Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010 по делу n А09-6045/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А09-6045/2009

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

11 марта 2010 года

Дело № А09-6045/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  11 марта 2010 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего      Дайнеко М.М.,

судей         Байрамовой Н.Ю.,

Рыжовой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Давыдовой О.А.,

с участием в судебном заседании:

от истца (Администрации Жуковского района):

Лебедевой Л.В. –представителя по доверенности №530 от 25.03.2009;

Офицерова О.С. –представителя по доверенности №226 от 02.03.2010;

от ответчика

(ООО «Пансионат с лечением «Улыбка»):

Черненко Р.В. –представителя по доверенности от 04.09.2009;

от третьего лица

(ОАО «Газпромбанк»)

не явилось, извещено;

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации Жуковского района к ООО «Пансионат  с лечением «Улыбка» о взыскании задолженности по договору аренды и расторжении договора,

установил:

администрация Жуковского района (далее –Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат  с лечением «Улыбка» (далее – Пансионат «Улыбка», ответчик) о взыскании (с учетом принятых судом уточненных требований) 365 295 руб. 31 коп. долга и 56 663 руб. 45 коп. пени за период с 26.06.2006 г. по 25.06.2009 г. и расторжении договора аренды земельного участка от 20.04.2005 г. № 32/05 (далее –договора).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.10.2009 исковые требования удовлетворены частично, расторгнут договор аренды земельного участка, с ответчика в пользу истца взыскано 365 295 руб. 31 коп. долга и 30 000 руб. пени. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, ООО «Пансионат  с лечением «Улыбка» и лицо, не участвовавшее в деле, –«Газпромбанк» (ОАО)  обратились с апелляционными жалобами о его отмене, указывая на необходимость привлечения к участию в деле ОАО «Газпромбанк» в качестве третьего лица, поскольку обжалуемое решение затрагивает права этого лица.

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.09 суд перешел к рассмотрению дела № А09-6045/2009 для рассмотрения по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Этим же определением ОАО «Газпромбанк» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

В судебном заседании 04.03.2010 года истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик просил в иске отказать, в связи с тем, что истец не уведомлял его о возможном досрочном расторжении договора.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица ОАО «Газпромбанк» о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, однако в судебное заседание не явилось.

Исковое заявление рассмотрено в отсутствие третьего лица, на основании ст. 156, ст. 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –АПК РФ) в порядке и пределах, установленных ст. 266 и ст. 268 АПК РФ.

В судебном заседании 04.03.2010 года истец уточнил свои требования и просил взыскать сложившуюся в период с 21.02.2008 по 25.06.2009 года задолженность по договору аренды в размере 164 135,53 руб. и пеню в размере 10 957,24 руб. Уточнение иска принято судом на основании ст. 49 АПК РФ, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления и отзыва на него, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

20.04.2005 г. Между Администрацией Жуковского района (арендодатель) и ОАО «Жуковский велосипедный завод» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 32/05, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял земельный участок с кадастровым номером 32:08:340193:0018, находящийся по адресу: г.Жуковка, ул.Набережная, 1 под лечебно-оздоровительным профилакторием «Улыбка», общей площадью 156 579 кв.м. (далее –спорный земельный участок). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (том 1 л.д. 5-7).

Договором от 21.12.2005 года (том 1 л.д. 12-13) ОАО «Жуковский велосипедный завод» передало права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Индекс». В п.4.1 договора от 21.12.2005 указано, что передаваемое право аренды находится в залоге у ЗАО «Газпромбанк».

Договором от 04.09.2007 года (том 1 л.д. 14-15) ООО «Индекс» передало права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка ОАО «Жуковский велосипедный завод». Пунктом 3.1 договора от 04.09.2007 года предусмотрено, что право аренды спорного земельного участка находится в залоге у индивидуального предпринимателя Аносовой Натальи Ивановны.  

Договором от 22.01.2008 года (том 1 л.д. 16-17) ОАО «Жуковский велосипедный завод» передало права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка ООО «Пансионат с лечением "Улыбка"».

Заключенный между истцом и ответчиком договор от 22.01.2008 года является договором аренды земельного участка, заключенным на срок 49 лет.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а так же ст. 609 ГК РФ договор аренды земельного участка на срок более 1 года подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.  

Суд апелляционной инстанции с учетом ст. 433 ГК РФ приходит к выводу о том, что договор от 22.01.2008 заключен между истцом и ответчиком с 21.02.2008 года, поскольку с указанной даты проведена его государственная регистрация (том 1 л.д. 17).

В судебном заседании ответчик пояснил, что арендная плата им не разу не платилась, в связи с чем суд с учетом ст. 606 ГК РФ приходит к выводу о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате с момента заключения договора (с 21.02.2008) до установленной истцом даты (25.06.2009).

Согласно договору аренды №32/05 от 20.04.2005 года, с учетом дополнительного соглашения к нему от 31.01.2007 года, размер арендной платы составляет 122 178,6 руб. в год, при этом арендная плата перечисляется арендатором ежеквартально до 15 числа последнего месяца квартала равными долями. Иных соглашений об изменении размера арендной платы и срока оплаты истцом суду не представлено.

Поскольку взысканию подлежит задолженность с 21.02.2008 по 25.06.2009, то суд приходит к выводу, что ответчиком пропущен срок оплаты за 40 дней первого квартала 2008 года, а так же последующие 4 квартала и 86 дней второго квартала 2009 года.

Размер арендной платы за один квартал составляет 122 178,6 руб. (арендная плата за год) / 4(количество кварталов в году) = 30 544,65руб.

Таким образом, задолженность ответчика по оплате арендной платы за четыре квартала составляет 122 178,6 руб.

Задолженность за 40 дней первого квартала 2008 года составляет 122 178,6 руб. (цена аренды за год)/360(количество дней в году)Х40(период оплаты)=13 575,4 руб.

Задолженность за 86 дней второго квартала 2009 года составляет 122 178,6 руб. (цена аренды за год)/360(количество дней в году, принимаемое при расчете пени)Х86(период оплаты)= 29 187,11 руб.

Размер всей подлежащей взысканию с ответчика задолженности равен 164 941,11 руб.

Поскольку истцом заявлена ко взысканию задолженность в меньшем на 805,58 руб. размере, то суд приходит к выводу об удовлетворении требований о взыскании задолженности в указанном истцом размере (164 135,53 руб.), поскольку это не нарушает права и интересы других лиц.

В соответствии с п. 5.2. договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы с ответчика подлежит взысканию пеня в размере 0,03% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Размер пени за нарушение сроков арендной платы суд рассчитывает по следующей формуле: (количество дней просрочки)Х(сумму долга)Х 0,03%(ставка пени).

Таким образом, пеня за нарушение сроков оплаты составила:

а всего за подлежащий расчету период  неустойка составила 10 624,03 руб.

При расчете размера неустойки истцом допущены ошибки в определении количества дней просрочки уплаты арендных платежей за первый квартал 2008 года и в определении размера подлежащих взысканию процентов.

Согласно ст. 330 ГК неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Размер подлежащих уплате процентов по неустойке равен 10,8%. Поскольку подлежащая уплате неустойка не содержит признаков явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, то суд не находит предусмотренных ст. 333 ГК РФ оснований для ее уменьшения.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что арендная плата им не вносилась подряд более двух раз, в связи с чем суд на основании ст. 619 ГК РФ приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части расторжения договора.

Согласно представленной истцом копии письма от 20.05.2008 года №936 ответчик 20.05.2008 был уведомлен о необходимости погасить задолженность, в связи с чем довод ответчика о том, что он не получал уведомления истца об оплате задолженности противоречит материалам дела.

Арендатор вправе обратиться в порядке ст. 619 ГК РФ в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что истец письменно предупреждал ответчика о необходимости исполнения обязательства по уплате арендных платежей, в связи с чем суд апелляционной инстанции с учетом приведенной нормы приходит к выводу, что истец имеет право на обращение в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды.

Довод ответчика о том, что письма истца не содержат сведений о досрочном расторжении договора, не имеет правового значения, поскольку установленное ст. 619 ГК РФ право арендодателя обратиться в суд связано лишь с направлением уведомления арендатору об исполнении в разумный срок обязательства и не связано с уведомлением арендатора о досрочном расторжении договора.

Государственная пошлина за подачу иска по настоящему делу на день обращения в суд составляла 4992,19 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение арбитражного суда Брянской области от 05.10.2009 года по делу №А09-6045/2009 отменить.

Исковые требования Администрации Жуковского района, г. Жуковка к обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Улыбка», г. Жуковка Брянской области удовлетворить частично.

Расторгнуть между Администрацией Жуковского района г. Жуковка Брянской области и обществом с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Улыбка», г. Жуковка Брянской области договор аренды земельного участка № 32/05 от 20.04.2005 г.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Улыбка» в пользу Администрации Жуковского района, г. Жуковка 164 135,53 руб. задолженности и 10 624,03 руб. пени.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пансионат с лечением «Улыбка» (242800, г. Жуковка, ул. Набережная, 1) в доход федерального бюджета 4 992,19 руб. государственной пошлины за подачу иска.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течении двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Н.Ю. Байрамова

Е.В. Рыжова