Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.04.2010 по делу n А82-16672/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

14 апреля 2010 года

Дело № А82-16672/2009-21

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сандалова В.Г.,

судей: Дьяконовой Т.М., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Красноперовой С.В.,

при участии в судебном заседании:

представителя истца Потаповой Н.А., действующей на основании доверенности от 07.04.2010,

представителей ответчика Борисова А.Ф., действующего на основании протокола от 06.11.2006, Малахова С.В., действующего на основании доверенности от 13.04.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.02.2010 по делу    № А82-16672/2009-21, принятое судом в составе судьи Карташовой Н.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Волшебница»

к обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле»

о признании изменения договора аренды недействительным,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Волшебница» (далее – ООО «Волшебница», истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью «Русское поле» (далее – ООО «Русское поле», ответчик, заявитель жалобы) о признании изменения договора аренды от 05.02.1998 №5366-Г в части изменения цены договора недействительным.

Исковые требования основаны на положениях статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы изменением ответчиком условия договора о расчете арендной платы в одностороннем порядке.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.02.2010 исковые требования ООО «Волшебница» удовлетворены, изменение арендной платы по договору аренды от 05.02.1998 №5366-Г, заключенному между ООО «Русское поле» и ООО «Волшебница», уведомлением от 04.12.2008, признано недействительным.

Не согласившись с принятым решением суда, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.02.2009.

По мнению заявителя жалобы, решение суда первой инстанции принято с существенным нарушением норм материального права и процессуального права, поскольку, удовлетворяя исковые требования, суд допустил неправильное толкование закона, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, не указал мотивы, по которым отверг доводы ООО «Русское поле».

Заявитель указывает, что его правовая позиция состоит в том, что два пункта договора аренды от 05.02.1998 № 5366-Г регулируют разные правоотношения: пункт 3.1. договора – определение размера арендной платы; пункт 3.2. договора – определение сроков изменения размера арендной платы.

Считает, что суд не учел, что в соответствии с пунктом 6.4. Положения о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью г.Ярославля изменение размера арендной платы устанавливается ежегодно мэром г.Ярославля.

Признавая недействительным уведомление об изменении размера арендной платы от 04.12.2008, суд тем самым, полагает заявитель, фактически признал недействительным дополнительное соглашение № 15, в части установления размера арендной платы в сумме 17 500 руб., постольку данная сумма установлена сторонами без учета коэффициентов.

При этом дополнительное соглашение сторон № 15 в установленном порядке зарегистрировано в органах осуществляющих государственную регистрацию, сторонами не оспорено.

Кроме того, в исковом заявлении ООО «Волшебница» просит признать недействительным изменение договора аренды в части произвольного изменения цены, не указывая конкретно, о каком документе идет речь. В судебном заседании истец также не дал пояснений по данному вопросу. В иске также указывается об изменении ставок арендной платы в 2009 году, размер базовой ставки указан без учета коэффициентов.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает вынесенное решение арбитражного суда законным и обоснованным, просит оставить его в силе, а апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Указывает, что, подписывая соглашение № 15 от 25.03.2008 в части новой редакции пункта 3.1. договора о размере арендной платы, истец исходил из того, что указанный размер – 17500 руб. соответствует размеру арендной платы, исчисленному в соответствии с постановлением мэра от 14.11.2007 из расчёта базовой ставки 2957 руб. за 1 кв.м.

Утверждение ответчика о том, что пункт 3.2. договора определяет сроки изменения размера арендной платы, находит ошибочным и необоснованным, поскольку в указанном пункте говорится о пересмотре арендной платы в соответствии с постановлениями мэра, которое устанавливает базовые ставки арендной платы. Поэтому, говоря о соответствии размера арендной платы постановлению мэра, считает истец, имеется в виду установление арендной платы исходя из утвержденных мэром базовых ставок.

Иного соглашения по применению пунктов 3.1. и п.3.2. договора между сторонами никогда не было.

В судебном заседании стороны поддержали доводы и возражения, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее. Ответчик пояснил, что дополнительным соглашением № 15 стороны изменили только пункт 3.1. договора, остальные пункты не изменяли.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г.Ярославля (арендодатель, Комитет) и товарищество с ограниченной ответственностью «Волшебница» (арендатор, впоследствии – ООО «Волшебница») подписали договор аренды недвижимого имущества от 05.02.1998 № 5366-А (л.д.-5-10, 63-69), в соответствии с условиями которого, в редакции дополнительного протокола от 22.11.2000 № 4 (л.д.-12-13), арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество – часть здания, состоящую из нежилого помещения первого этажа №№ 1-13, 46, общей площадью 207,9 кв.м, расположенного по адресу: г.Ярославль, Дзержинский район, ул. Громова, дом 56, корпус 2, для использования под парикмахерскую (пункт 1.1. договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство серии 76 № 23 188649, л.д.-103).

По акту приема-передачи от 22.11.2000 (л.д.-15-16, 74-75) указанные  помещения переданы арендатору.

Арендная плата и порядок расчетов определены сторонами в разделе 3. договора.

На основании пункта 3.2. договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля.

В пункте 3.3. договора предусмотрена обязанность арендодателя письменно уведомлять арендатора об изменении арендной платы. Установлено, что направляемое арендодателем уведомление об изменении арендной платы является неотъемлемой частью настоящего оговора.

Согласно дополнительному соглашению от 30.04.2004 № 9 к договору аренды (л.д.-21, 78) срок действия договора установлен сторонами с 01.02.1998 по 31.12.2020 (пункт 7.1. договора).

В соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 05.12.2008   № 3442 (л.д.-31, 88) базовая ставка годовой арендной платы за переданные в аренду помещения, являющиеся муниципальной собственностью, с 01.02.2009 установлена в размере 3313 руб. за 1 кв.м (без учета НДС), в соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 14.05.2009 № 1291 (л.д.-32, 89) – с 01.05.2009 базовая ставка арендной платы устанавливается в размере 2957 руб. за 1 кв.м (без учета НДС).

Впоследствии право собственности на названные помещения перешло к ООО «Русское поле» на основании договора купли-продажи от 28.01.2008, в котором указано, что проданные помещения обременены договором аренды с ООО «Волшебница» сроком до 31.12.2020 (пункт 1.3. договора).

Переход права собственности к ООО «Русское поле» на данные нежилые помещения зарегистрирован с существующим ограничением (обременением) «аренда» (свидетельство о регистрации права от 25.03.2008 серии 76 АА         № 670692 от 25.03.2008).

Дополнительным соглашением от 25.03.2008 № 15 (л.д.-23-24, 80-81), подписанным между ООО «Русское поле» и ООО «Волшебница», стороны внесли изменения в договор аренды в части, касающейся наименования и реквизитов арендодателя.

Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны изложили пункт 3.1. договора в следующей редакции: «За аренду недвижимого имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора, с 25.03.2008 начисляется арендная плата в сумме 17 500 руб. в месяц (НДС не облагается)».

Уведомлением от 04.12.2008 (л.д.-25, 82) арендодатель известил арендатора о повышении арендной платы за аренду указанного объекта недвижимости с 01.02.2009 до 35 000 руб. в месяц (НДС не облагается).

Согласно пункту 3. уведомления оно является неотъемлемой частью договора аренды от 05.02.1998 № 5366-Г и вступает в действие с 01.02.2009.

Письмом от 11.12.2008 (л.д.-26, 83), полученным ответчиком 12.12.2008, истец выразил свое несогласие с вносимым изменением в абзац 1 пункта 3.1. договора аренды в части увеличения размера арендной платы.

Полагая, что условие договора о размере арендной платы в соответствии с постановлениями мэра г.Ярославля не может быть изменено арендодателем в одностороннем порядке, истец обратился с настоящим иском в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, и, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Из материалов дела усматривается, что отношения между истцом и ответчиком сложились из договора аренды недвижимого имущества и регламентируются главой 34 ГК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно части 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (часть 1 статьи 450 ГК РФ).

В части 1 статьи 452 названного Кодекса предусмотрено, что соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (статья 431 ГК РФ).

Исходя из пункта 3.2. договора аренды от 05.02.1998 № 5366 арендодатель вправе в одностороннем порядке пересмотреть размер арендной платы в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля.

Согласно части 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Как верно установил суд первой инстанции и подтверждается ответчиком, перерасчет арендной платы проведен ответчиком не в результате вынесения постановления мэром г. Ярославля, а произвольно.

 Суд апелляционной инстанции, проанализировав имеющиеся материалы дела, доводы сторон, согласен с выводом арбитражного суда о том, что направленное ответчиком уведомление от 04.12.2008 о повышении размера арендной платы по договору аренды от 05.02.1998 №5366-Г не соответствует условиям договора, в связи с чем изменение арендной платы по договору названным уведомлением правомерно признано судом недействительным.

Основания для признании данного вывода неправильным у апелляционной инстанции отсутствуют.

Дополнительным соглашением от 25.03.2008 № 15 к спорному договору аренды стороны изложили пункт 3.1. названного договора в новой редакции, установив с 25.03.2008 размер арендной платы 17 500 руб. в месяц, при этом в пункт 3.2. договора сторонами изменения внесены не были, что ответчиком по существу не оспаривается.

Каких-либо подписанных сторонами соглашений относительно порядка определения размера арендной платы в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы ответчика, которые он привел и в обоснование доводов апелляционной жалобы относительно того, что дополнительным соглашением от 25.03.2008 № 15 стороны изменили условие об оплате по договору аренды, поскольку из буквального толкования дополнительного соглашения данный вывод не следует.

При данных обстоятельствах ответчик не доказал наличие правовых  оснований для внесения спорных изменений в рассматриваемый договор аренды с 01.02.2009.

Кроме того, из материалов дела не следует и соблюдение ответчиком требований нормы части 3 статьи 614 ГК РФ об изменении арендной платы.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, в связи с чем не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта. К тому же, были предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.

В соответствии со статьями 65 и 66 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства в суд представляются лицами, участвующими в деле.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, выводы, изложенные в решении, фактическим обстоятельствам дела, решение по приведенным в жалобе доводам отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.02.2010 по делу   № А82-16672/2009-21 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русское поле» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                            В.Г. Сандалов

Судьи                         

                            Т.М. Дьяконова

                             О.А. Гуреева