Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 24.05.2010 по делу n А82-19101/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

25 мая 2010 года                                                                   Дело № А82-19101/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 25 мая 2010 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Кобелевой О.П., Пуртовой Т.Е.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Барминым Д.Ю.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Колос-2005»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  27.02.2010 по делу № А82-19101/2009, принятое судом в составе судьи Менько И.И.,

по иску Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

к обществу с ограниченной ответственностью «Колос-2005»

о взыскании 227 894 рублей 17 копеек,

установил:

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее – истец, Департамент) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Колос-2005», (далее – ответчик, ООО «Колос-2005», заявитель жалобы) о взыскании 227 894 рублей 17 копеек, в том числе 205 170 рублей 09 копеек задолженности по арендной плате по договору № 1856 от 20.05.2005 за период с 01.05.2009 по 10.08.2009 и 22 724 рублей 08 копеек пени за период с 11.05.2009 по 10.08.2009.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 330, 614, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Ответчик исковые требования отклонил, ссылаясь на то, что 26.02.2009 между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта аренды и в этот же день помещение пекарни было передано ответчику по акту приема-передачи, в связи с чем обязательства сторон по договору аренды прекращены с 26.02.2009 в связи с новацией.  

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 27.02.2010 исковые требования Департамента удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 205 170 рублей 09 копеек задолженности по арендной плате, 10 000 рублей пени.

ООО «Колос-2005» с принятым судебным актом не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда по настоящему делу отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель жалобы указывает, что приобретя право собственника на недвижимое имущество, он стал арендодателем по договору аренды и обязательства по договору аренды прекратились в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации совпадением должника и кредитора в одном лице. Заключив договор купли-продажи и передав объект недвижимости по акту приема-передачи, истец лишился возможности владеть и пользоваться недвижимым имуществом, а также распоряжаться им, поскольку его воля направлена на полное отчуждение прав на объект с момента передачи имущества.

Кроме того, ответчик указывает, что обязательства сторон по договору аренды прекращены с 26.02.2009 в связи с новацией – заключением между сторонами договора купли-продажи в отношении объекта аренды.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика отклонил, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения. Просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Стороны  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 27.02.2010 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установил суд и следует из материалов дела, 20.05.2005 Департамент (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Фролова Татьяна Николаевна (арендатор) заключили договора аренды № 1856, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование помещение пекарни площадью 276,7 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, ул. Ворошилова, д. 38. Срок действия договора определен с 20.05.2005 до 01.01.2009 (пункт 7.1). Государственная регистрация договора осуществлена в установленном законом порядке.

Арендная плата согласована сторонами в размере 221 958 рублей 78 копеек с учетом НДС в год или 15 675 рублей 06 копеек в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа расчетного месяца (пункт 3.1 договора).

Арендная плата  может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Решением Рыбинского Совета депутатов и каждый раз при заключении или расторжении арендатором договора субаренды (пункт 3.2 договора).

01.08.2005 индивидуальный предприниматель Фролова Т.Н. и ООО «Колос-2005» с согласия Департамента заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 1856 от 20.05.2005, в соответствии с условиями которого ИП Фролова Т.Н. передала ООО «Колос-2005» все права и обязанности, вытекающие из договора аренды № 1856 от 20.05.2005 (л.д. 15).

Извещением, полученным ответчиком 22.01.2009, Департамент уведомил ООО «Колос-2005»  об установлении арендной платы по договору в размере 874 383 рублей 07 копеек в год или 61 750 рублей 22 копеек в месяц (л.д. 16).

В процессе приватизации муниципального имущества Департамент (продавец)  и ООО «Колос-2005» (покупатель) заключили договор купли-продажи спорного недвижимого имущества от 26.02.2009 (л.д. 48-51). Договором предусмотрена рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет.

26.02.2009 по акту приема-передачи помещение пекарни передано покупателю (л.д. 52).

11 августа 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области зарегистрировано право собственности ответчика на спорное помещение (л.д. 55).

Полагая, что до момента государственной регистрации права собственности ответчика на спорное помещение между сторонами действует договор аренды № 1856 от 20.05.2005, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском о взыскании с ответчика 205 170 рублей 09 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 10.08.2009, а также 22 274 рублей 08 копеек пени.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и иные вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации  установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как видно из материалов дела, переход права собственности на спорное недвижимое имущество к ООО «Колос-2005» зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.08.2009.

 Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником нежилого помещения оставался продавец, то есть Департамент.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что до момента регистрации права собственности на спорные помещения Департамент не утратил право требования арендных платежей.

Согласно пункту 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.

Следовательно, у покупателя (ООО «Колос-2005») после подписания акта приема-передачи до момента перехода к нему права собственности на имущество право на получение арендной платы не возникает по мотиву того, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают вступление в арендные отношения со стороны арендодателя лиц, не являющихся собственниками имущества.

До момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю Департамент продолжал быть собственником и, соответственно, арендодателем спорных нежилых помещений. ООО «Колос-2005», являясь арендатором, обязан уплатить ему арендную плату  за период с 01.05.2009 по 10.08.2009 в соответствии с условиями заключенного между ними договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2005 № 1856.

Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности, исходя из установленного договором размера арендной платы, не погасил.

Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции обоснованно определил, что задолженность по договору аренды № 1856 от 20.05.2005 за период с 01.05.2009 по 10.08.2009 составила 205 170 рублей 09 копеек, и удовлетворил требования Департамента о взыскании основного долга по арендной плате, поскольку в силу статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Довод ответчика о том, что договор аренды № 1856 от 20.05.2005 прекращен в связи с новацией – заключением между сторонами договора купли-продажи в отношении объекта аренды, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из соглашения должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством, что влечет для них правовые последствия, в частности невозможность требовать исполнения первоначального обязательства.

Суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно оценил договор купли-продажи недвижимости от 26.02.2009 и установил, что данный договор не предусматривает замену первоначального арендного обязательства иным обязательством, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи не может быть квалифицирован как соглашение о новации.

Кроме того, следует отметить, что до настоящего момента ответчиком покупная цена по договору купли-продажи недвижимости от 26.02.2009 не выплачена, поскольку договор предусматривает рассрочку оплаты приобретаемого имущества на пять лет.

На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Стороны вправе предусмотреть в договоре повышенную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства путем установления обязанности по уплате неустойки как способа обеспечения исполнения обязательств.

За просрочку уплаты арендной платы истец начислил ответчику пени по условиям указанного договора аренды в размере 0,2% за каждый день просрочки в общей сумме 22 724 рубля 08 копеек, что суд апелляционной инстанции находит обоснованным и соответствующим материалам дела.

При данных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания пени при установлении фактов просрочки ответчиком оплаты в арендных платежах и применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив размер подлежащей взысканию пени до 10 000 рублей.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными в полном объеме, и апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения арбитражного суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Выводы арбитражного суда первой инстанции о применении норм материального права соответствуют установленным этим судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от  27.02.2010 по делу № А82-19101/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Колос-2005»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                                               Д.Ю. Бармин

Судьи                                                                                                 О.П. Кобелева

                                                                                                            Т.Е. Пуртова