Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 по делу n А62-7233/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

19 марта 2010 года

Дело №А62-7233/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  19 марта 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  19 марта 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего             Игнашиной Г.Д.,

судей                                               Полынкиной Н.А., Дорошковой А.Г.,

по докладу судьи                          Игнашиной Г.Д.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коваленко Н.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Гражданстрой»  

на решение  Арбитражного суда Смоленской области

от 25.11.2009 по делу № А62-7233/2009 (судья Воронова В.В.)

по иску Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области  

к  ООО «Гражданстрой»

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии:

от  истца:   Гришутиной Е.А. по доверенности,

от ответчика: Алексеевой Т.Л. по доверенности,

УСТАНОВИЛ:

дело рассмотрено после перерыва, объявленного в судебном заседании  16.03.2010.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области  с иском к ООО «Гражданстрой» (далее - Общество) о взыскании задолженности   по арендной плате в сумме 203 679 руб. 42 коп., образовавшейся за 3 квартал 2009 года, а также пеней в сумме 238 915 руб. 99 коп., начисленных за просрочку платежей по арендной плате за 1 квартал 2009 г. в период с 21.03.2009  по 01.09.2009 и 2 квартал 2009 года в период с 21.06.2009  по 17.08.2009  (с учетом уточнения).

Решением суда первой инстанции от 25.11.2009 требования удовлетворены частично. С Общества в пользу Департамента взыскано 203679 руб. 42 коп. задолженности по арендной плате и 19298 руб. 59 коп. пени. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Общество  обжаловало решение суда в апелляционном порядке и просит это решение отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

Департамент возражал против доводов жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

Как установлено судом, 16.10.2006 между муниципальным образованием город Смоленск (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор № 6031/А аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:003 14 18:0004, площадью 15972 кв. метров, расположенного по адресу: г. Смоленск, улица Рыленкова.

Государственная регистрация указанного договора осуществлена 26.12.2006.

Пунктами 2.1 – 2.3 договора стороны согласовали размер арендной платы и определили, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 20-го числа последнего месяца.

Пунктом 5.2 договора предусмотрена обязанность Арендатора уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату.

Пунктом 6.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0, 3% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком арендная плата  своевременно не уплачивалась, за ним образовалась задолженность по арендной плате в размере 203679 руб. 42 коп. и пене в размере 238915 руб. 99 коп.

В соответствии с Областным законом №1-3 от 08.02.2007 распоряжение земельными участками, собственность на которые не разграничена в городе Смоленске, осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, определенным правовым актом Смоленской области.

Постановлением администрации Смоленской области № 92 от 19.03.2007 полномочия по распоряжению земельными участками возложены на Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области.

Поскольку спорная задолженность добровольно ответчиком не погашена, Департамент обратился в суд с иском о ее взыскании.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Так как ответчик не представил в материалы дела надлежащих доказательств, подтверждающих исполнение своего обязательства по уплате арендной платы за спорный период, суд первой инстанции, с учетом вышеназванных норм права, обоснованно взыскал задолженность в сумме 203679 руб. 42 коп.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2. договора установлено, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Из произведенного судом арифметического расчета следует, что сумма пени на вышеуказанную сумму долга составляет 112431 руб. 04 коп.

При этом суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о применении ст. 333 ГК РФ и уменьшении размера неустойки.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие.

Учитывая, что ставка пени, установленная в договоре, 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки, по сравнению с учетной ставкой банковского процента, установленной в период просрочки, завышена, сумма начисленной истцом пени за просрочку внесения арендных платежей явно несоразмерна последствиям нарушения договорных обязательств, а также в связи с тем, что истцом не предъявлено доказательств величины возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, суд апелляционной инстанции полагает правомерным уменьшение суммы подлежащей взысканию пени до 19298 руб. 59 коп.

В своей апелляционной жалобе Общество в качестве оснований для отмены решения суда первой инстанции указывает следующие обстоятельства.

Право аренды спорного земельного участка Общество приобрело на аукционе и в соответствии с п. 2.1 договора и условиями аукциона произвело оплату в сумме 7151870 руб.

В процессе освоения земельного участка Обществом установлено, что предоставленный земельный участок не соответствует целям его использования (осуществление строительства).

В частности, в границах земельного участка располагалось кладбище, защитная зона которого составляла 70 % от предоставленного земельного участка.

Кроме того, предоставленный земельный участок в силу Правил землепользования и застройки г. Смоленска оказался  расположенным в зоне Ж4 (зона коллективных садов), градостроительный регламент которой не предусматривал строительство многоквартирного жилого дома.

Помимо этого, техническое условие на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения предусматривают подключение жилого дома к названным сетям только после ввода в эксплуатацию канализационного коллектора Южного района, строительство которого начнется только в 2010 году.

В связи с изложенным Общество обращалось в соответствующие инстанции с заявлениями, направленными на решение вопросов по снятию названных ограничений.

В результате указанных действий решением Смоленского городского Совета № 713 от 30.11.2007 кладбище «Брылевское» закрыто для захоронения. Решением Смоленского городского Совета № 743 от 28.12.2007 зона Ж4 по ул. Рыленкова г. Смоленска, в пределах которой расположен спорный земельный участок, изменена на зону Ж3 (застройка многоквартирными жилыми домами).

В силу названных обстоятельств ответчик ссылается на то, что длительное время (с момента подписания договора – 16.10.2006 по 28.12.2007 – дату принятия решения Смоленского городского Совета № 743) не имел возможности использовать земельный участок по назначению.

С учетом названных обстоятельств Общество, основываясь на положениях ч. 4 ст. 614 ГК РФ, согласно которой арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились,   требует уменьшения арендной платы путем проведения зачета.

Заявление о проведении зачета направлено истцу 05.10.2009.

Данный довод не может быть принят судом во внимание ввиду следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Согласно положениям ч. 4 названной нормы, если не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Исходя из указанной нормы уменьшение арендной платы по данной статье возможно только за период, в котором имели место указанные обстоятельства.

 Как следует из материалов дела, арендная плата в рамках настоящего дела взыскивается за 3 квартал 2009 года, в то время как изложенные ответчиком обстоятельства имели место в 2006 – 2007 годах.

При этом арендная плата за указанные периоды Обществом уплачена и за данный период требований о ее уменьшении в силу ст. 614 ГК РФ Обществом не заявлялось.

Таким образом, основания для применения ст. 614 ГК РФ у суда отсутствуют.

В рассматриваемом случае, по мнению суда апелляционной инстанции, если Общество полагает, что имели место предусмотренные ст. 614 ГК РФ обстоятельства, оно вправе обратиться в суд  с самостоятельным иском о взыскании неосновательного обогащения.

Относительно доводов ответчика о возможности проведения зачета встречных однородных требований суд первой инстанции отмечает следующее.

 В п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 г. N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательства зачетом встречных однородных требований" указано, что обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. По смыслу п. 1 ч. 3 ст. 132 АПК РФ после предъявления к должнику иска не допускается прекращение обязательства зачетом встречного однородного требования в соответствии со ст. 410 ГК РФ. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

Судом установлено, что Департамент обратился в суд с настоящим заявлением 01.09.2009.

С требованием о зачете арендной платы Общество обратилось в Департамент только 05.10.2009, то есть после подачи Департаментом иска.

При таких обстоятельствах в силу указанных разъяснений Президиума ВАС РФ осуществление зачета на основании заявления Общества без предъявления встречного иска в данном случае осуществлено быть не может.

Кроме того, суд учитывает, что в силу ст. 410 ГК РФ зачтены могут быть только однородные требования.

Как указывалось выше, обязательства Департамента перед Обществом имеют характер неосновательного обогащения.

В свою очередь, обязательства Общества перед Департаментом вытекают из договора аренды, то есть являются договорными обязательствами.

С учетом изложенного указанные обязательства являются неоднородными (имеют различную правовую природу), вследствие чего не могут быть зачтены по правилам ст. 410 ГК РФ.

Таким образом, судом первой инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения. Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам ч.4 ст.270 АПК РФ отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.11.2009 по делу № А62-7233/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в г. Брянске в двухмесячный срок.

Председательствующий                                                                              Г.Д.  Игнашина

Судьи                                                                                                            Н.А. Полынкина

                                                                                                                       А.Г. Дорошкова