Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2008 по делу n А23-2748/07А-9-266. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

17 апреля  2008 года

Дело № А23-2748/07А-9-266

Резолютивная часть постановления объявлена  14 апреля 2008 года

Постановление изготовлено в полном объеме     17 апреля 2008 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Полынкиной Н.А.

судей                                  Стахановой В.Н., Тиминской О.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ковальчук Т.О.

при участии: 

от истца – Капустин А.А. – представитель по дов. б/н от 01.07.2007 до 01.07.2008, паспорт 29 03 №732209;

от ответчика – не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от третьего лица – Муратов А.В. – представитель по дов. №40-01/196334 от 08.10.2007, паспорт 29 05 №103944;

рассмотрев апелляционную жалобу ООО «Дилена» на решение  Арбитражного суда Калужской области от 05 февраля 2008 года  по делу № А23-2748/07А-9-266 (судья Храпченков Ю.В.)

установил: общество с ограниченной ответственностью «Дилена» (далее – ООО «Дилена, Общество) обратилось в  Арбитражный суд Калужской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Калужской области в лице Обнинского отдела (далее – УФРС по Калужской области, Управление) о признании незаконными действий по исключению из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды нежилого помещения от 01.04.2003 №1, заключенного между ООО «Дилена» и ООО «ОКРЦ «Романтика» и снятию обременения по объекту недвижимого имущества, расположенному по адресу: Калужская область, г.Обнинск, ул.Курчатова, д.18-а (здание Дома культуры «Строитель»).

Определением Арбитражного суда Калужской области от 05.12.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Обнинский культурно-развлекательный центр «Романтика» (далее – ООО «ОКРЦ «Романтика»).

Принятым по делу решением Арбитражного суда Калужской области от 05.02.2008 года исковые требования истца оставлены без удовлетворения. При этом суд  первой инстанции исходил из недоказанности истцом того факта, что оспариваемые действия УФРС по Калужской области являются незаконными.

Не согласившись  с решением, ООО «Дилена» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Оспаривая решение Арбитражного суда Калужской области, заявитель жалобы ссылается на  неполное выяснение судом обстоятельств дела  и неправильное применение норм материального права.  В частности, заявитель указывает, что  поскольку истцом и третьим лицом соглашение об изменении или расторжении договора аренды №1 от 01.04.2003 не заключалось, арбитражным судом решение об изменении условий или расторжении указанного договора не принималось, правовые основания для действий регистрирующего органа по исключению данного договора из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также для снятия обременения по объекту недвижимого имущества, являющегося объектом аренды, отсутствовали. Заявитель считает также, что поскольку в резолютивной части постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2007 по делу №А23-1452/06Г-7-43 не содержится указания на расторжение заключенного между истцом и третьим лицом договора аренды №1, нельзя считать указанный договор расторгнутым на основании вышеуказанного постановления.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Калужской  области от 05.02.2008 года  проверены в порядке ст.ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.

Проанализировав материалы дела, обсудив доводы заявителя жалобы, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды № 1 от   01.04.2003 г, подписанным  между заявителем и третьим лицом, ООО «ОКРЦ «Романтика» (арендодатель) передает принадлежащий ему на праве собственности, а ООО «Дилена» (арендатор) принимает  в аренду объект нежилого фонда общей площадью 845,6 кв.м., расположенный  по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Курчатова, д.18а для размещения дискотеки, ресторана, бара.

Договор аренды №1 от 01.04.2003 был зарегистрирован 07.05.2003 и 29.12.2004 заявителю было выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды здания (дом культуры «Строитель»).

Согласно п. 1.2. договора срок договора аренды устанавливается  с 01.04.2003 г.  по 01.04.2013 г. Помещения были переданы заявителю по акту приёма-передачи нежилых помещений   от 01.04.2003г.

В соответствии с п.3.3 договора арендатор обязан уплачивать арендную плату в кассу или на расчётный счёт арендодателя не позднее пятого числа текущего месяца с момента вступления договора в силу в рублях по курсу доллара или евро на день оплаты.

Материалами дела подтверждается внесение арендной платы ООО «Дилена»  с   апреля 2003 г. по август 2004 года включительно.

Письмом от 21.09.2004, полученным ООО «Дилена», ООО «ОКРЦ «Романтика» уведомило заявителя о досрочном расторжении договора аренды №1 от 01.04.2003 в связи с неоднократным нарушением сроков арендных платежей и образовавшейся задолженностью по коммунальным платежам и электроэнергии.

В сентябре заявитель покинул арендуемые помещения, что подтверждается  односторонним актом приемки нежилых помещений от 21.09.2004, составленным ООО «ОКРЦ «Романтика», которым было удостоверено освобождение ООО «Дилена» арендуемых помещений, отсутствие имущества ООО «Дилена» в указанных помещениях и принятие от заявителя помещений, являющихся предметом аренды  № 1 от   01.04.2003. В соответствии  с данным актом ООО «ОКРЦ «Романтика»  намеревалось и впоследствии осуществило свои намерения на заключение договоров аренды с потенциальными арендаторами на помещения, ранее занимаемые истцом.

На основании заявления арендодателя от 04.06.2007 регистрационной службой 27.06.2007 произведены соответствующие действия по погашению регистрационной записи об аренде от 07.05.2003, внесенной на основании договора аренды от 01.04.2003 №1, заключенного заявителем с третьим лицом.

Считая, что указанными действиями УФРС нарушены права и законные интересы заявителя как арендатора, последний обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 названного Кодекса при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Требование о признании незаконными решения или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемых решения и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения данными решением и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

 Согласно п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникших из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов (п. 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 132-О).

Вместе с тем государственная регистрация аренды недвижимого имущества, проводимая посредством государственной регистрации самого договора, должна регистрироваться и как обременение вещных прав арендодателя в силу ст. 26 Закона о государственной регистрации.

Возникновение оснований, свидетельствующих о прекращении прав арендатора, является определяющим обстоятельством как для прекращения обременения на недвижимое имущество (объект аренды), так и для аннулирования зарегистрированного права аренды.

В рассматриваемом случае основание для обращения в регистрирующую службу ООО «ОКРЦ «Романтика» связано именно с фактом добровольного досрочного расторжения сторонами договора аренды №1 от 01.04.2003.

Порядок внесения записи о прекращении прав, ограничении (обременении) регулируется Правилами Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219, и Инструкцией, утвержденной Министерством юстиции Российской Федерации от 06.08.2004 N 135.

Согласно п. 23 Инструкции погашение регистрационных записей проводится на основании заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

В данном конкретном случае в регистрирующий орган обратился арендодатель с указанием на добровольное досрочное расторжение договора аренды и, как следствие, прекращение обременения прав арендодателя.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, а если стороны не достигли такого соглашения, то по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут судом при его существенном нарушении другой стороной или в связи с существенным изменением обстоятельств, при наличии определенных условий, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации; требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункты 1 и 2 статьи 450, пункты 1 и 2 статьи 451, пункт 2 статьи 452).

Исходя из изложенного, ООО «ОКРЦ «Романтика», заявляя в письме от 21.09.2004 о досрочном расторжении договора аренды от 01.04.2003 в связи с неоднократным нарушением заявителем сроков арендных платежей и образовавшейся задолженности по коммунальным платежам, действовал в соответствии с условиями этого договора и требованиями законодательства.

Принимая во внимание, что спорное помещение, арендуемое заявителем, было освобождено им в добровольном порядке после получения письма арендодателя без каких-либо условий, что подтверждается актом приемки нежилых помещений от 21.09.2004, подписанным арендодателем, и заявителем не оспаривается, договор аренды от 01.04.2003 №1 следует считать досрочно расторгнутым по соглашению сторон во внесудебном порядке.

Аналогичный вывод содержится и в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2007 по делу №А23-1452/06Г-7-43, принятом по иску ООО «ОРКЦ «Романтика» к ООО «Дилена» о расторжении договора аренды нежилых помещений №1 от 01.04.2003.

При указанных обстоятельствах обращение с заявлением участника договора аренды, заключенного на определенный срок, в силу ст. 425 и п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для погашения регистрационной записи.

Исходя из изложенного, вывод суда области об отсутствии достаточных оснований для признания незаконными действий ответчика по исключению из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним договора аренды нежилого помещения №1 от 01.04.2003 и снятию обременения по объекту недвижимого имущества, в отношении которого заключен данный договор, правомерен и обоснован.

   Несостоятельным является довод заявителя о том, что поскольку в резолютивной части постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2007 по делу №А23-1452/06Г-7-43 не содержится указания на расторжение заключенного между истцом и третьим лицом договора аренды №1, нельзя считать указанный договор расторгнутым на основании вышеуказанного постановления.

Суд, рассматривая договор аренды №1 от 01.04.2003 как досрочно расторгнутый по соглашению сторон во внесудебном порядке, руководствовался ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в соответствии с которой арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, и не ссылался как на преюдициально установленные обстоятельства на оценку данного договора Федеральным арбитражным судом Центрального округа, которая содержится в постановлении от 25.05.2007 по делу №А23-1452/06Г-7-43, имеющему другой состав участников.

 При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения жалобы ООО «Дилена» и отмены принятого законного и обоснованного решения.

 Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в силу ст.110 АПК РФ относятся на ее заявителя.

 С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Калужской области от 05 февраля 2008 года по делу № А23-2748/07А-9-266 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Расходы по уплате госпошлины отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

   Н.А. Полынкина

Судьи

   В.Н. Стаханова

       О.А. Тиминская