Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 по делу n А28-1940/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

12 августа 2011 года

Дело № А28-1940/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 года.  

Полный текст постановления изготовлен 12 августа 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Кобелевой О.П.,

судей Бармина Д.Ю., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании:

представителей  истца  Редькина А.Л. – директора, Шутовой Е.Л., действующей на основании доверенности от 19.07.11,

представителя ответчика  Джавадова С.А.о., действующего на основании доверенности от 09.08.11,

рассмотрев апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью "Легенда"

на решение  Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2011  по делу № А28-1940/2011, принятое судом в составе судьи Вылегжаниной С.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "Олимпус" (ИНН: 4341014755,  ОГРН 1034313505764, Кировская область, г.Кирово-Чепецк)

к обществу с ограниченной ответственностью "Легенда" (ИНН: 4345166886,  ОГРН 1074345009221, г. Киров),

о взыскании задолженности по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами, расторжении договора аренды и обязании возвратить помещения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью фирма "Олимпус" (далее – ООО фирма "Олимпус", истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к обществу с ограниченной ответственностью "Легенда" (далее – ООО "Легенда", ответчик, заявитель) о взыскании 387 900 рублей задолженности по договору аренды за период с 03.03.2010 по 02.03.2011, 1 120 рублей 60 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, 17 295 рублей 32 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности, взысканную решением Арбитражного суда Кировской области от 04.06.2010 по делу № А28-2860/2010, о расторжении договора аренды от 03.03.2009 и обязании возвратить занимаемое помещение.

Решением  Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2011 исковые требования удовлетворены.

Ответчик с принятым решением  Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2011  не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить, принять постановление по делу, которым в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды отказать.

По мнению заявителя жалобы, вывод суда о том, что ООО "Легенда" существенно ухудшило состояние объекта аренды, приведшее к невозможности его эксплуатации, не соответствует обстоятельствам дела и не подтверждается материалами дела. Заявитель выражает несогласие с данным выводом суда, полагает, что прекращение подачи тепловой энергии в апреле месяце не привело и не могло привести к существенному ухудшению состояния арендуемого объекта, делая невозможным его дальнейшую эксплуатацию. Заявитель указывает, что арендодатель 28.02.2011 постановлением Кирово-Чепецкого районного суда был привлечен к административной ответственности в виде приостановления деятельности помещения, расположенного по адресу: Кировская область, г.Кирово-Чепецк, ул.Маяковского, 1а, сроком на 60 суток. Заявитель утверждает, что в рамках рассмотрения дела об административном правонарушении директор ООО фирма "Олимпус" признал вину и согласился с протоколом об административном правонарушении, не указав, что здание используется другим лицом. Заявитель считает, что указанные действия были сделаны истцом лишь с целью сделать невозможным пользование ООО "Легенда" арендуемым объектом. Заявитель не отрицает имеющуюся задолженность, намерен ее погасить и продолжить пользование объектом аренды. Ходатайствует о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства-постановления Кирово-Чепецкого районного суда от 28.02.2011.

Истец в возражениях на апелляционную жалобу доводы заявителя отклонил, указав, что неисполнение ответчиком обязанности по оплате коммунальных услуг повлекло за собой возникновение задолженности перед ресурсоснабжающими организациями; норма права, содержащаяся в п. 2 ст. 450 ГК РФ и наделяющая стороны договора правом требовать его расторжения в судебном порядке в случае существенного нарушения его условий другой стороной, является императивной и подлежит применению во всех случаях, любой отказ от осуществления такого права ничтожен. Истец возражает против приобщения постановления Кирово-Чепецкого районного суда от 28.02.2011 к материалам дела как не имеющего отношения к рассматриваемому спору и не опровергающего установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства. Кроме того, истец ссылается на наличие искового заявления ОАО «Кировская теплоснабжающая компания» о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию и процентов за пользование чужими денежными средствами и принятие данного иска к производству Арбитражным судом Кировской области.

Ходатайство заявителя о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела рассмотрено и отклонено, о чем вынесено протокольное определение.

Законность решения  Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2011 в обжалуемой части проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 03.03.2009 между ООО фирма "Олимпус" (арендодатель) и ООО "Легенда" заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование здание игровых автоматов "Три мешка" общей площадью 142,3 кв.м., расположенное по адресу: Кировская область, г. Кирово-Чепецк, ул.Маяковского, 1а, кадастровый номер 43:42:000069:0046:6810/05/А (п.1.1 договора).

На основании п. 2.6 договора арендодатель в течение срока действия договора имеет право не чаще 1 раза в год не позднее 1 января в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы при условии предварительного письменного уведомления об этом арендатора за 25 дней до внесения очередного платежа. Увеличение размера арендной платы возможно исключительно в пределах ставки рефинансирования, установленной Банком России на день увеличения.

По п. 3.1 договора стороны договорились, что за передаваемый объект арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 360 000 рублей за один год путем внесения денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 3.2 договора арендная плата уплачивается в срок не позднее 25 числа последнего месяца текущего года пользования за текущий год. В размер арендной платы не включается коммунальные и иные платежи, техническое обслуживание и эксплуатация объекта и инженерных коммуникаций, платежи за услуги телефонной связи, включая междугородние услуги телефонной связи. Указанные платежи арендатор уплачивает самостоятельно ежемесячно (п. 3.3 договора).

В разделе 4 договора стороны установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя в случае, если арендатор существенно ухудшает состояние объекта, делая невозможным его дальнейшую эксплуатацию, в иных случаях по инициативе арендодателя договор аренды расторгнут быть не может.

По соглашению сторон срок действия договора установлен с 03.03.2009 по 03.03.2024.

Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию в Управлении Федеральной государственной регистрационной службы 05.03.2009.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 04.06.2010 по делу № А28-2860/2010 с ООО "Легенда" в пользу ООО фирма "Олимпус" взыскано 360 000 рублей задолженности по договору аренды от 03.03.2009 и 1 955 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 03.03.2009 и обязании ООО "Легенда" освободить арендуемое здание отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 решение Арбитражного суда Кировской области от 04.06.2010 по делу № А28-2860/2010 оставлено без изменения.

18.08.2010 в отношении ООО "Легенда" возбуждено исполнительное производство  № 33/13/57115/2/2010.

07.12.2010 истцу вручено предписание водопроводно-канализационного хозяйства с предложением провести гос. проверку холод.в/сч или заменить на новый в/счетчик сроком до 07.03.2011.

10.12.2010 арендодатель направил в адрес арендатора письмо, в котором просил погасить задолженность по арендным платежам за период с 03.03.2009 по 02.03.2010 в сумме 360 000 рублей и предложил расторгнуть договор по соглашению сторон. Одновременно арендатор был уведомлен о  повышении размера арендной платы на 7,75%, что составляет 387 900 рублей за 1 год, начиная с 03.03.2010.

Доказательства направления данного письма ответчику в материалах дела имеются.

27.01.2011 ОАО "Кировской теплоснабжающей компанией" в адрес истца выслано предупреждение № 2799 о недопустимости нарушения сроков оплаты потребляемой тепловой энергии, установленных договором № 906277 и в случае неоплаты задолженности в срок до 31.01.2011 подача тепловой энергии в горячей воде предприятию истца будет ограничена.

Согласно уведомлению ОАО "Кировской теплоснабжающей компанией" от 08.02.2011 № 369 в случае неоплаты истцом задолженности за поставленную тепловую энергию в срок до 08.02.2011, с 13 часов 00 минут 09.02.2011 ОАО "Кировская теплоснабжающая компания" в одностороннем порядке откажется от выполнения обязательств по договору теплоснабжения путем отключения ГВС, отопления.

26.02.2011 истец направил ответчику претензию, в которой потребовал уплаты задолженности и предложил подписать соглашение о расторжении договора, проект которого прилагался к претензии.

Факт направления ответчику претензии также подтвержден материалами дела.

Письмом от 18.03.2011 № 0311/924 ОАО "Кировская теплоснабжающая компания" направила в адрес истца претензию с требованием уплаты задолженности и пени по договору теплоснабжения.

04.04.2011 в адрес истца ОАО "Кировской теплоснабжающей компанией" повторно направлено предупреждение о недопустимости нарушения сроков оплаты потребляемой тепловой энергии.

Из Уведомления ОАО "Кировской теплоснабжающей компанией"  от 06.04.2011- 6 следует, что в случае неоплаты абонентом задолженности в срок до 08.04.2011, с 11.04.2011 теплоснабжающая компания в одностороннем порядке частично откажется от выполнения обязательств по договору теплоснабжения.

Также 06.04.2011 в адрес истца МУП "Водоканал" направлено напоминание о наличии задолженности по договору на отпуск воды и прием сточных вод от 01.11.2010 № 2160 и необходимости ее погашения в срок до 13.04.2011.

Согласно акту от 07.04.2011 ограничение тепловой энергии не произведено, т.к. допуск в тепловой узел не обеспечен.

11.04.2011 произведено прекращение подачи тепловой энергии истцу, что следует из акта от 11.04.2011.

Подача воды в здание прекращена путем закрытия запорной арматуры 14.04.2011, что подтверждается отметкой на уведомлении от 06.04.2011.

11.04.2011 истцом в адрес ответчика направлено письмо с требованием оплаты обслуживающим организациям услуг за текущее обслуживание и возмещения истцу средства, потраченные им на оплату обслуживающим организациям.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и оплате коммунальных услуг послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Кировской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Кировской области от 13.05.2011 в обжалуемой части исходя из нижеследующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 610, части 1 статьи 614 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:  при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств внесения