Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 по делу n А28-10373/2008. Изменить решение

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

30 сентября 2010 года

Дело № А28-10373/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2010 года.           

Полный текст постановления изготовлен 30 сентября 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуреевой О.А.,

судей Сандалова В.Г., Кобелевой О.П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Видякиной М.С.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Двининой Н.С., действующей на основании доверенности от 22.07.2010, Черняевой О.Ю., действующей на основании доверенности от 22.07.2010,

представителей ответчика Кузнецовой Т.М., действующего на основании Приказа № 43 ЛС от 16.11.2007, Кокорина О.В., действующего на основании доверенности от 21.10.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Научно-призводственное предприятие «Перспектива»

на решение Арбитражного суда Кировской области от  09.06.2010 по делу № А28-10373/2008, принятое судом в составе судьи Прозоровой Е.Ю.

по иску Администрация муниципального образования "Город Кирово-Чепецк"

к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-призводственное предприятие "Перспектива"»,

о  взыскании задолженности, освобождении помещения

и встречному иску о признании договора незаключенным,

установил:

            Администрация муниципального образования "Город Кирово-Чепецк" (далее – Администрация) обратилась с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-призводственное предприятие "Перспектива"» (далее – ООО НПП "Перспектива") о взыскании задолженности по договору аренды от 31.12.2006 № 63-01 в сумме 797931 руб., 39 коп., пени в сумме 236714 руб. 01 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 113030 руб. 13 коп. и освобождении помещения.

  Требования Администрации мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы.

При рассмотрении дела в суде первой  инстанции истец отказался от требования об освобождении помещения.

  ООО НПП «Перспектива» заявило встречный иск о признании договора аренды от 31.12.2006 № 63-01 незаключенным ввиду отсутствия согласования сторонами предмета договора.

  Решением Арбитражного суда Кировской области от  09.06.2010 исковые требования Администрации в части взыскания долга и процентов удовлетворены в заявленной сумме, размер пени снижен судом на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ до 23000 руб. В удовлетворении встречного иска судом отказано.

ООО НПП "Перспектива" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении встречного требования о признании договора аренды незаключенным, отказать Администрации в удовлетворении иска в полном объеме.

В апелляционной жалобе заявитель не согласен с выводом суда о том, что Администрация является собственником спорного помещения с 21.01.91, считает что все здание в процессе приватизации вошло в уставный капитал СПАО «КЧУС» и  в 1992 стало его собственностью. В этой связи ООО НПП «Перспектива» полагает, что только СПАО «КЧУС» вправе распоряжаться данным объектом. Кроме того, по мнению заявителя, Администрация не вправе была сдавать в аренду коридоры, находящиеся в общей долевой собственности.

Администрация в отзыве и в ходе рассмотрения дела доводы жалобы отклонила, просит оставить оспариваемое решение без изменения.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области от 09.06.2010 по настоящему делу проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы сторон, Второй арбитражный апелляционный суд считает, что оспариваемое решение подлежит изменению.

Из материалов дела установлено следующее.

31.12.2006 между Администрацией (арендодателем) и ООО НПП «Перспектива» заключен договор № 63-01 аренды помещения муниципальной собственности, по условиям которого обществу в аренду передано производственное помещение площадью 330,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Кирово-Чепецк, пр-д Дзержинского, д.6 стр. «а» со сроком действия с 01.01.2007 по 30.12.2007.

Согласно п.3.1.1 договора арендная плата на момент заключения договора составляет 359449 руб. 88 коп. в год. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно путем предоплаты за 1 месяц вперед до 25 числа месяца в размере 1/12 части годовой суммы (п. 3.1.3). При изменении Методики расчета арендной платы, корректировке показателей и в других случаях Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендой платы и направляет письменное уведомление Арендатору (п.3.4).

За нарушение сроков внесения арендной платы на Арендатора пунктом 4.1 договора возложена обязанность по уплате пени в размере 0,1%  с просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 01.01.2007 помещение площадью 330,5 кв.м.  передано арендатору в пользование.

14.11.2007 в письме № 5661/01-20 Администрация просила арендатора в срок до 01.12.2007 известить о желании заключить договор аренды на 2008 год, а также погасить имеющуюся задолженность.  В случае неисполнения в указанный срок предложенных условий Администрация указала на необходимость освобождения помещения до 01.01.2008.

Договор на новый срок заключен не был, имущество возвращено арендодателю по акту передачи 13.11.2009.

Отсутствие надлежащего исполнения по внесению арендных платежей явилось основание обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

  Согласно части 1 статьи 610, части 1 статьи 614 Гражданского Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

  Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор возвращает имущество арендодателю. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Учитывая, что после прекращения договора арендатор возвратил имущество несвоевременно, суд первой инстанции взыскал с ООО НПП «Перспектива» в пользу Администрации арендную плату за время пользования имуществом с начислением на сумму долга штрафных санкций.

Между тем, взыскание арендной платы из расчета всей площади сданного в аренду имущества, не может быть признано правомерным ввиду следующего.

Материалами дела подтверждается, что Администрация является собственником производственных помещений в здании площадью 330,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права от 19.07.2008).

За ООО НПП «Перспектива» зарегистрировано право долевой собственности в размере 1/5 здания площадью 722,5 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16.08.2000).

Из представленной технической документации следует и сторонами не оспаривается, что в состав сданных в аренду помещений входят коридоры площадью 22,9 кв.м. и 43,2 кв.м. 

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вывод о том, что названное имущество (коридоры) в силу закона является общим имуществом участников долевой собственности, содержится в постановлении от 01.07.2010 ФАС Волго-Вятского округа, принятом по делу А 28-14112/2008 по иску ООО НПП «Перспектива» к администрации МО «Город Кирово-Чепецк» о признании недействительным зарегистрированного права собственности.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства согласия участников долевой собственности на сдачу в аренду коридоров.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Учитывая, что при сдаче общего имущества участников долевой собственности в аренду Администрацией были нарушены требования действующего законодательства,  договор № 63-01 от 31.12.2006 в части сдачи в аренду коридоров площадью 43,2 и 22,9 кв.м. является ничтожным. Требование о взыскании платы за пользование общим имуществом площадью 66,10 кв.м. удовлетворению не подлежит.

  При таких обстоятельствах сумма арендной платы за пользование помещением (без учета площади коридоров) за период с 24.04.2007 по 13.11.2009 составит 623114 руб. 05 коп.

  За нарушение сроков оплаты, установленных договором аренды, Администрация начислила арендатору неустойку, размер которой является чрезмерным. На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ сумма пени подлежит снижению до 23000 руб.

  Кроме того, в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ Администрацией на сумму задолженности начислены проценты за период с 25.12.2007 по 07.05.10. Исходя из ставки, действующей на дату принятия решения - 7,75%, сумма процентов за указанный период составит 55157 руб. 42 коп.

  Учитывая, что факт использования ООО НПП «Перспектива» в спорный период помещений истца площадью 264,4 кв.м. на условиях договора аренды № 63-01 от 31.12.2006 подтвержден документально, доказательств оплаты в материалы дела не представлено, требования Администрации о взыскания с Общества 623114 руб. 05 коп. арендной платы, 23000 руб. пени и 55157 руб. 42 коп. процентов являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.          В остальной части иска Администрации следует отказать.

Обращаясь в суд с встречным иском, ООО НПП «Перспектива» ссылается на незаключенность договора аренды № 53-01 от 31.12.2006 ввиду отсутствия в нем согласования о предмете.

Согласно ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из содержания п. 1.1 договора аренды, во временное владение и пользование арендатору переданы производственные помещения общей площадью 330,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Кирово-Чепецк, пр-д Дзержинского, д.6 стр. «а».

Подробные характеристики нежилого помещения указаны в Приложении № 1 к договору, являющемуся актом приема-передачи.

 Факт передачи указанного помещения по акту приема-передачи, а также  его использование  в рассматриваемый период ответчик не оспаривает.

По смыслу ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствие в договоре соответствующих данных об объекте может являться основанием для вывода о недостижении сторонами согласия о заключении договора только до фактической передачи объекта арендатору, поскольку неопределенность этого условия может повлечь невозможность исполнения договора. В рассматриваемом случае договор аренды исполнялся, в договоре имеются данные, позволяющие установить имущество, переданное в аренду, спора относительно  неопределенности недвижимого имущества и вспомогательных помещений у сторон в процессе исполнения договора не возникало. При таких обстоятельствах условие о предмете договора не может считаться несогласованным, а договор - незаключенным.

  С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал ООО НПП «Перспектива» в удовлетворении встречного иска.

  Указание заявителя на то, что Администрация в момент передачи нежилых помещений по договору аренды  № 63-01 от 31.12.2006 не являлась их собственником, противоречит материалам дела.

  В подтверждение права собственности на сданные в аренду помещения Администрацией представлена выписка из реестра муниципальной собственности, из которой следует, что основанием включения в реестр явились распоряжение Администрации Кировской области от 01.09.1999 № 1044 (изданное в соответствии с Указом Президента РФ от 10.01.1993 № 8 «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» и постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 № 235 «О порядке передачи объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность») и распоряжение Администрации г. Кирово-Чепецка «О передаче объектов СПАО «КЧУС» в муниципальную собственность»  от 29.12.1999 № 2729.

При таких обстоятельствах довод заявителя об отсутствии у Администрации права собственности на спорные помещения в момент сдачи их в аренду, отклоняется.

    Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

                                                 П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от  09.06.2010 по делу № А28-10373/2008 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Научно-производственное предприятие "Перспектива"» в пользу администрации муниципального образования «Город Кирово-Чепецк» 623114 руб. 05 коп. долга, 23000 пени, 55157 руб. 42 коп. процентов, а всего 701271 руб. 47 коп.

Производство по делу в части требования об освобождении помещения прекратить.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Выдать администрации муниципального образования «Город Кирово-Чепецк» справку на возврат из федерального бюджета 13628 руб. 79 коп. госпошлины, уплаченной по платежным поручениям № 1653 от 30.07.2008, № 1828 от 19.08.2008.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Научно-производственное предприятие "Перспектива"» в доход федерального бюджета 13512 руб. 71 коп. госпошлины по иску.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

О.А. Гуреева

Судьи                         

В.Г. Сандалов

                                                                                                                                                                                                                       О.П. Кобелева