департамента к заключению договора купли – продажи.   В соответствии с Решением Муниципального Совета ГО г. Рыбинск от 25.10.2012г. №10 спорное помещение включено в перечень имущества, подлежащего приватизации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001г. № 178-ФЗ (пункт 149). Процедура отчуждения имущества по Федеральному закону №178 - ФЗ не предусматривает каких - либо преимущественных прав на выкуп. Из Закона N 159-ФЗ не следует, что заявителю направляется подписанный продавцом проект договора. Утрату преимущественного права на приобретение арендуемого имущества Закон связывает с неподписанием проекта договора именно со стороны заявителя (покупателя). Заявленному ООО «Нита» требованию о согласовании условий договора должен предшествовать досудебный порядок урегулирования спора, установленный ст. 445 ГК РФ. Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие соблюдение досудебного порядка урегулирования спора, что является основанием для оставления требований о понуждении к заключению договора без рассмотрения.

ООО «НИТА»  в отзыве  на апелляционную жалобу   просит оставить решение суда первой инстанции без изменения,  жалобу – без удовлетворения. 

В порядке статьи 153.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  определением апелляционного  суда  от  10 января  2014  года  было  удовлетворено  ходатайство департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск о  рассмотрении  апелляционной жалобы  с  использованием системы  видеоконференц-связи.

Законность обжалуемого решения проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы,  исследовав материалы дела, учитывая обстоятельства дела и представленные по нему доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующему выводу.

Согласно договору № 1735 от 15.07.1998 с дополнительным соглашением от 01.04.2003 Общество является арендатором нежилого помещения площадью 34 кв.м., расположенного на первом этаже здания по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Стоялая, 10 (номер на поэтажном плане III) (л.д. 9-14 т.1)

19.11.2009  Общество обратилось в ДИЗО с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендованного муниципального имущества (л.д. 109 т.1).

  Постановлением № 2051 от 28.06.2011 администрация городского округа город Рыбинск утвердила условия приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Стоялая, 10, арендатором которого является Общество (л.д. 17-19 т.1).

20.07.2011 ДИЗО направил Обществу по его юридическому адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Стоялая, 14 проект договора купли-продажи помещения.  Проект договора  ДИЗО не был подписан.  

28.07.2011 письмо было возвращено ДИЗО городской курьерской службой без вручения адресату с отметкой «отказ в получении».

15.08.2011 ДИЗО повторно направил Обществу проект договора, которое также было возвращено почтовым отделением связи без вручения адресату с отметкой «истек срок хранения».

В письме от 11.12.2012 г. за № 41-04/02-4139 департамент уведомил ответчика об утрате им преимущественного права выкупа арендуемого имущества  (л.д. 123 т.1). 

ДИЗО считает, что Общество своими действиями отказалось от преимущественного права на выкуп арендованного помещения, что послужило  основанием  для обращения в суд с иском.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008  N 159-ФЗ.

В силу статьи 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества определён в статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключён в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.

В соответствии со статьёй 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Из анализа данных правовых норм следует, что в обоих из указанных в Федеральном законе N 159-ФЗ случаях уполномоченный орган должен направить в адрес субъекта малого или среднего предпринимательства проект договора купли-продажи, который по смыслу статьи 434, 435, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть подписан уполномоченным лицом (оферентом).

В имеющемся в материалах дела проекте  договора купли-продажи  подпись уполномоченного представителя  ДИЗО отсутствует.

Неподписанный проект договора не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем не является офертой.

Таким образом, нельзя в рассматриваемом случае сделать вывод о направлении ответчиком в адрес истца оферты (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, при отсутствии оферты, отсутствует и её акцепт (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае судом апелляционной инстанции установлено, что представленный в материалы дела проект договора купли-продажи муниципального имущества, направленный ДИЗО в адрес ООО «НИТА», не подписан,  в силу чего является лишь образцом, содержащим примерный текст договора, не может расцениваться как оферта и быть принят в качестве надлежащего подтверждения волеизъявления ДИЗО, направленного на предложение заключить договор.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:

с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок;

с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

ДИЗО как уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества орган в си­лу требований 159-ФЗ закона обязан  был  в 10-дневный срок с даты принятия условий приватиза­ции, направить в ООО «НИТА» предложение о выкупе, проекты договора купли-продажи, требование о погашении имеющейся задолженности по арендным платежам за отчуждаемое имущество (при её на­личии).

Датой принятия условий приватизации является 28 июня 2011 года (Постановление №2051 от 28.06.2011 г.).

Документы ДИЗО  согласно  конверту  были направлены  20 июля 2011 года. 

ДИЗО вышел за пределы 10-дневного срока, установленного ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ.

Доводы  заявителя о нарушении  ООО «НИТА» 30-дневного срока для подписания договора отклоняются, поскольку у ООО «НИТА» отсутствует подписанный ДИЗО  проект договора купли-продажи.

Доказательства, подтверждающие факт отказа от подпи­сания или неподписания договора в тридцатидневный срок с момента получения ООО «НИТА» (то есть одного из оснований утраты преимущественного права на приобретение арендуемого