Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2008 по делу n А54-5681/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

28 апреля 2008 года

Дело № А54-5681/2007

Резолютивная часть постановления объявлена  22 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме    28 апреля 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.

судей                                  Тиминской О.А., Тучковой О.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.

при участии: 

от ИП Булаева К.В.  – Булаев К.В. – паспорт 61 04 №054000;

от УФРС по Рязанской области – представитель не явился, извещен;

от Администрации г.Рязани – Савина Т.А. – представитель по дов. №09/1-80 от 27.12.2007, удостоверение №034 до 15.01.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Булаева Константина Владимировича на решение  Арбитражного суда Рязанской области от 17 февраля 2008 года по делу № А54-5681/2007 (судья Грачев В.И.),

установил: индивидуальный предприниматель Булаев Константин Владимирович (далее – ИП Булаев К.В., Предприниматель)  обратился в Арбитражный  суд Рязанской области с исковым заявлением к Управлению федеральной регистрационной службы по Рязанской области (далее – УФРС по Рязанской области), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Рязани о признании незаконными действий, выразившихся в исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о наличии ограничений (обременений) земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:015 00 05:0052 и 62:29:015 00 05:0053 в виде аренды данных участков предпринимателем на условиях договоров от 08.12.2004 №С137-04 и от 10.12.2004 №С140-04 и обязании УФРС по Рязанской области восстановить записи в Едином государственном реестре прав в отношении наличия обременений земельных участков с кадастровыми номерами 61:29:015 00 05:0052 и 62:29:015 00 05:0053 в виде имеющихся у него арендных прав.

Принятым по делу решением от 17.02.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд исходил из того, что действующее земельное и гражданское законодательство не предоставляет арендатору земельного участка права на возобновление договора аренды на неопределенный срок по личной инициативе.

Не согласившись  с решением Арбитражного суда Рязанской области, индивидуальный предприниматель Булаев К.В. и Администрация г.Рязани обратились в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами.

Предприниматель в своей апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Заявитель жалобы ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права. При этом заявитель указывает, что уведомление о расторжении договоров аренды не было получено предпринимателем, в связи с чем указанные договоры продолжают действовать как заключенные на неопределенный срок. О продолжении арендных правоотношений, по мнению ИП Булаева К.В., свидетельствует и тот факт, что предприниматель продолжает фактически пользоваться арендуемыми участками, вносить арендные платежи. Заявитель полагает, что, получив заявление Администрации г.Рязани о государственной регистрации расторжения договоров  аренды, УФРС по Рязанской области было обязано уведомить о расторжении договоров истца, однако указанной обязанности не выполнило. Заявитель указывает также, что доверенность, выданная на имя представителя Администрации г.Рязани – Левченко Е.Е., не соответствует требованиям инструкций о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций.

Администрация г.Рязани в своей апелляционной жалобе просит изменить решение Арбитражного суда Рязанской области, исключив из мотивировочной части решения слова «пояснив свою позицию нарушением предпринимателем сроков строительства спортивных объектов (сроков освоения земельных участков)». При этом заявитель указывает, что мотивом отказа предпринимателю в продлении арендных отношений послужило истечение сроков договоров аренды, а не нарушение сроков освоения земельных участков.

Законность и обоснованность решения от 17.02.2008 года  проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил.

В целях реализации условий инвестиционного контракта от 19.08.2004 № 32 по строительству спортивно-туристического комплекса «Город спорта» в пос. Солотча г. Рязани между Администрацией города и индивидуальным предпринимателем Булаевым Константином Владимировичем 8 и 10 декабря 2004 года были заключены договоры аренды земельных участков с кадастро­выми номерами 62:29:015 00 05:0053 и 61:29:015 00 05:0052 (договор № С 137-04 и   № С 140-04).   Аренда земельных участков площадью 3 041,4 кв. м и площадью 1 561,1 кв. м определена сторонами на период строи­тельства спортивных объектов - с 10 ноября 2004 г. по 10 ноября 2007 г.

Предприниматель Булаев К. В. 19 октября 2007г. обратился в Админи­страцию г. Рязани с заявлением о продлении срока действия вышеуказанных договоров аренды земельных участков. Ответным письмом от 23.10.2007 за № 10-471 Администрация отказала в продлении срока действия арендных от­ношений, указав на отсутствие у нее намерения на продление срока действия вышеуказанных договоров, а также на неосвоение земельных участков в установленный договорами срок.

01.11.2007 Администрация г. Рязани  обратилась с заявлениями в Управ­ление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области о регист­рации прекращения действия договоров аренды от 8 и 10 декабря 2004 г.

Управлением ФРС по Рязанской области заявление Администрации было удовлетворено и 11 ноября 2007 г. в Единый государственный реестр прав внесены записи о снятии арендных ограничений (обременении) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 62:29:015 00 05:0053 и 61:29:015 00 05:0052 по договорам аренды от 08 и 10 декабря 2004 г. № С 137-04 и №С 140-04.

Ссылаясь на то, что действия УФРС по Рязанской области о снятии арендных ог­раничений являются незаконными, поскольку договоры аренды от 8 и 10 декабря 2004г. являются продленными на неопределенный срок, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).

Таким образом, условиями возобновления договора после истечения срока его действия являются: надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору; отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Как установлено судом области, до истечения срока действия договора арендодатель - Администрация г.Рязани в письме от 23.10.2007 сообщила ИП Булаеву К..В. об отказе в заключении договоров аренды от 8 и 10 декабря 2004 г. на новый срок в связи с отсутствием у нее такого намерения, а также указав на нарушение арендатором обязанностей, предусмотренных п. п. 4.1.а., 4.1.б., 4.1.в. и 4.1.г. договоров – неосвоение участков в соответствии с целями и условиями их предоставления.

При таких обстоятельствах суд области обоснованно пришел к выводу о том, что после истечения срока договоры аренды от 8 и 10 декабря 2004 г. не были возобновлены на неопределенный срок и прекратили свое действие в связи с отсутствием волеизъявления одной из сторон на продление срока их действия.

При этом в силу п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в обязательном порядке возможно заключение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом или Законом.

Поскольку по основаниям искового заявления отсутствуют правовые нормы, обязывающие Администрацию г.Рязани заключать договоры аренды земельных участков, в связи с истечением срока действия договоров в соответствии с требованиями п. 2 ст. 610, ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1.1. названных договоров аренды суд первой инстанции правильно исходил из того, что арендодатель предупредил истца об отказе от договора, и это послужило основанием для совершения УФРС по Рязанской области регистрационных действий по прекращению арендных отношений и исключению из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним обременительных записей по земельным участкам.

Довод о ненадлежащем извещении истца об отказе в продлении договора аренды является несостоятельным. Администрация г.Рязани предоставила почтовое уведомление, подтверждающее направление письма от 23.10.2007 по адресу ответчика, указанному в договорах аренды (г. Рязань, ул.Советской Армии, д.17, кв. 47), а также вручение его 25.10.2007 Булаевой - дочери ответчика (л.д. 67). Иного адреса истец арендодателю не сообщал.

При этом довод заявителя о том, что уведомление о вручении представителю предпринимателя заказного письма не является доказательством получения уведомления арендодателя об отказе от продолжения арендных отношений, поскольку согласно письму начальника рязанского почтамта №62.50.1.-02 от 04.03.2008 письмо Администрации г.Рязани от 23.10.2007 не было вручено лично предпринимателю либо лицу, представляющему его по доверенности, суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный.

Пунктом 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221, определено, что почтовым отправлением с уведомлением о вручении является почтовое отправление, при подаче которого отправитель поручает оператору почтовой связи сообщить ему или указанному им лицу, когда и кому вручено почтовое отправление.

В соответствии с пунктом 12 указанных Правил в зависимости от способа обработки почтовые отправления подразделяются на различные категории, в том числе регистрируемые (заказные, с объявленной ценностью, обыкновенные) - принимаемые от отправителя с выдачей ему квитанции и вручаемые адресату (его законному представителю) с его распиской в получении. Регистрируемые почтовые отправления могут пересылаться с описью вложения, с уведомлением о вручении и с наложенным платежом.

Таким образом, письмо рязанского почтамта о том, что уведомление о расторжении договоров аренды от 08 и 10 декабря 2004г. не было вручено предпринимателю либо его представителю по доверенности, не является доказательством ненадлежащего извещения истца о расторжении указанных договоров, поскольку представленная в материалы дела копия уведомления содержит расписку дочери адресата, являющейся его законным представителем.

Довод заявителя жалобы о том, что договоры аренды продлены на неопределенный срок, поскольку предприниматель продолжает фактически пользоваться арендуемыми участками, вносить арендные платежи, также не влияет на вывод о прекращении действия договоров аренды.

Статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок, согласно которому соглашение об изменении условий договора должно совершаться в той же форме, что и договор.

В материалах дела нет письменного соглашения сторон о продлении действия договоров от 08 и 10 декабря 2004 года, срок которых истек 10.11.2007, напротив, Администрация г.Рязани  письмом от 23.10.2007 сообщила об отсутствии намерений на продление сделок.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Истец не отрицает, что он пользовался ранее предоставленными земельными участками, а в силу статьи 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в Российской Федерации является платным.

Учитывая, что после истечения срока действия договоров ИП Булаев К.В. не возвратил арендованные земельные участки, Администрация г.Рязани правомерно принимала арендные платежи.

Довод заявителя о том, что, получив заявление Администрации г.Рязани о государственной регистрации расторжения договоров  аренды, УФРС по Рязанской области было обязано уведомить о расторжении договоров истца, несостоятелен, поскольку действующее законодательство такой обязанности на регистрирующий орган не возлагает.

Не может быть принято во внимание и указание заявителя на то, что доверенность, выданная на имя представителя Администрации г.Рязани – Левченко Е.Е. - не соответствует требованиям инструкций о порядке совершения нотариальных действий главами местных администраций.

К рассматриваемым отношениям Инструкция о порядке совершения нотариальных действий должностными лицами органов исполнительной власти, утвержденная Минюстом РФ 19.03.1996 (действовавшая в период составления доверенности), неприменима, поскольку устанавливает правила составления доверенностей уполномоченными должностными лицами органов исполнительной власти при совершении ими нотариальных действий в случае отсутствия в населенном пункте нотариуса.

В данном случае доверенность на Левченко Е.Е. выдавалась не в порядке совершения нотариальных действий, а главой Администрации г.Рязани для представления интересов юридического лица - Администрации г.Рязани в УФРС по Рязанской области.

Доверенность от имени юридического лица на представление его интересов должна оформляться в порядке, установленном п.5 ст.185 ГК РФ (за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, с приложением печати этой организации).

Поскольку указанные требования при оформлении доверенности на Левченко Е.Е. были соблюдены, основания для признания ее несоответствующей требованиям закона отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не может принять во внимание и довод апелляционной жалобы Администрации г.Рязани о необходимости исключения из мотивировочной части