Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.07.2008 по делу n А29-897/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610017, г. Киров, ул. Молодой Гвардии, 49, http://www.2aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

03 июля 2008 года

Дело №   А29-897/2008 

(объявлена резолютивная часть)

07 июля 2008 года  

(изготовлен полный текст)

Второй арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего  Кобелевой О.П.

судей  Дьяконовой Т.М., Сандалова В.Г.

при ведении протокола судебного заседания судьей  Кобелевой О.П.

при участии в заседании:

от истца: Торопко С.Л. (доверенность от 25.01.2008)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью «Лама»

на решение  Арбитражного суда Республики Коми от 04 мая 2008 года по делу № А29-897/2008, принятое судом в составе судьи  Маклаковой С.В., по иску общества с ограниченной ответственностью «Лама» к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Березка» 

о расторжении договоров аренды,

установил:  

Общество с ограниченной ответственностью «Лама» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Березка» (далее – ответчик, Фирма) о расторжении договора №16/05 аренды торгового здания, находящегося в собственности арендодателя, от 01.07.2005 года и договора №15/07 аренды торгового здания, находящегося в собственности арендодателя, от 01.06.2007 года и обязании возвратить торговое здание, находящееся по адресу: Республика Коми, город Усинск, улица Молодежная, д.20/1 по акту приема-передачи собственнику здания.

Предъявленные требования истец основывал на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал тем, что ответчик ненадлежащим образом исполнил условия договоров аренды об арендной плате, о ремонте арендуемого здания.

Ответчик иск не признавал; в отзыве на исковое заявление, дополнении к отзыву ссылался на недопустимость одностороннего расторжения договора, отсутствие задолженности по арендным платежам, а также наличие в арендованном здании недостатков, за которые отвечает арендодатель.

Решением от 04.05.2008 в иске отказано.

В решении суд применил нормы статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что до обращения истца в суд у ответчика отсутствовала задолженность не только за период с января по ноябрь 2007 года, но и за весь 2007 год; при предъявлении иска о расторжении договора по основанию, предусмотренному пунктом 7.5.1. договора, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что влечет за собой невозможность рассмотрения по существу данного требования; отсутствуют доказательства ухудшения состояния торгового здания вследствие неправомерного поведения арендатора.

Не согласившись с решением от 04.05.2008, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, рассмотреть по существу заявленные исковые требования. В заседании апелляционного суда уточнил требование по жалобе, просит решение суда первой инстанции отменить, иск удовлетворить.

В жалобе заявитель считает, что судом не дана оценка представленным в материалы дела доказательствам; приводит доводы о нарушении ответчиком пунктов 4.1., 3.2.3 – 3.2.5 договора №16/05 аренды торгового здания, находящегося в собственности арендодателя, от 01.07.2005 года. Кроме того, заявитель представил дополнение к апелляционной жалобе.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы заявителя отклонил.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми от 04.05.2008 года по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом  в порядке, установленном статьями 257, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В соответствии с пунктом 1 статьи 266, пунктом 1 статьи 123, пунктами 1, 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, дополнения к жалобе, отзыва на жалобу, заслушав представителя заявителя, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор №16/05  аренды торгового здания, находящегося в собственности арендодателя, от 01.07.2005, по условиям которого ООО «Лама» (по тексту договора - арендодатель) передает, а ООО фирма «Березка» (по тексту договора - арендатор) принимает в аренду торговое здание общей площадью 530,1 кв.м. по адресу: Республика Коми, г.Усинск, ул.Молодежная, д.20/1 – на срок с 01.07.2005 по 30.06.2010 (пункты 1.1., 1.6. договора аренды).

Право собственности Общества на объект аренды по данному договору подтверждалось записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о чем в материалы дела представлена копия свидетельства о государственной регистрации права от 08.01.2004 (л.д.15 т.1).

Из доводов сторон и материалов дела усматривается, что данный договор аренды №16/05 от 01.07.2005 был зарегистрирован в установленном порядке.

Фактически здание передано арендатору по передаточному акту 15.07.2005 (л.д.14 т.1).

25.01.2007 стороны в связи с получением разрешения на ввод в эксплуатацию второго этажа торгового здания, увеличением арендуемой площади до 1132,8 кв.м. подписали дополнительное соглашение №2 о договорном размере арендных ежемесячных платежей к договору аренды от 01.07.2005 (л.д.24 т.1). Сведений о государственной регистрации данного дополнительного соглашения не имеется.

18.05.2007 заявитель зарегистрировал право собственности на торговое здание по указанному выше адресу площадью 1132,8 кв.м. (л.д.51 т.1).

01.06.2007 стороны подписали договор №15/07 аренды торгового здания, находящегося в собственности арендодателя, со сроком действия с 01.06.2007 по 31.12.2012, с дополнительными соглашениями №№1, 2, а также передаточный акт (л.д.). Из позиций сторон, материалов дела (л.д.32, 76 т.1) следует, что данный договор аренды и дополнительные к нему соглашения не были зарегистрированы в установленном порядке.

Посчитав, что Фирма не в полном объеме оплачивает предъявленные счета за аренду торгового здания более 4-х месяцев, Общество вручило Фирме письмо от 17.10.2007 с актом сверки расчетов, предложило погасить задолженность в течение одного месяца (л.д.32-35 т.1).

26.11.2007 арендатору было вручено письмо арендодателя от 20.11.2007 , в котором последний уведомлял о расторжении договоров аренды №16/05 от 01.07.2005. №15/07 от 01.06.2007, просил освободить здание до 20.01.2008 (л.д.37 т.1).

Письмом исх. №28 от 24.01.2008 Фирма информировала Общество об отсутствии задолженности по арендной плате, а также об отсутствии препятствий для государственной регистрации договора аренды от 01.06.2007 (л.д.76 т.1). Направленные арендатору письмами от 20.02.2008, 06.03.2008 для подписания соглашения о расторжении договора аренды от 01.07.2005 были возвращены арендодателю без подписания  (л.д.79, 90 т.1, л.д. 4-9 т.2).

Поскольку спор между сторонами по поводу расторжения договоров аренды №16/05 от 01.07.2005. №15/07 от 01.06.2007 урегулирован не был, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Кроме того, по смыслу данной статьи Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, в том числе и не связанные с нарушением арендатором его условий.

В данном случае в договоре аренды №16/05 от 01.07.2005 предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а именно: умышленное или по неосторожности ухудшение состояния торгового здания (пункт 7.5.1. договора), не внесение арендной платы в течение 2-х месяцев подряд (пункт 7.5.2. договора); невыполнение ремонтов, являющихся обязанностью арендатора (пункт 7.5.3. договора), совершение арендатором действий, влекущих нарушение или ограничение прав залогодержателя по действующим договорам залога (ипотеки) (пункт 7.5.4. договора).

Как следует из текста искового заявления по делу, апелляционной жалобы, заявитель считает, что вправе потребовать расторжения договора аренды от 01.07.2005 по основаниям, предусмотренным пунктами 7.5.1., 7.5.2., 7.5.3. договора.

Оценивая данные доводы заявителя, апелляционный суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктами 4.1., 4.2. договора аренды от 01.07.2005 арендатор производит оплату аренды торгового здания не позднее 10-го числа каждого месяца по договорной цене на основании соглашения о размере ежемесячных платежей, являющегося неотъемлемой частью договора аренды. Кроме того, на основании пункта 4.3. договора по истечении каждого календарного года производится перерасчет размера арендной платы на индекс инфляции на основании официальной справки территориального отделения Федеральной службы государственной статистики.

В деле имеется дополнительное соглашение №2 от 25.01.2007, которым размер арендной платы установлен с 01.01.2007 в размере 400000 рублей в месяц. Из преамбулы к данному соглашению следует, что оно было подписано сторонами ввиду увеличения площади арендуемого здания до 1132,8 кв.м. (л.д.24 т.1). Сведения о государственной регистрации дополнительного соглашения №2 от 25.01.2007 отсутствуют.

По пояснениям сторон, фактически в течение 2007 года арендодатель предъявлял арендатору счета-фактуры об оплате аренды за истекший месяц в сумме 400000 рублей в месяц за период с января по май  2007 года и в сумме 443200 рублей за период с июня по декабрь 2007 года (л.д.38-49 т.1). Арендатор оплачивал использование здания исходя из размера платы, указанного в счетах-фактурах (л.д.48-157 т.2).

Представленными ответчиком платежными поручениями подтверждается, что задолженность, о наличии которой он был уведомлен письмом арендодателя от 17.10.2007, была погашена не позднее установленного в данном письме срока (л.д.48-157 т.2). На дату обращения заявителя с иском задолженность за 2007 год на стороне ответчика отсутствовала, о чем обоснованно указано в решении суда первой инстанции.

Ссылка заявителя на наличие со стороны ответчика просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы и ее внесение по частям апелляционным судом не признается состоятельной, поскольку заявитель не доказал существенный характер таких нарушений (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Таким образом, основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды по пункту 3 статьи 619 ГК РФ, пункту 7.5.2. договора аренды от 01.07.2005 отсутствуют.

Доводы заявителя о ненадлежащем исполнении ответчиком (арендатором) пунктов 3.2.2., 3.2.3. договора от 01.07.2005 не могут повлечь отмену судебного решения и удовлетворение иска, т.к. в деле не имеется доказательств соблюдения заявителем (арендодателем) применительно к данным основаниям установленного статьей 619 ГК РФ порядка урегулирования спора о расторжении договора. Письмо ООО «Лама» от 10.09.2007 таким доказательством быть признано не может (л.д.36 т.1). 

Иск в части расторжения договора аренды №15/07 от 01.06.2007 также правомерно оставлен без удовлетворения, т.к. в материалы дела не представлены доказательства заключения данного договора в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

Учитывая изложенное, апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями к отмене судебного решения, суд  первой инстанции не допустил.

В соответствии со статьями 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, п.1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд П О С Т А Н О В И Л:   решение Арбитражного суда Республики Коми от 04 мая 2008 года по делу № А29-897/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца ООО «Лама» – без удовлетворения. Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа.  

Председательствующий

О.П. Кобелева

Судьи

Т.М. Дьяконова

В.Г. Сандалов