Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.05.2011 по делу n А82-12078/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

11 мая 2011 года

Дело № А82-12078/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 03 мая 2011 года.         

Полный текст постановления изготовлен 11 мая 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуреевой О.А.,

судей Бармина Д.Ю., Дьяконовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Видякиной М.С.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Москаленко Т.Г., действующей на основании доверенности от 17.06.2009,

представителя ответчика Кофанова Р.Е., действующего на основании доверенности от 20.12.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кокорина Сергея Валерьевича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 31.01.2011 по делу

№ А82-12078/2010, принятое судом в составе судьи Бессоновой И.Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Кокорина Сергея Валерьевича

к обществу с ограниченной ответственностью «Свобода-10»

с привлечением третьего лица Департамента культуры Ярославской области

о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 10844-З от 17.01.2006 г., выселении ответчика

установил:

индивидуальный предприниматель Кокорин Сергей Валерьевич (далее предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Свобода-10» (далее ООО «Свобода-10», ответчик) с привлечением третьего лица Департамента культуры Ярославской области (далее Департамент, третье лицо) о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 10844-З от 17.01.2006 г., выселении ответчика из нежилых помещений подвала №№ 31-35, нежилых помещений первого этажа №№ 76, 83-87 общей площадью 10,7 м2, расположенных по адресу: Ярославская область, г.Ярославль, ул.Свободы, д.10.

Исковые требования основаны на условиях договора аренды недвижимого имущества № 10844-З от 17.01.2006, статьях 309, 310, 450, 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы существенным нарушением условий договора со стороны ответчика.

Решением от 31.01.2011 в удовлетворении иска отказано.

Суд исходил из того, что истцом не доказано наличие существенных нарушений условий договора со стороны ответчика, систематичность неисполнения предписаний арендодателя. Суд указал, что истец не представил доказательств, свидетельствующих об использовании спорного помещения по назначению, не соответствующему условиям договора, не доказал наличие ущерба объекту культурного наследия, ухудшения его состояния в результате нарушений охранного обязательства в отношении данного имущества. В этой связи суд первой инстанции пришел к выводу, что заявленные требования не могут являться основаниями для расторжения договора в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и не подлежат удовлетворению.

Истец, не согласившись с принятым по делу решением, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неполное исследование доказательств по делу и неправильное применение норм материального права. Ответчик полагает, что для установления судом факта нецелевого использования он не должен представлять доказательств о причинении арендатором вреда арендуемому помещению. Вывод суда об отсутствии со стороны ответчика нарушений условий договора считает неправомерным, т.к. материалы дела содержат достаточно доказательств, подтверждающих использование ответчиком имущества с неоднократными нарушениями. Указание в решении суда на факт использования ответчиком помещения первого этажа под магазин  не подтверждает соблюдение ответчиком условий договора. Вывод суда о том, что отсутствие использования подвала не может быть расценено как существенное нарушение договора, истец считает необоснованным. Размещение хлебопечки и платежного терминала в арендуемом помещении считает не соответствующим условиям договора. Полагает, что у суда не имелось оснований считать, что арендатор  надлежащим образом исполнил свои обязанности. Представленный ответчиком договор на возмещение затрат на пользование коммунальными услугами от 01.12.2007, заключенный ответчиком  с обществом «Яринвест Медикал»,  по мнению истца, не может быть принят во внимание и свидетельствовать о надлежащем исполнении арендатором пункта 2.2.14 договора аренды.

Ответчик в отзыве на жалобу с доводами заявителя не согласен, просит оставить оспариваемое истцом решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 31.01.2011 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд не находит правовых оснований для отмены или изменения оспариваемого истцом судебного акта.

Из материалов дела установлено следующее.

20.01.2006 между Комитетом по управлению муниципальными имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и открытым акционерным обществом «Русьхлеб» (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества № 10844-З,  по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилых помещений подвала №№ 31-33 площадью 53.70 м2, I этажа №№ 1-5,76  площадью 59,60 м2, инв. № 397, лит. А`) общей площадью 113,30 м2, расположенное по адресу: г.Ярославль, Кировский район, ул.Свободы, дом 10, для использования под продовольственный магазин (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязан использовать арендуемое недвижимое имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

В соответствии с пунктом 2.2.11 договора арендатор одновременно с договором аренды обязан заключить договор со специализированной организацией по вывозу отходов и организацией по извлечению вторичных материальных ресурсов из твердых бытовых отходов, их сортировке и брикетированию.

Пунктами  2.2.12, 2.2.13 договора предусмотрены обязанности арендатора производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт (реконструкцию) арендуемого недвижимого имущества. Текущий и капитальный ремонт фасада здания проводить пропорционально занимаемым площадям по предписанию арендодателя и (или) территориальной администрации района (по согласованию с управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ярославля); одновременно с заключением договора аренды заключить договор на эксплуатацию и коммунальное обслуживание принятого в аренду муниципального имущества с балансодержателем или соответствующими обслуживающими организациями и оформить с ними акт на границы ответственности по договору, в том числе границы ответственности по уборке территории и очистке крыш, козырьков, карнизов и водосточных труб от снега и льда, который является приложением к договору на коммунальные услуги.

В разделе 4 договора стороны предусмотрели условия досрочного расторжения договора. Досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда (пункт 4.1).

Согласно пункту 4.2 в связи с существенным нарушением условий настоящего договора договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор – выселению в случае использования арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора (пункт 4.2.1), существенного ухудшения арендатором состояния арендованного помещения (пункт 4.2.2), систематического (два и более раз) невыполнения арендатором предписаний арендодателя по соблюдению условий пунктов 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.12, 2.2.13, 2.2.14, 2.2.15, 2.2.16, 2.2.17, 2.2.19, 2.2.20, 2.2.21, 2.2.22,.2.2.23., 2.2.24, 2.2.25 настоящего договора.

В соответствии с пунктом 7.1 срок договора установлен с 01.01.2006 по 01.10.2017.

По акту приема-передачи недвижимого имущества 01.01.2006 Комитет по управлению муниципальными имуществом мэрии города Ярославля передал имущество открытому акционерному обществу «Русьхлеб».

Дополнительным соглашением № 2 стороны внесли изменения в преамбулу и п. 1.1 договора аренды, указав, что в качестве арендатора выступает общество с ограниченной ответственностью «Свобода-10». Также изменили условия, касающиеся размера арендной платы и оснований расторжения договора.

По акту приема-передачи недвижимого имущества в редакции дополнительного соглашения № 2 имущество передано обществу с ограниченной ответственностью «Свобода-10».

23.01.2008 Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области осуществлена государственная регистрация договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 2.

В дополнительном соглашении № 3 от 24.10.2008 к договору аренды стороны изменили номера арендуемых помещений 1-го этажа (помещения №№ 76, 83-87), площадь переданного в аренду имущества, указав ее в размере 110,7 м 2, также изменили размер арендной платы, подлежащей внесению за пользование имуществом.

По акту приема-передачи недвижимого имущества 24.10.2008 имущество передано обществу с ограниченной ответственностью «Свобода-10» в редакции Дополнительного соглашения № 3.

Изменения к договору зарегистрированы в установленном законом порядке 10.02.2009.

03.02.2009 нежилые помещения подвала №№ 31-33, I этажа №№ 76, 83-87 общей площадью 110,7 м2 перешли в собственность Чистяковой Л.А. по договору купли-продажи недвижимого имущества, о чем 06.03.2009 внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

12.03.2009 нежилые помещения подвала №№ 31-33, I этажа №№ 76, 83-87 общей площадью 110,7 м2 приобретены истцом Кокориным Сергеем Валерьевичем. Право собственности на данное помещение зарегистрировано за арендодателем в установленном законом порядке 18.03.2009, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 76-76-01/092/2009-005.

08.05.2009 истец, посчитав, что арендатор недвижимого имущества нарушает условия договора аренды, направил в адрес ООО «Свобода-10» предписание, в котором указал, что арендуемое помещение не используется по назначению, арендатором не произведен ремонт фасада здания, проект реставрации фасадов не представлен. Истец указал на необходимость проведения текущего и капитального ремонта фасада здания, а также предложил незамедлительно приступить к проведению капитального ремонта и в срок до 01.06.2009 ремонтные работы завершить.

В повторном предписании, направленном ответчику 22.06.2009, истец указал, что арендуемое помещение не используется ответчиком с марта 2009 года, что является нарушением пункта 2.2.7 договора, указал на необходимость проведения капитального ремонта фасада здания пропорционально занимаемым площадям согласно утвержденному проекту и предложил в месячный срок ремонтные работы завершить. Кроме того, истец просил представить копии договоров на обслуживание арендуемого помещения и аренду земельного участка.

12.05.2010 истец обратился к ответчику с предписанием, в котором уведомил, что в результате проведенного ответчиком ремонта арендуемого имущества, имуществу причинен ущерб, а именно с главного фасада исчезли облицовки из тротуарной плитки по отмостке и из базальтового камня – по цоколю, что привело к существенному ухудшению имущества.  Также истец указал, что помещения подвала по назначению не используются, в помещениях первого этажа находится хлебопечь, т.е. осуществляется вид деятельности, не предусмотренный условиями договора. Кроме того, истец повторно просил представить копии договоров на обслуживание арендуемого помещения и аренду земельного участка.

Указанные нарушения истец потребовал устранить в течение 2-х недель с момента получения предписания, а в случае невыполнения требований, предложил расторгнуть договор аренды. Указал на возможность обращения в суд за расторжением договора и выселения ответчика из занимаемых помещений.

Оставление требований истца ответчиком без внимания явилось основанием обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  существенно ухудшает имущество;  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Оценив представленные в дело документы по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недоказанности истцом наличия оснований для расторжения договора аренды.

В разделе 4 договора стороны предусмотрели условия досрочного расторжения договора.

Одним из существенных нарушений условий договора, в соответствии с которыми договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор – выселению, является использование арендатором помещения не по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 настоящего договора.

В рассматриваемом случае материалами дела не подтверждается, что арендуемое помещение используется ответчиком не по целевому назначению. Неиспользование подвала ответчиком не может считаться