Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2009 по делу n А68-858/09. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская,  д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город  Тула

01 сентября 2009  года

                                     Дело №А68-858/09

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Полынкиной Н.А.,

судей                                 Стахановой В.Н., Тиминской О.А., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Соколовой Т.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Реклама-Эксклюзив» на решение Арбитражного суда Тульской области от 24.06.2009 по делу № А68-858/09 (судья Бычкова Т.В.),

при участии в судебном заседании: 

от истца – Запольская М.К. – пред. по дов. №627 от 18.05.2009, паспорт 45 02 №973363,

от ответчика – Середа Е.А. – пред. по дов. РЭ-32/9 от 01.03.2009, паспорт 46 06 №693355,

                                                     установил:

акционерный коммерческий банк «Московский залоговый банк» (закрытое акционерное общество) (далее – АКБ «МЗБ» (ЗАО) обратился в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Реклама-Эксклюзив» (далее – ООО «Реклама-Эксклюзив») о взыскании суммы обеспечительного платежа по предварительному договору в размере 58 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 2 639 000 руб.

Решением Арбитражного суда Тульской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО «Реклама-Эксклюзив» обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной  жалобой, в которой просит его отменить и  отказать в удовлетворении заявленных  исковых  требований  в  полном  объеме. Заявитель считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным. Указывает на необоснованность вывода суда о незаключенности предварительного договора, подчеркивая, что его предмет был согласован сторонами надлежащим образом. Заявитель считает, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства, предусмотренные предварительным договором купли-продажи, в  установленный срок направил истцу предложение о заключении основного договора купли-продажи, который не был заключен по вине истца, необоснованно отказавшегося от его заключения, что свидетельствует об отсутствии оснований для возврата обеспечительного платежа истцу, в силу п.4.2. предварительного договора купли-продажи.

Законность и обоснованность решения от 24.06.2009 прове­рены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом судом апелляционной инстанции  установлены основания для его отмены, предусмотренные ст. 270 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, между   истцом   и   ответчиком   05.02.2008   был   подписан   предварительный   договор купли-продажи   недвижимого   имущества   (л.д.13),   в   соответствии   с   которым     стороны обязались   в   будущем   заключить   договор   купли-продажи   недвижимого   имущества (основной договор), принадлежащего по праву собственности ответчику.

В  соответствии   с   п.1.2   предварительного   договора   стороны   предусмотрели,   что предметом продажи по основному договору будет   являться   здание,  расположенное  в   г. Тула,   ул.   Тургеневская,   д.5,   примерной   общей   площадью  после   завершения   ремонтно-реставрационных   работ   1950   кв.м, проект планировки которого является приложением №2 к настоящему договору; на дату заключения настоящего договора здание оформлено в ЕГРП как нежилое здание (учреждение), общей площадью 677,4 кв.м, лит. Б, Б1, В, кадастровый номер: 71:30:05:01929:001, расположенное по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул.Тургеневская, д.5;   земельный   участок,   занимаемый   зданием   и необходимый   для   его   использования   в   границах   кадастрового   плана,   прилагаемого     к настоящему договору (приложение № 3), площадь которого будет рассчитана  в будущем, в порядке, предусмотренном   договором.   При этом на дату заключения договора часть земельного участка, находящегося под зданием, оформлена в ЕГРП как земельный участок на землях поселений,  для эксплуатации административного здания,  общей площадью 688 кв.м,   кадастровый   номер   №71630605 01 02:0001,   расположенный   в   г.   Тула,   ул. Тургеневская,  д.5,  указанная часть  земельного участка принадлежит    продавцу на праве собственности.

Дополнительным соглашением №1 от 18.06.2008 к предварительному договору купли-продажи в п.1.2. договора были внесены изменения в части его предмета. Согласно п.1.2. договора, в редакции указанного дополнительного соглашения, предметом договора является нежилое здание (административное здание), назначение: объекты нежилого назначения, трехэтажное (подземных этажей – 1), общей площадью 1 937,5 кв.м, инвентарный номер 70:401:002:020039060, лит. Б, расположенное по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул.Тургеневская, д.5. Здание принадлежит продавцу на праве собственности. (л.д. 30).

Пунктом 3.2.1 договора предусмотрено,  что истец обязан в течение пяти рабочих дней со дня вступления договора в силу перечислить на счет ответчика обеспечительный платеж, составляющий 23 000 000 руб.

18   июня   2008   года   сторонами   было   подписано   дополнительное   соглашение  №  1   к предварительному   договору   купли-продажи   недвижимого   имущества   от   05.02.2008 (л.д.30), в соответствии с которым стороны предусмотрели,  что нежилое здание,  которое будет   являться   предметом   договора   купли-продажи,   представляет   собой   трехэтажное здание общей площадью 1 937,5 кв.м, лит. Б, расположенное по адресу: г. Тула, Центральный р-н, ул. Тургеневская, д.5.

Пункт 1.4 дополнительного соглашения предусматривал обязанность истца   в срок не   позднее   24.06.2008   перечислить   на   банковский   счет   ответчика   второй обеспечительный платеж в сумме 35 000 000 руб.

Пунктом 3.1.1 предварительного договора предусмотрена обязанность ответчика не позднее 1 сентября 2008 года своими силами и за свой счет оформить  право собственности на здание и земельный участок.

В   соответствии   с   пунктом   5.1   предварительного   договора   сторонами   было предусмотрено, что основной договор будет заключен сторонами в течение 15 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество   в   УФРС   по   Тульской   области   и   получения   свидетельств   о   государственной регистрации права собственности продавца  на недвижимое имущество,  но не позднее  1 сентября 2008 года.

Истец     перечислил   на   счет   ответчика   денежные   средства,   составляющие обеспечительный платеж, в общей сумме  58 000 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 858 от 05.02.2008 и № 5113 от 20.06.2008 ( л.д.32.33).

Пунктом 4.2 предварительного договора предусмотрено, что если основной договор не   будет   заключен   по   вине   покупателя,   то   обеспечительный   платеж   продавцом   не возвращается. В соответствии с п. 4.3. предварительного договора, если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю в течение пяти рабочих дней со дня предъявления ему покупателем такого требования обеспечительный платеж.

28 августа 2008 года  ответчиком истцу было направлено письмо  (л.д.34),  в котором истцу   предложено   заключить   основной   договор   купли-продажи, предметом  которого будут  нежилое   здание  площадью 1937,5 кв.м,  расположенное  по адресу:  г. Тула,  ул.  Тургеневская,  д.5, и земельный участок общей площадью 688 кв.м. Ответчик также указал на то,  что оставшиеся 905 кв.м  он продаст истцу по отдельному договору после смены вида разрешенного использования смежного земельного участка дома № 3 по ул. Тургеневской.

Истец в письме ответчику от 12.09.2008 (л.д.35) указал на то, что в соответствии с условиями предварительного договора ответчик обязался в срок до 01.09.2008 оформить право собственности на здание и земельный участок,  при этом под земельным участком стороны   в соответствии с п.1.2   предварительного   договора     и   дополнительного   соглашения согласовали     земельный   участок,   занимаемый   зданием   общей   площадью   1937,5   кв.м, необходимый   для   его   использования   в   границах   кадастрового   плана,   прилагаемого   к предварительному договору,  то есть площадь земельного участка должна быть не менее площади, занимаемой зданием после проведенной реконструкции, и прилегающей к зданию территории, необходимой для его обслуживания.

Поскольку,  по мнению истца, ответчик не выполнил обязательство по оформлению земельного участка  в свою собственность  в установленный предварительным договором срок,  то истец отказался от  заключения договора купли-продажи и просил возвратить в течение пяти дней обеспечительный платеж в сумме 58 000 000 руб.

В письме истцу  от  26.09.2008 ( л.д.36) ответчик указал на то, что считает причины отказа истца от заключения договора необоснованными, поскольку ни в приложении № 3 к предварительному договору,  ни в дополнительном  соглашении к нему между истцом и ответчиком не были согласованы границы и площадь земельного участка,  а без  участия истца это сделать невозможно.

Считая, что основной договор купли-продажи не может быть заключен по вине ответчика, в связи с чем обеспечительный платеж, перечисленный истцом во исполнение условий предварительного договора, подлежит возврату ему ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предварительный договор, на основании которого истцом ответчику были перечислены денежные средства в сумме 58 000 000 руб., составляющие обеспечительный платеж, является незаключенным, в связи с чем у ответчика отсутствуют основания для удержания денежных средств в указанной сумме.

Суд  апелляционной  инстанции  не может согласиться с указанными выводами арбитражного суда первой инстанции  в  силу  следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если  между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем  существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных  правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования данной материально-правовой нормы следует, что законодатель ставит заключение договора в зависимость от наличия согласования сторон по всем его существенным условиям.

Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии со ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Суд посчитал предварительный договор купли-продажи незаключенным ввиду несогласования сторонами условия о предмете договора (п. 3 ст. 429, п. 1 ст. 432, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данные выводы суд обосновал тем, что стороны не определили, земельный участок какой именно площади, необходимой для эксплуатации продаваемого здания, является предметом договора купли-продажи, на момент подписания предварительного договора стороны не располагали данными, которые позволяли бы определенно установить имущество, подлежащее передаче, и согласовать предмет основного договора.

С данными выводами суда нельзя согласиться.

 В предварительном договоре купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения №1 к нему) указано, что продается нежилое здание (административное здание), назначение: объекты нежилого назначения, трехэтажное (подземных этажей – 1), общей площадью 1 937,5 кв.м, инвентарный номер 70:401:002:020039060, лит. Б, расположенное по адресу: Тульская область, г.Тула, Центральный район, ул.Тургеневская, д.5;   земельный   участок,   занимаемый   зданием   и необходимый   для   его   использования   в   границах   кадастрового   плана,   прилагаемого     к настоящему договору (приложение № 3).  Из приложения №3 к договору можно установить местонахождение, площадь и кадастровый номер, идентифицирующий продаваемый земельный участок (кадастровый номер 71:30:05 01 02:0001, общей площадью 688 кв.м).

В материалах дела имеется также свидетельство о государственной регистрации права, согласно которому ответчику на праве собственности принадлежит здание, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи (т.1, л.д. 48). Различий между данными, содержащимися в свидетельстве, и данными, указанными в п.1.2. предварительного договора, определяющем его предмет, не имеется. Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 71 АА №437680 (т.1, л.д.43) ответчику на праве собственности принадлежит также земельный участок площадью 688 кв.м, кадастровый номер 71:30:05 01 02:0001, необходимый для эксплуатации отчуждаемого здания, который также является предметом предварительного договора, согласно п.2.1. договора и приложению №3 к нему.

Таким образом, условия предварительного договора купли-продажи содержат данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Стороны не заблуждались относительно передаваемого