Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу n А17-9472/2009. Изменить решение

А17-9472/2009

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

06 июля 2010 года

Дело № А17-9472/2009

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноперовой С.В.

без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Воробьевой Ирины Николаевны

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.03.2010 по делу      № А17-9472/2009, принятое судом в составе судьи Пичевой Д.К.

по иску индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны

к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне

о признании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 103 и дополнительного соглашения к договору от 01.10.2008 недействительными,

установил:

индивидуальный предприниматель Пономаренко Газиза Газизьяновна (далее – истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Ивановской области к индивидуальному предпринимателю Воробьевой Ирине Николаевне (далее – ответчик, заявитель жалобы) о признании договора аренды нежилого помещения от 01.01.2006 № 103 и дополнительного соглашения к нему от 01.10.2008 недействительными.

Исковые требования основаны на статьях 164, 165, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) и мотивированы признанием балансодержателя –МУП МПО ЖКХ банкротом (утратой третьей стороны), а также отсутствием регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве арендодателя в договоре № 103 при переходе к ней права собственности в силу статьи 609 ГК РФ и отсутствием государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2008.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 26.03.2010 исковые требования удовлетворены частично, признано недействительным дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору от 01.01.2006, в остальной части исковых требований отказано.

При вынесении судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что новый собственник –индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н., заключив сделку купли-продажи помещения приобрел все полномочия собственника объекта недвижимости, в том числе на владение, пользование, распоряжение собственным имуществом, а также применительно к статье 210 ГК РФ несение расходов по его содержанию. Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. После приобретения спорного имущества ответчиком договор аренды от 01.01.2006 продолжил свое действие.   

Кроме того, суд посчитал требование о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным с даты его подписания, поскольку стороны после его подписания в установленном статьями 450, 452, 651 ГК РФ порядке изменения в договор не зарегистрировали.

Индивидуальный предприниматель Воробьева И.Н. с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суд полностью и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, статьи 450, 452, 651 не предусматривают обязанности сторон проводить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества, заключенному на срок свыше года, законодательством Российской Федерации не установлен срок, в течение которого возможна государственная регистрация дополнительных соглашений к договору аренды.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 129 (пункт 67) не содержат в перечне сведений, которые должны быть внесены в ЕГРП в связи с изменением данных, содержащихся в ЕГРП, сведений о размере и порядке уплаты арендной платы.

Заявитель жалобы указал, что истец сам совершил действия, направленные на государственную регистрацию прекращения договора аренды, в связи с чем, после этого невозможно стало провести государственную регистрацию дополнительного соглашения.

Кроме того, в решении Арбитражного суда Ивановской области от 20.10.2009 по делу № А17-5056/2009 судом установлено наличие задолженности арендатора.

Заявитель жалобы полагает также, что у истца отсутствовал материально-правовой интерес в подаче иска, так как, иск подан, когда стороны фактически прекратили исполнение договора аренды, 26.06.2010 арендованное помещение по акту приема-передачи возвращено истцом ответчику.

В отзыве на жалобу истец с доводами заявителя не согласился, указал, что вопрос о признании дополнительного соглашения ранее им не ставился и судом при вынесении решения от 20.10.2009 по делу № А17-5046/2009 не рассматривался, полагает, что выводы о несоответствии дополнительного соглашения к договору аренды требованиям закона соответствуют нормам ГК РФ, считает жалобу необоснованной, просит решение оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон по имеющимся материалам.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.01.2006 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Тейково (арендодатель), МУП МПО ЖКХ (балансодержатель) и предпринимателем Пономаренко Г.Г. (арендатор) подписан договор аренды встроенного нежилого помещения общей площадью 90 кв.м, расположенного на первом этаже дома № 24 по улице Октябрьской в городе Тейкове Ивановской области, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору в пользование указанное помещение с 01.01.2006 по 31.12.2021 для размещения магазина и оказания швейных услуг (пункты 1.1. и 1.2. договора) (л.д.-49, 50).

Арендная плата вносится самостоятельно без выписки счетов, не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным в сумме 1/12 части годового платежа (пункт 3.2. договора).    

Согласно пункту 3.5. договора аренды в случае изменения ставок арендной платы арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы, согласно принятым Городским муниципальным Советом г.Тейково ставкам и сообщить об изменениях арендатору.  

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи объекта от 01.01.2006 (л.д.-51), подписанному арендодателем, балансодержателем и арендатором.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Тейковском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Ивановской области.

В дальнейшем ответчик –предприниматель Воробьева И.Н. приобрела спорное помещение, заключив на основании аукциона от 14.03.2008 договор купли-продажи от 24.03.2008 (л.д.-60, 61) с Муниципальным  унитарным предприятием «Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства» (далее –МУП МПО ЖКХ), последний действовал на основании договора № 11/2007/001 от 07.11.2007 о закреплении за предприятием муниципального имущества на праве хозяйственного ведения.

Согласно пункту 5 названного договора от 24.03.2008 объект обременен правом арендатора предпринимателя Пономаренко Г.Г. по договору аренды      № 103 от 01.01.2006 со сроком действия до 31.12.2021.

Помещение передано новому собственнику по акту от 24.03.2008 (л.д.-62).

В соответствии с отметкой на договоре, переход права собственности зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, дата регистрации 20.05.2008, о чем Воробьевой И.Н. выдано свидетельство о государственной регистрации права от 29.05.2008 серия 37-АА № 281434 (л.д.-58).

01.10.2008 между предпринимателем Воробьевой И.Н. (арендодатель) и предпринимателем Пономаренко Г.Г. (арендатор) подписано дополнительное соглашение № 02 к договору аренды нежилого помещения № 103 от 01.01.2006 (л.д.-99).

Истец, полагая, что отсутствие регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве арендодателя по договору аренды № 103 при переходе к ней права собственности, а также отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения от 01.10.2008 влечет их недействительность, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции полагает, что решение подлежит отмене в обжалуемой части исходя из нижеследующего.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (статья 650 ГК РФ).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

На основании изложенного суд первой инстанции, установив, что новый собственник (свидетельство о регистрации права от 29.05.2008) будучи извещенным о праве предпринимателя Пономаренко Г.Г., вытекающего из вышеназванного спорного договора аренды, известил арендатора о переходе права собственности на помещение, а договор аренды зарегистрирован 20.05.2008, правомерно отказал истцу в удовлетворении требования о признании договора аренды от 01.01.2006 № 103 недействительным.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда о наличии оснований для удовлетворения требования истца о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.10.2008.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из пункта 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Из дополнительного соглашения от 01.10.2008 усматривается, что стороны дают согласие на внесение изменений в договор от 01.01.2006 № 103 в связи с повышением арендной платы с 01.01.2009, а именно при условии установки арендатором в арендуемом помещении в срок до 31.10.2008 за свой счет пожарной сигнализации (пункт 3 соглашения) –арендная плата с 01.01.2009 по 31.03.2009 за арендованное имущество оставляет 500 руб. за 1 кв.м в месяц и определена в размере 45 000 руб. в месяц, арендная плата с 01.04.2009 по 31.12.2009 составляет 555 руб. 55 коп. за 1 кв.м в месяц и определена в размере 50 000 руб. в месяц, в случае невыполнения условий, изложенных в пункте 3 соглашения –арендная плата составляет с 01.01.2009 по 31.12.2009 555 руб. 55 коп. за 1 кв.м в месяц и определена в размере 50 000 руб. в месяц (пункты 4, 5).

Арендная плата по настоящему договору вносится арендатором самостоятельно без выписки счетов, не позднее 05 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 6).    

За просрочку платежей по арендной плате арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,3 % от месячной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 7).

Остальные условия договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными (пункт 8 соглашения).

Таким образом, дополнительное соглашение от 01.10.2008 к спорному договору аренды, которым изменены размер арендной платы за период с 01.01.2009 по 31.12.2009, а также срок ее уплаты (при этом указанные изменения не связаны с исполнением условий договора –отсутствуют ссылки на изменение ставок в силу пункта 3.5 договора аренды), является соглашением об изменении условий договора аренды от 01.01.2006 № 103.

Суд первой инстанции, установив, что в рассматриваемом случае стороны не зарегистрировали изменение к договору, оформленное дополнительным соглашением, сделал ошибочный вывод о недействительности договора применительно к положениям статьи 168 ГК РФ.

В силу разъяснений, данных в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

При таких обстоятельствах рассматриваемое дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006 не является заключенным до момента его государственной регистрации.

А поэтому основания для удовлетворения исковых требований у суда первой инстанции отсутствовали.

В иске следует отказать.

При названных обстоятельствах выводы суда, изложенные в решении в указанной части не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда.        

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не выявлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 26.03.2010 по делу     № А17-9472/2009 изменить.

В удовлетворении исковых требований о признании недействительным дополнительного соглашения от 01.10.2008 к договору аренды от 01.01.2006     № 103 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пономаренко Газизы Газизьяновны в пользу индивидуального предпринимателя Воробьевой Ирины Николаевны 2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.  

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

В.Г. Сандалов

Судьи             

Т.М. Дьяконова

О.А. Гуреева