Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2010 по делу n А09-8537/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

город Тула                                                                          Дело № А09-8537/2009

09 марта  2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 марта  2010 года.      

Полный текст постановления изготовлен 09 марта  2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе председательствующего    Байрамовой Н.Ю.,

судей                                                            Рыжовой Е.В., Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мороз В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фрегат-Центр», г.Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.12.2009, принятое по делу № А09-8537/2009 (судья Абалакова Т.К.),

при участии в судебном заседании: 

от истца: Маслова Д.А. – по доверенности от 29.12.2009;

от ответчиков: от МУП «Комплекс»: Зубрик В.А. – по доверенности от 23.09.2009;

от ООО «Фрегат-Центр»: Каверина И.А. – по  доверенности от 07.09.2009;

от третьих лиц: от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: Маслова Д.А. – по доверенности от 11.01.2010;

от Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области: не явился, извещен надлежащим образом,

У С Т А Н О В И Л :

муниципальное образование «Город Брянск» (далее - МО «Город Брянск») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию «Комплекс» (далее - МУП «Комплекс») и обществу с ограниченной ответственностью «Фрегат - Центр» (далее – ООО «Фрегат - Центр») о признании недействительными договора субаренды от 04.07.2007 и записи регистрации права аренды № 32-32-01/051/2007-164 от 08.11.2007, а также об обязании возвратить полученный по недействительной сделке земельный участок общей площадью 9 000 кв.м, расположенный по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, д. 76.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации и Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области (далее — УФРС по Брянской области).

Определением Арбитражного суда Брянской области от 23.09.2009 по настоящему делу произведена замена третьего лица - Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации - его правопреемником - Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (л.д. 55-56, том 1).

Решением Арбитражного суда Брянской области  от 01.12.2009 года  исковые требования удовлетворены  частично:  запись регистрации права аренды № 32-32- 01/051/2007-164 от 08.11.2007 признана недействительной.

В удовлетворении требований МО «Город Брянск» о признании недействительным договора субаренды от 04.07.2007 и о применении последствий его недействительности в виде возврата полученного по недействительной сделке земельного участка общей площадью 9 000 кв.м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Красноармейская, д. 76, было отказано  (л.д.64-72, том 2). При этом, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности оспариваемого договора субаренды, ввиду отсутствия существенных условий касающихся размера арендных платежей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 01.12.2009, ООО «Фрегат - Центр» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его  отменить, а в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

В обоснование своих доводов  заявитель ссылается на  то, что при заключении договора субаренды стороны определили условие о размере арендной платы. В подтверждение указанного обстоятельства им представлено в суд апелляционной инстанции приложение № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 04.07.2007 года «Расчет субарендной платы». 

Кроме того, апеллянт не согласен с отклонением судом первой инстанции  его ходатайства о вызове в судебное заседание бывшего директора МУП «Комплекс» Исаева Алексея Игоревича,  который мог бы пояснить обстоятельства связанные с заключением оспариваемого договора.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы  ООО «Фрегат - Центр» было заявлено ходатайство  о вызове свидетелей Исаева Алексея Игоревича,   бывшего директора МУП «Комплекс», а также Зябловского Бориса Сергеевича, бывшего главного инженера МУП «Комплекс»,   фактически подписавшего договор субаренды и приложение к нему. Апелляционным судом данное ходатайство было  удовлетворено в порядке статей 88, 159, части 3 статьи 268 АПК РФ.

В судебном заседании от 01.03.2010 свидетели Исаев А.И. и Зябловский Б.С. дали свои письменные пояснения относительно  заключения договора субаренды от 04.07.2007 года  и приложения к нему.

Возражая против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, МУП «Комплекс» заявлено ходатайство о проведении ООО «Независимый экспертный центр» почерковедческой и технической экспертизы в отношении приобщенного к материалам дела приложения № 1 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 04.07.2007 года «Расчет субарендной платы». 

Судебной коллегией данное ходатайство отклонено на основании статей 75, 82, части 3 статьи 268 АПК РФ, поскольку отсутствует необходимость в проведении таковой.

Представитель ООО «Фрегат - Центр» Каверин И.А. поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представители МУП «Комплекс», МО «Город Брянск» и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных отзывах. Настаивали на том, что стороны договора субаренды земельного участка от 04.07.2007 не согласовали его существенное условие – стоимость субарендной платы. В связи с этим вывод суда первой инстанции о незаключенности указанного договора является правильным.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований - УФРС по Брянской области, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило. На основании статей 123, 156, 266 АПК РФ дело рассматривалось в отсутствие названного лица.

Поскольку решение суда первой инстанции от 01.12.2009 обжалуется лишь в части признания незаключенным договора субаренды от 04.07.2007 и признания недействительной записи регистрации права аренды № 32-32- 01/051/2007-164 от 08.11.2007, то суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 5 статьи 268 АПК РФ, разъяснениями, содержащимися в  пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», проверяет законность и обоснованность решения от 01.12.2009 по данному делу только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что решение суда первой инстанции от 01.12.2009 года подлежит  отмене по следующим основаниям.

 Из материалов дела следует, 07.08.2006 между Брянской городской администрацией в лице Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации (арендодателем) и МУП «Комплекс» (арендатором) на основании постановления Брянской городской администрации № 2613-П от 24.07.2006 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности №36792 (л.д. 11-14, том 2).

По условиям заключенного договора арендодатель обязался предоставить арендатору, а последний обязался принять в аренду земельный участок под кадастровым номером 32:28:03:15:26:0064:00 из категории земель поселений общей площадью 33635 кв.м с адресными ориентирами: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76, для организации торговли, сроком на 49 лет.

22.12.2006 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 07.08.2006 №36792 прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права аренды за №32-32-01/042/2006-541.

04.07.2007 между МУП «Комплекс» (арендатором) и ООО «Фрегат - Центр» (субарендатором) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды, по условиям которого арендатор предоставил, а субарендатор принял в пользование на условиях субаренды часть земельного участка площадью 9 000 кв.м, в том числе площадь застроенной территории 1056 кв.м, под кадастровым номером 32:28:03:15:26:0064/03 по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Красноармейская, д. 76 (л.д. 12-15, том 1).

Согласно названному договору субаренды арендатор 04.07.2007 предал субарендатору указанный земельный участок, в том числе площадь застроенной территории 1 056 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи сторон (л.д. 16, том 1).

08.11.2007   договор субаренды прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись регистрации права аренды за № 32-32-01/051/2007-164.

Полагая, что договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях субаренды от 04.07.2007 недействителен, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании его недействительным на основании статьи 168 ГК РФ, как  не соответствующий требованиям закона, и о применении последствий его недействительности в виде признания записи регистрации права аренды № 32-32-01/051/2007-164 от 08.11.2007 недействительной и об обязании ООО «Фрегат-Центр» возвратить полученный по недействительной сделке земельный участок.

Свое требование истец обосновывал тем, что является собственником спорного земельного участка и в соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации договор субаренды может быть заключен с  субарендатором только с его согласия при обязательном уведомлении Брянской городской администрации. Какого-либо уведомления собственником земельного участка не было получено, согласия на сдачу участка в субаренду последним не давалось.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствуют условия для признания договора субаренды недействительным, поскольку в материалах дела имеются доказательства уведомления арендатором МУП «Комплекс» собственника земельного участка о  предоставлении в субаренду земельного участка площадью 9000 кв.м. ООО «Фрегат-Центр» по  договору от 04.07.2007 года (л.д. 73, том 1).

Вместе с тем, установив, что в указанном договоре отсутствует договоренность о размере субарендной платы, что  в силу статьи 432 ГК РФ влечет незаключенность данного договора, пришел к выводу об удовлетворении  требований истца о признании недействительной записи регистрации права аренды № 32-32-01/051/2007-164 от 08.11.2007.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда области ввиду следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме этого, для договоров аренды земельного участка существенным условием также является условие о  размере арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка стороны должны согласовать два условия: объект аренды и размер арендной платы.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных  правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1.1. договора субаренды от 04.07.2007 арендатор сдает, а субарендатор принимает в пользование на условиях субаренды часть земельного участка площадью 9 000 кв.м, из земельного участка площадью 33 635 кв.м, с кадастровым номером 32:28:03 15 26:0064, с согласия арендодателя, находящегося в пользовании арендатора на основании договора аренды №36792 от 07.08.2006 года, зарегистрированного УФРС по Брянской области 22.11.2006 (л.д. 9-12). Срок субаренды составляет 49 лет.

В пункте 3 договора субаренды от 04.07.2007  указано, что Приложение № 1 является неотъемлемой частью договора.

В пункте 3.1. договора аренды от 07.08.2006   размер арендной платы  определяется Договором в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления.

Из представленного в суд апелляционной инстанции приложения №1 к договору от 04.07.2007 следует, что расчет субарендной платы за пользование земельным участком устанавливается в зависимости от размера  годовой арендной платы, устанавливаемой для арендатора арендодателем и площади земельного участка, передаваемого в субаренду. При этом,  субарендатор самостоятельно рассчитывает размер субарендной платы на основании уведомления арендатора о размере арендной платы за предстоящий год (л.д. 122, том 2).

Данное приложение №1 к договору субаренды, как и сам договор субаренды, подписаны главным инженером МУП «Комплекс» Зябловским С.Б., на основании доверенности от 15.01.2007, выданной генеральным директором МУП «Комплекс» Исаевым А.И.

Пунктами 1 и 2 статьи 64 АПК РФ определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,