Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.12.2010 по делу n А28-4067/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

20 декабря 2010 года

Дело № А28-4067/2010124/29

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2010 года. 

Полный текст постановления изготовлен 20 декабря 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Пуртовой Т.Е.,

судей Дьяконовой Т.М., Бармина Д.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарём Русиновой А.И.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца – Митиной Е.Н., действующей на основании доверенности от 18.10.2010 № 1-04/13,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью Институт «Гражданпроект»

на решение Арбитражного суда Кировской области от 20.09.2010 по делу

№ А28-4067/2010-124/29, принятое судом в составе судьи Вылегжаниной С.В.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Институт «Гражданпроект»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кировской области

об уменьшении размера арендной платы,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Институт «Гражданпроект» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Кировской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кировской области (далее – Агентство, ответчик) с иском, уточнённым в порядке статьи 49  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об уменьшении размера арендной платы по договору от 14.11.2007 № 400506 на 2.394.152руб.93коп.

Решением Арбитражного суда Кировской области от 20.09.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью Институт «Гражданпроект» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 20.09.2010  и принять по делу новый судебный акт  об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, суд неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению; полагает, что не доказаны обстоятельства, которые суд посчитал установленными. В обоснование своих доводов истец указывает на то, что истец при подписании договора аренды и акта приема-передачи земельного участка не знал и не мог знать о недостатках передаваемого имущества, ограничение использования арендованного участка в виде охранной зоны артезианской скважины установлено распоряжением заместителя главы администрации г.Кирова № 856-зр от 18.07.2008. Истец указал, что с момента выявления кадастровой ошибки (сентябрь 2008 года) и до момента её устранения (май 2009 года) он не мог приступить к строительно-монтажным работам, что повлекло приостановление комплексного освоения земельного участка на период устранения кадастровой ошибки  с 01.09.2008 по 14.05.2009 и привело истца к убыткам. Заявитель жалобы считает, что суд необоснованно не применил статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчика.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 20.09.2010 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда исходя из нижеследующего.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 05.10.2007 об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды 14.11.2007 между Обществом (арендатор) и Агентством (арендодатель) заключён договор № 400506 аренды земельного участка, в соответствии с которым по акту приёма-передачи от 14.11.2007 арендодателем передан в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 43:40:000735:0012, площадью 158210 кв.м., расположенный в юго-западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по автодороге Сошени-Варсеги, по границе сл.Шельпяки, по границе сл.Шулай, по границе пгт Радужный, по просеке артезианской скважины, по западной границе склада опила, для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства с видами разрешенного использования земельного участка и документацией по планировке территории (т.1 л.д.15-20). Срок договора определен сторонами 1,5 года и действует до 13.05.2009. Государственная регистрация договора аренды произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Кировской области 12.12.2007.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, истец указал, что в процессе освоения земельного участка им было выявлено неустановленное ограничение использования земельного участка – зона санитарной охраны артезианской скважины № 5611, которая требует особого режима использования и не может подвергаться застройке, а также кадастровая ошибка между координатами земельного участка, которая в свою очередь сделала невозможным в период с 01.09.2008 по 14.05.2009 постановку на учёт вновь образованных земельных участков и, как следствие, невозможность получения разрешения на строительство на данных земельных участках. На период устранения кадастровой ошибки комплексное освоение земельного участка было приостановлено, что повлекло причинение Обществу убытков.

Посчитав, что ответчиком передан в аренду земельный участок с недостатками, истец обратился в суд на основании статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы за спорный период в размере 2.279.000 рублей, установленной заключением эксперта № 4300/210610Ц-0814/Ю-01/2700 по состоянию на 30.06.2010, и о возврате внесенной истцом арендной платы в размере 115.152руб.93коп. за 1783кв.м. территории охранной зоны за всё время аренды, всего на сумму 2.394.152руб.93коп.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков или соразмерного уменьшения арендной платы, или возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя, или досрочного расторжения договора. В пункте 2 названной статьи установлено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду

Аналогичное правило установлено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из смысла приведенных норм следует, что основанием для снижения размера арендных платежей могут служить лишь те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора. Указанное толкование приведенной нормы корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции  указал, что в силу части 2 статьи 69  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Кировской области от 28.08.2009 по делу № А28-3167/2009-147/32, оставленным без изменения постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.01.2010 установлено, что истец (Общество) был извещен о наличии на земельном участке артезианской скважины из извещения о проведении аукциона, кадастрового плана земельного участка; выявленная кадастровая ошибка не привела к изменению размера земельного участка либо иных его характеристик, отраженных в договоре аренды, акте приема-передачи земельного участка.

Более того, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что фактическое ограничение - охранная зона артезианской скважины - установлено распоряжением заместителя главы администрации г.Кирова от 18.07.2008 № 856-зр, а кадастровая ошибка выявлена 02.12.2008 (т.1 л.д.66).

Следовательно, истцу при заключении договора аренды не было известно о наличии на спорном земельном участке охранной зоны артезианской скважины и данная информация в конкурсной документации отсутствовала (т.1 л.д.12).

В этой части суд апелляционной инстанции признаёт значимым то обстоятельство, что согласно градостроительному плану земельного участка зона допустимого размещения проектируемых зданий и сооружений с учетом территории охранной зоны артезианской скважины значительно уменьшена, истцу передан земельный участок, часть которого им не может быть использована по целевому назначению - строительство группы малоэтажных жилых домов и истцу об этом при заключении договора известно не было.

На допустимость и законность раздела земельного участка и сохранения обязательства по аренде в отношении земельного участка вследствие раздела прежнего, находившегося в аренде, на два и более участков указывается и в пункте 18 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно этому пункту Вводного закона до 1 января 2015 года при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Следовательно, сохранение предмета аренды влечет продолжение арендных обязательств в отношении земельного участка в измененных границах.

Материалами дела подтверждается, что стороны не вносили изменения в договор аренды в части уменьшения площади арендуемого земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

К тому же вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, подтверждающих, что наличие охранной зоны артезианской скважины и ошибочные координаты земельного участка нарушают его права как арендатора участка и препятствуют возведению разрешенной строительством группы малоэтажных жилых домов (т.1 л.д.62). Необходимость соблюдения некоторых дополнительных условий и получения дополнительных согласований в целях обеспечения сохранности охранной зоны артезианской скважины сама по себе не свидетельствует о невозможности использования земельного участка по назначению и осуществления строительства.

По статье 620 Гражданского кодекса по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Таким образом, заявитель имел возможность обратиться к истцу с предложением о расторжении договора аренды ввиду невозможности реализации прав на проектирование и строительство объекта в соответствии с условиями целевого предоставления земельного участка.

В нарушение статьи 65  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что затруднение в использовании земельного участка по назначению вызвано ненадлежащим исполнением арендодателем обязанностей по договору аренды.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований и признания выводов суда первой инстанции необоснованными.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о неполном исследовании и ненадлежащей оценке обстоятельств пользования земельным участком меньшей площади подлежат отклонению, поскольку по существу сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на иную оценку доказательств по делу и не влияют на обязанность арендатора вносить арендную плату в порядке и размере, предусмотренных договором.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от  20.09.2010 по делу № А28-4067/2010-124/29 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Институт "Гражданпроект"  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

Т.Е. Пуртова

Судьи                         

Т.М. Дьяконова

Д.Ю.Бармин