Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.08.2011 по делу n А82-1938/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

04 августа 2011 года                                                           Дело № А82-1938/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2011 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Дьяконовой Т.М., Кобелевой О.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовым А.Ю.,

при участи в судебном заседании:

от ответчика – Михеев Ю.Е. по доверенности № 04/1 от 07.04.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.05.2011 по делу № А82-1938/2011, принятое судом в составе судьи Ландарь Е.В.,

по иску Управления земельных ресурсов мэрии города Ярославля (ИНН 7604092913, ОГРН 1067604080345)

к закрытому акционерному обществу "СпецТеплоСтрой" (ИНН 7605018542, ОГРН 1027600788830),

третье лицо: муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (ИНН 7604093410, ОГРН 1067604080884),

о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,

установил:

Управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля (далее – Управление, истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к закрытому акционерному обществу "СпецТеплоСтрой" (далее – ЗАО "СТС", ответчик)  о расторжении договора № 22154-о аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 23.11.2009, обязании ЗАО "СТС" освободить земельный участок площадью 7 150 кв. метров, расположенный по адресу: г. Ярославль, ул. Ньютона, у дома № 28 и передать по акту приема-передачи арендодателю.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее – третье лицо).

Решением  Арбитражного суда Ярославской области от 16.05.2011  Управлению отказано в удовлетворении исковых требований.

Управление с принятым решением  суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования Управления.

По мнению Управления, в решении  суда первой инстанции неправильно применена норма материального права. Заявитель указывает, что в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ, договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Заявитель считает, что суд сделал неправильный вывод относительно получения ответчиком разрешения на строительство после обращения в суд, в силу чего отказал в удовлетворении требований о расторжении договора аренды. Кроме этого, заявитель указывает, что на протяжении всего срока действия договора аренды земельный участок ответчиком не используется.

ЗАО "СТС" в отзыве и дополнении к отзыву на апелляционную жалобу отклонило доводы Управления в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Ярославской области от 16.05.2011 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" отзыв на апелляционную жалобу не предоставило.

Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Законность решения  Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в соответствии с пунктом 1 постановления мэра города Ярославля от 23.10.2006 "О предоставлении земельного участка ЗАО "СТС" для строительства многоквартирного дома по ул. Ньютона, у дома № 28 во Фрунзенском районе" № 3728, ЗАО "СТС" был предоставлен земельный участок общей площадью 1876 кв. метров из земель поселений на праве аренды для строительства многоквартирного дома с инженерными коммуникациями по ул. Ньютона, у дома № 28 во Фрунзенском районе (л.д. 10).

14.11.2008 постановлением мэра города Ярославля "О внесении изменений в постановление мэра г. Ярославля от 23.10.2006 № 3728" (л.д. 11) в пункте 1 слова "многоквартирного дома" были заменены словами "жилого дома переменной этажности с подземной автостоянкой манежного типа и офисными помещениями в цокольном этаже".

24.08.2009 постановлением мэрии города Ярославля "О внесении изменения в постановление мэра г. Ярославля от 23.10.2006 № 3728" (л.д.12) в пункте 1 слова "общей площадью 1876 кв. м" заменены словами "общей площадью 7 150 кв. м".

23.11.2009 между Управлением (арендодатель) и ЗАО "СТС" (арендатор) на основании постановлений мэра города Ярославля  от 23.10.2006 № 3728, от 14.11.2008 № 3212, от 24.08.2009 № 2882 был заключен договор № 22154-0 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (далее – договор аренды) (л.д. 13-20). 05.04.2010 договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области.

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды, арендодатель предоставляет за плату, а арендатор принимает в аренду и использует 7150 кв.м. земельного участка из общей площади 7 150 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 76:23:060907:64, расположенного по ул. Ньютона, у дома № 28 во Фрунзенском районе, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (Приложение № 1). Кадастровый квартал № 060907. Вид функционального использования: для строительства жилого дома переменной этажности с подземной автостоянкой манежного типа и офисными помещениями в цокольном этаже с инженерными коммуникациями. Участок предоставлен на период строительства.

В пункте 2.1.4. договора аренды  зафиксировано право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по виду функционального использования, а так же при использовании способами, приводящими  к его порче, при невнесение арендной платы более, чем за два месяца подряд и нарушением иных условий договора.

Пунктом 4.3.1. договора аренды установлено, что договор подлежит досрочному расторжению в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1. договора.

В соответствии с пунктом 5.3. договора аренды, земельные споры, возникшие между сторонами в связи с исполнением договора, решаются путем переговоров между сторонами. В случае невозможности урегулирования путем переговоров, стороны вправе обратиться с иском в арбитражный суд (суд) по месту нахождения арендодателя.

В силу пункта 6.2. договора аренды, срок аренды устанавливается с 24.08.2009 по 23.08.2012.

05.04.2010 муниципальным учреждением "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" проведена проверка использования земельного участка, расположенного по ул. Ньютона, у дома № 28, в результате которой установлено, что строительство на данном земельном участке не ведется, ограждение и строительная техника отсутствуют. По факту проверки составлен акт № 40 проверки  использования земельного участка, расположенного по ул. Ньютона, у дома № 28 во Фрунзенском районе от 05.04.2010 (л.д. 21).

06.04.2010 муниципальное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" направило в адрес ЗАО "СТС" письмо № 757 "О невыполнении обязательств по договору № 22154-о от 23 ноября 2009 года аренды земельного участка" (л.д. 22), в котором сообщило, что в связи с не использованием земельного участка по целевому назначению, считает необходимым досрочно расторгнуть договор аренды и передать земельный участок по передаточному акту представителю арендодателя.

Отсутствие ответа на указанное письмо послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исковые требования основаны на положениях статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пункте 15 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" № 137-ФЗ, статьях 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы отсутствием у ответчика разрешения на строительства.

05.03.2011 Департаментом архитектуры и развития территорий города мэрии города Ярославля ЗАО "СТС" выдано разрешение на строительство жилого дома переменной этажности с подземной автостоянкой манежного типа и офисными помещениями в цокольном этаже с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 7 150 кв.м. (л.д. 43).

В связи с этим истец, что следует из аудиозаписи судебного заседание, в судебном заседании фактически изменил основание иска, что не запрещено статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил расторгнуть договор аренды в соответствии с пунктом 4.3.1. договора – в связи с использованием арендатором земельного участка не в соответствии с видом функционального использования, указанным в пункте 1.1. договора.

 Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика,  суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

  В силу пунктов 1, 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что  в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу положений статей 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Основываясь на вышеизложенном, апелляционный суд считает необходимым отметить тот факт, что обязательства, вытекающие из договора аренды, в том числе, касающиеся возможности использования земельного участка, возникли у ответчика с 05.04.2010 (с даты государственной регистрации договора аренды).

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации документы, имеющиеся в материалах дела (договор аренды, заявление о проведении государственной экспертизы проекта № 163/10 от 03.11.2010 (л.д.45-49), заключение государственной экспертизы № 76-1-4-0010-11 от 24.01.2011, договор подряда на выполнение проектных работ от 26.10.2006 (л.д. 50-60), договор подряда на выполнение проектных работ от 09.04.2010 (л.д. 61-66), договор генподряда № 203008 от 01.04.2011 (л.д. 72-83), инвестиционный договор № 018 от 01.04.2011 (л.д. 84- 88), а также договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома (л.д. 91-100)), апелляционный суд считает, что ответчиком предоставлены достаточные доказательства, свидетельствующие об использовании спорного земельного участка в соответствии с его функциональным назначением.

Более того, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если