Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2010 по делу n А68-13610/09 . Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

12 апреля 2010 года

 Дело № А68-13610/09 

     Резолютивная часть  постановления объявлена 08 апреля 2010 года

     Постановление изготовлено в полном объеме   12 апреля 2010 года

     Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи      Капустиной Л.А.,

судей                                                 Заикиной Н.В., Каструба М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Голубевой А.К., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-1192/2010) комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинский район, г. Алексин Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 22 января 2010 года по делу № А68-13610/09 (судья Большаков В.М.), принятое по иску комитета имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинский район, г. Алексин Тульской области,  к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому центру «Стройлес», г.Алексин Тульской области,  о расторжении договора от 03.09.2001 №536-зм,

при участии в судебном заседании: 

от истца: Ворогущиной О.Е., представителя,  доверенность №2 от 15.02.2010;

от ответчика: Соломатина Р.А., представителя,  доверенность от 27.11.2009,

установил:

комитет имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинского района (далее – комитет), г. Алексин Тульской области, обратился в Арбитражный суд Тульской области к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческому центру «Стройлес» (далее - ООО ПКЦ «Стройлес»), г. Алексин Тульской области,  о расторжении договора №536-зм  аренды земель несельскохозяйственного назначения от 03.09.2001 (л.д.2-3).

Решением Арбитражного суда Тульской области  от 22.01.2010 года (судья Большаков В.М.) в удовлетворении исковых требований отказано (л.д.150-152).

Разрешая спор по существу, арбитражный суд области  указал на недоказанность истцом  факта существенного нарушения условий спорного договора.

Не согласившись с такой позицией первой инстанции, комитет обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой,  ссылаясь на незаконность и необоснованность решения, просит его отменить (л.д.125-126).

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на нарушение  ответчиком  условий договора аренды. В подтверждение этого ссылается на  наличие на земельном участке самовольных строений, использование  части объектов не  для размещения  и эксплуатации зданий производственной базы, а для иных целей (бильярдный клуб, ремонтная мастерская «Шиномонтаж»). Ссылается на пункт 4.1 договора, согласно которому при использовании земельного участка не по целевому назначению арендодатель вправе досрочно  расторгнуть договор.

Ответчик представил письменные возражения на доводы апелляционной жалобы, изложенные в отзыве. Ссылается на то, что земельный участок используется ответчиком в производственных целях, а именно  - для складирования готовой продукции, размещения грузового транспорта, зоны ожидания погрузки и т.п.. Поясняет,   что в целях оптимизации производственного процесса планируется возведение склада готовой продукции. В подтверждение этого  ссылается на постановление главы администрации муниципального  образования  города Алексина Алексинского района № 177 от 11.07.2009 «О разрешении производства проектно-изыскательских работ для строительства зданий производственной базы и складских помещений по адресу: г. Алексин, ул. Тульская,  д. 125», разработку и согласование  с отделом по градостроительству и архитектуре проектной документации на возведение склада готовой продукции. Указывает на то, что истец, ссылаясь на нарушение ответчиком пункта 2.5 договора, не учитывает условия пункта 2.4 договора. Утверждает, что  положения договора аренды об обязательном наличии акта  приемки в эксплуатацию  для вновь возводимых объектов не распространяются на объекты самовольного строительства, которые находились на спорном земельном участке на момент заключения  договора аренды. Полагая законным и обоснованным принятый судебный акт, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции стороны поддержали свои позиции, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность  и обоснованность решения Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2010 года  проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для  отмены или изменения  решения Арбитражного суда Тульской области от  22.01.2010 года в силу следующих обстоятельств.

Судом первой инстанции установлено, что 03.09.2001 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Алексинского района (арендодатель) и  ООО ПКЦ «Стройлес» (арендатор) был заключен договор № 536-зм аренды земель несельскохозяйственного назначения (л.д.11-12).

По условиям указанной сделки арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду, на основании постановлении главы города Алексина и Алексинского района  от 27.08.2001 №1401 с правом  последующего выкупа, земельный участок с кадастровым номером 71:24:020312:0003 общей площадью 6633 кв.м, расположенный в городе Алексин, Тульской области, в МКР №2 по ул. Тульской, 125, для разрешения и эксплуатации зданий производственной базы согласно прилагаемому плану местонахождения участка и экспликации земель (пункт 1.1 договора).

Договор был заключен на срок 25 лет (пункт 1.2).

 28.08.2009  истцом была проведена  проверка использования земельного участка по договору аренды. В результате указанной проверки было установлено, что земельный участок по назначению не используется. На арендуемом земельном участке расположены: ремонтная мастерская «Шиномонтаж», бильярдный клуб (л.д.18).

Ссылаясь на то, что земельный участок используется арендатором с нарушением  условий договора, комитет направил в адрес ООО ПКЦ «Стройлес»  уведомление №188-зм от 10.09.2009, в котором предложил  расторгнуть договор №536-зм от 03.09.2001 аренды земель несельскохозяйственного назначения  (л.д. 19).

Отказ ООО ПКЦ «Стройлес» от добровольного удовлетворения  указанных требований послужил основанием для  обращения комитета  арбитражный суд  с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении требования истца, суд первой инстанции не усмотрел факта существенного нарушения условий спорного договора № 536 аренды земель несельскохозяйственного назначения от 03.09.2001.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также  соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и  имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В соответствии с подпунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора  или назначением имущества либо  с неоднократными нарушениями.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из условий спорного договора  следует, что  земельный участок предоставлялся  ответчику для  размещения и эксплуатации зданий производственной базы (пункт 1.1).

Заявляя о нарушении  ответчиком условий договора аренды, истец сослался на то, что  на арендованном участке расположены ремонтная мастерская «Шиномонтаж» и бильярдный клуб.

Между тем данное обстоятельство не может быть оценено как существенное нарушение договора.

Так, из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположены:

- здание цеха по обработке древесины (склад), общей площадью 67 кв. м, лит. А4;

- не завершенный строительством объект - административно бытовой корпус с мансардой, общей площадью застройки 110,5 кв. м , лит. А5;

- сторожевой домик, общей площадью 4,8 кв.м, лит.В;

- не завершенный строительством объект - стройцех-пилорама, общей площадью застройки 428,1 кв.м, лит.Д;

- сооружение - железобетонный забор, протяженностью 92,4 кв. м, лит.З (л.д.43-49).

Доказательств, подтверждающих, что все эти объекты используются не под производственную базу, истцом не представлено. В судебном заседании  второй инстанции представитель истца подтвердил, что часть зданий, расположенных на  арендуемом  участке, используется по назначению. Не по назначению используется два здания.

Между тем использование двух объектов не в качестве  производственной базы не может быть оценено в качестве существенного нарушения договора. Данное обстоятельство может быть квалифицировано лишь как ненадлежащее исполнение условий договора.

Довод заявителя о том, что расположенные на земельном участке здания являются самостоятельными объектами, а не единой производственной базой и для  эксплуатации этих  объектов будет достаточно половины площади  арендуемого участка, не может повлечь расторжения договора в целом. В данном случае стороны не лишены возможности внесения в договор аренды изменений при наличии их обоюдного согласия.

Довод заявителя о том, что истец требовал расторжения договора на основании пункта 4.1 (в связи с нерациональным использованием земельного участка, выраженного в наличии на нем зданий, не введенных в эксплуатацию), подлежит отклонению.

В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели право  арендодателя на досрочное прекращение аренды при нерациональном использовании или использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при систематическом невнесении арендной платы, при лишении арендатора лицензии на право осуществления деятельности, необходимой для реализации пункта 1.1 договора, и в случаях нарушения других условий договора.

По мнению истца, нерациональное использование земли выражено в наличии на ней зданий, не введенных в эксплуатацию.

Между тем,  применительно к пункту 5 приказа Минприроды России  от 25.05.1994 №160, утвердившего инструкцию  по организации  и осуществлению  государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, нерациональное использование   земель заключается в экономически малоэффективном и экологически необоснованном использовании земельных ресурсов, приводящее к снижению плодородия почв и ухудшению состояния окружающей природной среды.

Ссылка заявителя на то, что нерациональное использование земли подтверждается наличием на арендуемом участке зданий, не введенных в эксплуатацию, была предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонена по следующим основаниям.

В пункте 2.4 договора аренды арендатору было предоставлено право осуществлять строительство (реконструкцию, реставрацию) строений и сооружений в порядке, установленном действующим законодательством и иными государственными и муниципальными нормативными актами. При этом арендатор  вправе эксплуатировать  строения и сооружения  при наличии соответствующего акта  приемки в эксплуатацию (пункт 2.5 договора).

Действительно, на спорном участке  имеются объекты самовольного строительства, в отношении которых отсутствуют акты приемки. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Тульской области  от 12.10.2007 по делу №А68-4782/07-251/3 и от 04.06.2008 по делу №А68-1060/08-110/17 (л.д.21-22).

Однако, как следует из  текстов этих решений, объекты самовольного строительства находились на земельном участке уже на момент передачи его в аренду, т. к. были возведены до создания правопредшественников ответчика в качестве юридических лиц.

Таким образом, предоставляя в аренду земельный участок, истец не мог не знать о наличии на нем этих объектов.

 Установив в ходе рассмотрения