Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.07.2008 по делу n А82-2909/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610017, г. Киров, ул. Молодой Гвардии, 49, http://www.2aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

17 июля 2008 года                                                               Дело № А82-2909/2008-39

(объявлена резолютивная часть)

23 июля 2008 года

(изготовлено постановление в полном объеме)

Второй арбитражный апелляционный суд  в составе: председательствующего  Лысовой Т.В.,  судей  Караваевой А.В.,  Перминовой Г.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Лысовой Т.В.,

при участии представителя ответчика – Мартысюк Е.А. по доверенности от 07.07.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс»  

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.06.2008 по делу №А82-2909/2008-39, принятое судом в составе судьи Красновой Т.Б.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс»

к Департаменту строительства Ярославской области  

о признании недействительным предписания от 01.04.2008 №07-04/128,    

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – заявитель, Общество, ООО «Альянс») обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с заявлением о признании недействительным предписания Департамента строительства Ярославской области (далее – ответчик, Департамент) от 01.04.2008 № 07-04/128.

Решением суда первой инстанции от 06.06.2008 в удовлетворении данного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит данное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования. ООО «Альянс» полагает, что Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №214-ФЗ) не предусмотрены конкретные способы указания в договоре срока передачи объекта долевого строительства участникам долевого строительства, что предоставляет сторонам договора право его самостоятельного определения. Ссылка на срок, указанный в разрешении на строительство, позволяет окончательно определить момент передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В случае продления срока строительства новый срок отражается в разрешении на строительство. Данное обстоятельство позволяет любому участнику долевого строительства воспользоваться правом на взыскание неустойки (пени), предусмотренным частью 2 статьи 6 Закона №214-ФЗ.

Кроме того, ООО «Альянс» рассматривает выдачу предписания как проведение ответчиком повторной правовой экспертизы зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве и проверку законности сделок, что не предусмотрено ни статьей 23 Закона №214-ФЗ, ни постановлением Администрации Ярославской области от 20.03.2007 №94 «О создании Департамента строительства Ярославской области».

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указывает на необоснованность доводов заявителя, просит оставить решение суда от 06.06.2008 без изменения, считает, что оспариваемое предписание выдано в рамках предоставленных ему полномочий. По мнению Департамента, срок передачи объекта долевого строительства может определяться путем указания лишь на такое событие, которое неизбежно должно наступить, то есть независящее от воли и действий сторон. Продление же разрешения на строительство напрямую зависит от воли одной из сторон договора участия в долевом строительстве – ООО «Альянс». Поэтому ссылка в договоре на срок, указанный в разрешении на строительство, противоречит нормам действующего законодательства. Календарная дата, определяющая срок сдачи объекта, в договоре отсутствует.

Общество, извещенное о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителя не обеспечило. При таких обстоятельствах в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие заявителя.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном в статьях 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 04.04.2007 администрация Заволжского сельского поселения выдала ООО «Альянс» разрешение на выполнение строительно-монтажных работ строительства первой очереди строительства жилого района без элементов соцкультбыта и подготовительных работ второй очереди по адресу: Ярославская область, Ярославский район, Пестрецовский сельсовет, п. Красный Бор. Срок действия разрешения – до 05.10.2008.

Рассмотрев неоднократные обращения граждан – участников долевого строительства жилого дома, расположенного по указанному адресу, Департамент установил, что в тексте договоров участия в долевом строительстве в нарушение статьи 4 Закона №214-ФЗ не определен срок передачи жилого помещения участнику долевого строительства. По мнению ответчика, формулировка «срок строительства объекта указывается в разрешении на строительство» (пункт 5.1 договора) не может свидетельствовать о надлежащем исполнении Обществом требований Закона №214-ФЗ.

В связи с этим Департаментом 01.04.2008 выдано предписание №07-04/128 о приведении заявителем своей деятельности в соответствие с Законом №214-ФЗ. Срок исполнения предписания -  до 30.04.2008.

Считая данное предписание незаконным, ООО «Альянс» оспорило его в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требования о признании предписания недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что ссылка в договоре на срок строительства, указанный в разрешении на строительство, создает неопределенность для участников долевого строительства, не обеспечивает гарантии защиты их прав, и противоречит требованиям статьи 4 Закона №214-ФЗ. Полномочия Департамента на вынесение предписания установлены Положением о Департаменте строительства Ярославской области, утвержденным постановлением Администрации Ярославской области от 20.03.2007 №94 (далее – Положение). 

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, Второй арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Согласно статье 4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве перечислены в части 4 статьи 4 Закона №214-ФЗ. В частности к ним относится срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В силу статьи 6 Закона №214-ФЗ данный срок должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В Законе №214-ФЗ не указаны конкретные способы определения срока передачи и не установлены какие-либо ограничения, что действительно предоставляет сторонам договора право на определение условия о сроке передачи объекта по собственному усмотрению. Однако при реализации этой возможности следует учитывать имеющие императивный характер положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

В соответствии с данной статьей установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Кроме того, срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Из пункта 4 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что неизбежным является событие, независящее от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на его наступление.

Согласно пункту 5.1 имеющегося в материалах дела договора участия в долевом строительстве от 23.10.2007 №1 срок строительства объекта указывается в разрешении на строительство. При продлении срока строительства в порядке, установленном действующим законодательством, срок строительства определяется разрешением на строительство объекта с учетом последующих изменений и дополнений в него (л.д. 9 – 15).

Однако в соответствии с частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации продление срока действия разрешения на строительство осуществляется выдавшим его органом исполнительной власти (органом местного самоуправления) по заявлению застройщика.

Следовательно, изменение условия договора о сроке строительства объекта поставлено Обществом в зависимость от волеизъявления только одной стороны договора участия в долевом строительстве – застройщика.

При таких обстоятельствах срок строительства объекта, установленный пунктом 5.1 договора участия в долевом строительстве от 23.10.2007 №1, не может считаться определенным по правилам статьи 190 ГК РФ. Ссылка на срок, указанный в разрешении на строительство не позволяет четко определить момент окончания строительных работ, что создает неопределенность для участников долевого строительства и не обеспечивает гарантии защиты их прав, предусмотренных частью 2 статьи 6 Закона №244-ФЗ, поскольку в силу пункта 5.1 договора на участие  в долевом строительстве от 23.10.2007 №1 продление срока строительства путем внесения изменений в разрешение на строительство не является нарушением застройщиком своих обязательств по своевременному строительству (л.д. 12). 

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно признал содержание пункта 5.1 договора участия в долевом строительстве противоречащим статье 4 Закона №244-ФЗ.

В силу пункта 1.1 Положения Департамент является органом исполнительной власти Ярославской области, осуществляющим контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. К его полномочиям относится, в том числе, предупреждение, выявление и пресечение нарушений прав участников долевого строительства многоквартирных домов (пункт 2 Положения).

В сфере долевого строительства объектов ответчик контролирует исполнение застройщиками своих обязательств по договорам долевого участия, соблюдение ими положений Закона №214-ФЗ; рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушением Закона №214-ФЗ; направляет застройщикам предписания об устранении нарушений Закона №214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента РФ, Правительства РФ, уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, установление сроков устранения этих нарушений.    

Таким образом, превышение полномочий Департамента при выдаче оспариваемого предписания допущено не было.

Доводы Общества о проведении ответчиком повторной правовой экспертизы договора участия в долевом строительстве и проверке законности сделки отклоняются как несостоятельные, основанные на неверном толковании действующего законодательства.

Нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

На основании вышеуказанного решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.06.2008 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Альянс» - без удовлетворения.о______________________________________________________________________________________________________________________________

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на уплату государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 06.06.2008 по делу № А82-2909/2008-39 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Альянс» - без удовлетворения.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                                            Т.В. Лысова

Судьи                                                                                           Г.Г. Перминова

                                                                                                     А.В. Караваева