Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2010 по делу n А09-8535/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

15 февраля 2010 года                                                      Дело №А09-8535/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 февраля 2010 года

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2010 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей                                 Токаревой М.В., Юдиной Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русская тройка» на решение Арбитражного суда Брянской области от 01.12.2009г. по делу №А09-8535/2009 (судья Богданова М.В.),

при участии:

от истца: Фоменко А.В. – представителя по доверенности №1/06-1948и от 29.12.2009, Талюко В.А. – представителя по доверенности №1/06-1963и от 29.12.2009,

от ответчиков: от МУП «Комплекс»: Зубрика В.А. – юрисконсульта по доверенности №355 от 23.09.2009, от ООО «Русская тройка» - адвоката  Каверина  И.А. по доверенности б/н от 25.11.2009,

от третьих лиц: от управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации: Талюко В.А. – представителя по доверенности №29/04-06 от 11.01.2010, от Управления Федеральной регистрационной службы: не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом,

установил: муниципальное образование город Брянск обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Муниципальному унитарному предприятию «Комплекс» (далее – МУП «Комплекс»), г.Брянск, обществу с ограниченной ответственностью «Русская тройка» (далее – ООО «Русская тройка»), г.Брянск, о признании недействительным договора субаренды земельного участка от 17.07.2007г., заключенного между МУП «Комплекс» и ООО «Русская тройка», признании недействительной записи регистрации права аренды №32-32-01/009/2007-512 от 19.10.2007г. и обязании ООО «Русская тройка» возвратить земельный участок общей площадью 8 947 кв.м, расположенный по адресу: г.Брянск, ул.Красноармейская, 76.

Определением от 02.09.2009г. судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на основании ст.51 АПК РФ привлечены Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации, г.Брянск, и Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области, г.Брянск.

Определением суда от 24.09.2009г. на основании ст.48 АПК РФ произведена замена третьего лица - Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации его правопреемником - Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 01.12.2009г. исковые требования муниципального образования город Брянск к МУП «Комплекс», ООО «Русская тройка» о признании недействительным договора субаренды от 17.07.2007г. земельного участка площадью 8947 кв.м, расположенного по адресу: г.Брянск, ул.Красноармейская, 76, между МУП «Комплекс» и ООО «Русская тройка» и обязании ООО «Русская тройка» возвратить полученный по сделке земельный участок оставлены без удовлетворения. Суд удовлетворил исковые требования в части признания недействительной записи государственной регистрации права аренды №32-32-01/009/2007-512 от 19.10.2007г., а также взыскал с МУП «Комплекс», г.Брянск, в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины и с ООО «Русская тройка», г.Брянск, в доход федерального бюджета 1000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением суда в части признания судом недействительной записи  о государственной регистрации  права и  выводов суда о незаключенности договора субаренды, ООО «Русская тройка» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и отказать в удовлетворении исковых требований в части признания недействительной записи  о государственной регистрации  права.

На основании ч. 5 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции установлены основания для его изменения, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что муниципальному образованию город Брянск принадлежит на праве собственности земельный участок общей площадью 33 635 кв.м, кадастровый номер 32:28:03:15:26:0064, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Советский район, ул.Красноармейская, 76, что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.07.2009г. №01/031/2009371 (л.д.20-23).

07.08.2006г. во исполнение постановления Брянской городской администрации от 24.07.2006г. №2613-п «О предоставлении (переоформлении) МУП «Комплекс» г.Брянска в аренду земельного участка для организации торговли по ул.Красноармейской, 76 в Советском районе города Брянска между Брянской городской администрацией в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (Арендодатель) и МУП «Комплекс» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, (договор аренды земли) №36792, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 33635 кв.м, кадастровый номер 32:28:03:15:26:0064:00, расположенный по адресу: г.Брянск, Советский район, ул.Красноармейская, 76, сроком на 49 лет (с 01.08.2006г. по 01.08.2055г.).

Данный договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области 22.12.2006г., регистрационный №32-32-01/042/2006-541.

Как указывает истец, в настоящее время ему стало известно, что МУП «Комплекс» 17.07.2007г. на часть переданного ему в аренду по вышеуказанному договору земельного участка (а именно на часть земельного участка площадью 8947 кв.м) заключило договор субаренды с ООО «Русская тройка» сроком с 17.07.2007г. по 01.08.2055г.

Полагая, что названный договор субаренды части земельного участка является недействительным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что в договоре субаренды отсутствуют условия для признания договора недействительным. Вместе с тем, установив, что в указанном договоре отсутствует договоренность о размере субарендной платы, что  в силу статьи 432 ГК РФ влечет незаключенность данного договора, пришел к выводу об удовлетворении  требований истца о признании недействительной записи регистрации права аренды №32-32-01/009/2007-512 от 19.10.2007.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи  71 АПКРФ, апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

В силу  статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают  гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.         

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных  правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора субаренды, правовое регулирование которого определено главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Кроме этого, для договоров аренды земельного участка существенным условием также является условие о  размере арендной платы (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка стороны должны согласовать два условия: объект аренды и размер арендной платы.

В соответствии с пунктом 1.1. договора субаренды от 17.07.2007 арендатор сдает, а субарендатор принимает в пользование на условиях субаренды часть земельного участка площадью 8 947 кв.м, из земельного участка площадью 33 635 кв.м, с кадастровым номером 32:28:03 15 26:0064, с согласия арендодателя, находящегося в пользовании арендатора на основании договора аренды №36792 от 07.08.2006 года, зарегистрированного УФРС по Брянской области 22.11.2006 (л.д. 9-12).

 Таким образом, в самом договоре субаренды отсутствует размер арендной платы, согласованный сторонами. Однако п. 3 договора субаренды от 17.07.2007  указано, что приложение 1 является неотъемлемой частью Договора. В указанном приложении №1 к договору субаренды от 17.07.2007г. (л.д. 81 том 2), который был предоставлен  в суд апелляционной инстанции ответчиком, содержится расчет субарендной платы. Указанное приложение №1 к договору субаренды  подписано, как и сам договор субаренды, заместителем директора МУП «Комплекс» Прохоровым Ю.Н., поскольку генеральный директор Исаев А.И. в период с 11.07.2007 по 07.08.2007 находился в отпуске, о чем свидетельствует приказ №135-к от 19.06.2007 (л.д. 73 том 1). Представителем МУП «Комплекс» данное обстоятельство не оспаривается.

Согласно части 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Из анализа вышеуказанных норм можно сделать вывод, что размер арендной платы может быть установлен путем согласования сторонами в договоре порядка его определения.

В Приложении № 1 к договору субаренды размер годовой субарендной платы за пользование земельным участком устанавливается в зависимости от размера  годовой арендной платы и площади земельного участка, передаваемого в субаренду. В п.3.1. Договора аренды от 07.08.06 г.  размер арендной платы  определяется Договором в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления.

Таким образом, в указанном договоре субаренды земельного участка  сторонами согласованы все существенные условия, предусмотренные для данного вида договоров. В связи с чем вывод суда первой инстанции о незаключенности договора субаренды от 17.07.2007 является необоснованным.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплен в статье 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», среди которых значатся и акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, а также договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, поскольку суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что договор субаренды заключен, то требования истца о признании недействительной записи государственной регистрации права аренды №32-32-01/009/2007-512 от 19.10.2007 явлются необоснованными, а запись действительной.

   При таких обстоятельствах решение арбитражного суда области подлежит частичной отмене. В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной  части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении