Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2008 по делу n А62-4907/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Тула                                                                   Дело № А62-4907/2007

25 апреля 2008 г.                                                                                                     

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  25 апреля  2008 г.

          Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Л.А.,

судей                Байрамовой Н.Ю., Никуловой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андреевой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комковой Натальи Дмитриевны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 06 февраля 2008 года по делу № А62-4907/2007 (судья Заболоцкая В.Н.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Комковой Натальи Дмитриевны,              г. Смоленск к государственному унитарному предприятию «Смолоблпассажиртранс», г. Смоленск, Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Русские автобусные линии», г. Москва

о переводе прав по договору аренды,

при участии:  

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчиков:

от ГУП «Смолоблпассажиртранс»: Волынец И.Б. - представитель по доверенности от 21.06.2007;

от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области: Кощеев А.А. – представитель по доверенности от 09.01.2008 № 03;

от третьего лица: Михейкин В.Н. – представитель по доверенности № 24-д от 19.11.2007;

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Комкова Наталья Дмитриевна (далее – ИП Комкова Н.Д.) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к государственному унитарному предприятию «Смолоблпассажиртранс» (далее – ГУП «Смолоблпассажиртранс»), Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области  о переводе прав арендатора по договору аренды от 25.04.2007.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 06 февраля 2008  года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ИП Комкова Н.Д. обратилась Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт с отнесением расходов по государственной пошлине и на оплату услуг адвоката на ответчиков.

По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель не согласен с выводом суда о ничтожности дополнительного соглашения от 01.05.2007. Полагает, что дополнительные соглашения к договору заключены с согласия собственника здания - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, получателем арендной платы по договору от 10.01.2007 является собственник здания.

При этом заявитель считает, что письмом начальника Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 11.09.2007 подтверждается согласие собственника с условиями дополнительного соглашения. 

В апелляционной жалобе указано, что суд не дал правовой оценки дополнительным соглашениям от 10.01.2007, 01.03.2007, 01.04.2007, которые также подтверждают факт согласия собственника с условиями договора аренды.

Заявитель ссылается на то, что просрочка внесения арендатором арендной платы имеет объективные причины.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав мнение представителей ответчиков и третьего лица, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, 01.10.2004 между арбитражным управляющим ГУП «Смолоблпассажиртранс» (арендодателем) и ИП Дьяченковой Н.Д. (ныне - Комковой Н.Д.) (арендатором) заключен договор аренды недвижимого имущества № 29 от 01.10.2004 (том 1, л.д. 14-15).

В соответствии с условиями п. 1.1 договора арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату часть недвижимого имущества – нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Кашена, д. 13, для использования под платный туалет.

Пунктом 1.3 договора определен срок его действия до 31.08.2005, но не более чем на срок действия процедуры конкурсного производства.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2004 (том 1, л.д. 16).

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.09.2005 к договору аренды № 29,  срок его действия продлен до 31.12.2005 (том 1, л.д. 17).

01.01.2006 между сторонами заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 29, согласно которому срок его действия продлен до момента смены собственника имущества (том 1, л.д. 18).

Дополнительными соглашениями от 10.01.2007, от 01.03.2007, от 01.04.2007, от 01.05.2007 срок действия договора аренды продлен до 30.06.2007 (том 1, л.д. 19, 23).

10.01.2007 между сторонами заключен договор на возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Кашена, д. 13 (том 1, 20-22). В соответствии с условиями п. 1.1  договора арендатор обязался возмещать затраты, обеспечивающие эксплуатацию и функционирование нежилого помещения площадью 61,0 кв. м, арендуемого по договору № 29 от 01.10.2004.

Уведомлением без номера и даты (том 1, л.д. 28) ГУП «Смолоблпассажиртранс» сообщило арендатору о прекращении срока действия договора аренды № 29 от 01.10.2004 и освобождении занимаемого помещения. Кроме того, предприятие уведомило арендатора о том, что в связи с прекращением договора аренды № 29 одновременно прекращает свое действие договор на возмещение затрат по содержанию и эксплуатации здания от 10.01.2007.

В ответном письме арендатор, ссылаясь на отсутствие письменного предупреждения за три месяца об отказе от договора аренды, указал на незаконность действий арендодателя. Кроме того, арендатор сообщил о наличии у него преимущественного права на продление договора аренды на новый срок (том 1, л.д. 30).

23.08.2007 арендодатель направил арендатору предупреждение о расторжении договора с 23.11.2007 (том 1, л.д. 31).

25.04.2007 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (уполномоченный орган), ГУП «Смолоблпассажиртранс» (владелец) (арендодатели) и ООО «Русские автобусные линии» (арендатор) заключен договор № 057-ОБ аренды, в соответствии с условиями которого арендодатели передали, а арендатор принял во временное пользование за плату недвижимое и движимое имущество, находящееся в государственной собственности Смоленской области – здание автовокзала, сооружения и оборудование согласно приложению № 1, сроком на 60 месяцев для организации и осуществления междугородных и (или) международных автобусных перевозок (том 1, л.д.109-115).

Ссылаясь на то, что передачей по договору аренды № 057-ОБ ООО «Русские автобусные линии» арендуемого истцом нежилого помещения нарушено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбит­ражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 01.05.2007 к договору аренды о пролонгации договора на срок до 30.06.2007 является ничтожной сделкой, поскольку заключено в нарушение требований ст. 295 Гражданского кодекса РФ.

Вместе с тем суд указал, что арендатором систематически нарушались условия договора о сроке внесения арендной платы, а также о поддержании помещения туалета в технически исправном состоянии.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает данные выводы соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела.

  В соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

  Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Из содержания названной нормы следует, что наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок обусловлено надлежащим исполнением последним обязанностей по договору.

Согласно п. 3.3 договора аренды арендная плата вносится предварительно за каждый месяц, не позднее 10-го числа месяца, за который производится оплата.

Как видно из имеющихся в деле счетов и платежных поручений № 139 от 11.07.2006, № 516 от 31.07.2006, № 746 от 17.08.2006, № 222 от 04.09.2006, № 147 от 05.10.2006, № 146 от 05.10.2006 (том 2, л.д. 1-18), арендная плата за апрель 2006 года внесена арендатором 11.07.2006, за май 2006 года – 31.07.2006, за июнь 2006 года – 17.08.2006, за июль 2006 года – 04.09.2006, за август и сентябрь 2006 года – 05.10.2006.

Арендная плата за январь-май 2007 внесена арендатором 17.05.2007, за июнь – 19.06.2007, что подтверждается квитанциями об оплате (том 2, л.д. 24).

Таким образом, арендатором систематически нарушались предусмотренные п. 3.3 договора сроки внесения арендных платежей.

Также согласно пункту 2.3.5. договора арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого объекта и поддерживать его в  полной исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

Кроме того, пунктом 2.3.9 договора арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта, а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей территории.

Между тем за нарушение Санитарных правил устройства и содержания общественных уборных от 19.06.1972 № 983-72 к ответчику были применены меры административного взыскания в виде штрафа и выдано предписание по устранению выявленных нарушений, о чем свидетельствуют письмо Управления Роспотребнадзора по Смоленской области от 24.01.2008 и предписание № 8028 от 24.01.2008 (том 2. л.д. 63, 64).

Имеющиеся в материалах дела жалобы граждан, посещающих туалет на территории автовокзала, и фото-таблица осмотра помещения туалета (том 2, л.д. 35-45) также свидетельствуют о ненадлежащем санитарном и техническом состоянии помещения туалета.

К тому же, в соответствии с п. 2.3.15 договора арендатор обязался застраховать арендуемый объект в течение месяца с момента вступления договора в силу за свой счет на весь срок аренды от пожаров, взрывов и иных рисков утраты и повреждения имущества.

При этом доказательства, свидетельствующие об исполнении обязанности по страхованию арендуемого объекта, истицей не представлены.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором принятых на себя обязательств по договору аренды.

Вместе с тем 25.04.2007 Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и  ГУП «Смолоблпассажиртранс» здание автовокзала, сооружения и  оборудование, находящиеся в государственной собственности Смоленской области, переданы в аренду ООО «Русские автобусные линии»  сроком на 60 месяцев для организации и осуществления междугородных и (или) международных автобусных перевозок.

  В соответствии со ст. 295 Гражданского кодекса РФ предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

 Однако 01.05.2007 предприятие в нарушение указанной нормы права  заключило дополнительное соглашение с ИП Дьяченковой Н.Д. (ныне-Комковой Н.Д.) о продлении срока действия договора аренды до 30.06.2007.

 Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку согласие собственника помещения на заключение дополнительного соглашения от 01.05.2007 отсутствовало, суд первой инстанции обоснованно признал дополнительное соглашение ничтожной сделкой как не соответствующее требованиям ст. 295 Гражданского кодекса РФ.

При этом не могут быть приняты доводы заявителя о том, что дополнительное соглашение к договору заключено с согласия собственника здания - Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области, поскольку получателем арендной платы по договору является собственник здания. Письменное согласие собственника о продлении договора аренды на срок до 30.06.2007 в материалы дела не представлено. Кроме того, из представленного договора аренды № 057-ОБ от 25.04.2007 усматривается волеизъявление собственника на передачу в аренду здания автовокзала в целом ООО «Русские автобусные линии».

Несостоятелен довод заявителя жалобы о том, что суд не дал правовой оценки дополнительным соглашениям от 10.01.2007, 01.03.2007, 01.04.2007, которые также подтверждают факт согласия собственника с условиями договора аренды. Оценка представленным в дело доказательствам дана судом первой инстанции в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ. К тому же дополнительными соглашениями от 10.01.2007, 01.03.2007, 01.04.2007 не подтверждается согласие собственника на пролонгацию договора аренды.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 06 февраля 2008 года принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, в связи с чем апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей и оплате услуг адвоката в сумме 7 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Смоленской области от 06 февраля 2008 года по делу № А62-4907/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу  индивидуального предпринимателя Комковой Натальи Дмитриевны       – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий                                                 Л.А. Юдина               

Судьи                                                                                      Н.Ю. Байрамова

                                                                                                 М.В. Никулова