Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2009 по делу n А62-41/2009. Изменить решение

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041,  г. Тула,  ул. Староникитская, д.1

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

02 июля 2009 года

Дело №А62-41/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  02 июля 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 июля 2009 года

Двадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Можеевой Е.И.,

судей  Байрамовой Н.Ю., Каструбы М.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Цукановой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Пять» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 14.04.2009 по делу № А62-41/2009 (судья Ткаченко В.А.), принятое по иску ООО «Пять» к  индивидуальному предпринимателю Лушину А.И.  о расторжении договора аренды и взыскании 67 165 рублей,

при участии: 

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

ООО «Пять» обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю Лушину А.И. о расторжении договора аренды, освобождении нежилого помещения и взыскании 64000 руб. задолженности по арендной плате, 2131 руб. пени за просрочку внесения арендной платы, 1034 руб. – задолженности по коммунальным платежам.

В ходе рассмотрения спора истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды и освобождении нежилого помещения и увеличил размер исковых требований до 103773 руб., из них: 96000 руб. – задолженность по арендной плате за период с 01.11.2008 по 01.02.2009, 6739 руб. – пени за просрочку внесения арендной платы, начисленной за период с 01.06.2008 по 06.04.2009, 1034 руб. – задолженность по коммунальным платежам за период с 01.11.2008 по 01.02.2009.

Частичный отказ от исковых требований и их уточнение принято судом к рассмотрению в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 14.04.2009 исковые требования ООО «Пять» удовлетворены частично.

Суд взыскал с ИП Лушина А.И. в пользу истца 18490 руб. 50 коп., из них 16000 руб. – арендная плата, 2179 руб. – договорная неустойка, а также 739,62 руб. в возмещение расходов по госпошлине.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Пять» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда от 14.04.2009 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ИП Лушина А.И. в пользу ООО «Пять» 86405 руб., из которых: 80000 руб. – задолженность по договору аренды от 19.05.2008, 1034 руб. – задолженность по коммунальным платежам; 5371 руб. – неустойка в виде пени, начисленная согласно п. 3.3 договора аренды.

По мнению заявителя жалобы, судом при вынесении оспариваемого (в части) решения неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в частности неверно определен и необоснованно снижен размер основного долга и договорной неустойки; выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела; судом при вынесении оспариваемого решения нарушены нормы материального права (суд не применил закон, подлежащий применению), что в соответствии со ст. 270 АПК РФ служит основанием для его отмены в апелляционном порядке.   

Заявитель жалобы считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истец не вправе требовать с ответчика внесения арендной платы за освобожденное помещение, поскольку об освобождении ответчиком арендуемого помещения истцу  стало известно из устных пояснений ответчика в ходе судебного разбирательства в феврале 2009 года. Указывает на то, что согласно п.п. 4.1.3 договора аренды недвижимого имущества от 19.05.2008 арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 60 (шестьдесят) дней о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учётом нормального износа.

Уведомление о досрочном расторжении договора аренды ответчиком в адрес истца не направлялось, акт приема-передачи арендуемых помещений от ответчика истцу в материалах дела отсутствует.

Представители сторон в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Руководствуясь ст. ст. 123, 156 АПК РФ, суд рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции надлежит изменить в части удовлетворения исковых требований и распределения судебных расходов.

Как усматривается из материалов дела, между ООО «Пять» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Лушиным А.И. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: г. Смоленск, улица Попова, дом 74, общей площадью 80 кв. м, находящееся в здании магазина «Товары для дома» в соответствии со схемой (приложение № 1 к настоящему договору), в состоянии, позволяющем его эксплуатацию для организации оптово-розничной торговли видеодисками.

В соответствии с п.п. 3.1, 3.2, 3.4 договора арендатор производит арендные платежи из расчета 400 руб. за квадратный метр арендуемой площади. Оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 1-го числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды. Эксплуатационные и другие расходы (оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги, в течение 5 (пяти) дней с момента выставления соответствующего счета.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 01.11.2008 по 01.02.2009, истец обратился с настоящим иском в суд.

Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и пени за просрочку платежа за период с 01.11.2008 по 15.11.2008. При этом суд первой инстанции исходил из того, что ответчик освободил арендуемое помещение 15.11.2008.

Апелляционная инстанция  не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом,  а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В настоящем споре отношения сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 19.05.2008, правовое регулирование которого определено главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Применительно к арендным сделкам законодатель в статье 610  Гражданского кодекса Российской Федерации установил правило, согласно которому  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды  в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.    Законом или договором может быть установлен  иной срок предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 

Обязанности арендатора по своевременной уплате арендных платежей в рамках действующего договора определены в статье 614  Гражданского кодекса Российской Федерации.

  При этом нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

  В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из п. п. 4.1, 4.1.3, 4.1.4 договора срок аренды устанавливается с 19.05.2008 по 31.03.2009. Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 60 дней о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

Если ни одна из сторон не оповестит другую сторону в установленные сроки до окончания договора о его прекращении или изменении его условий, договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Доказательства того, что арендатор уведомлял арендодателя о предстоящем досрочном освобождении спорных помещений в порядке, предусмотренном договором, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии с п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Акт приема-передачи, который бы свидетельствовал о возврате ответчиком спорных помещений истцу, ответчиком не представлен.

Доказательства того, что истец уклонялся от принятия у ответчика спорных помещений и подписания акта приема-передачи, материалы дела также не содержат.

Ссылка ответчика на то, что спорные помещения были освобождены им 15.11.2008, не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку является голословной, надлежащими доказательствами не подтверждена.

Довод ответчика о том, что факт освобождения помещений 15.11.2008 подтверждается свидетельскими показаниями Мартынова А.С., который указал, что предприниматель Лушин А.И. 15.11.2008 сдал ключи от арендуемого помещения вахтеру, не может быть принят судом апелляционной инстанцией во внимание.

В соответствии со статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу, а обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами, то есть представленные доказательства должны соответствовать принципам относимости и допустимости.

При отсутствии уведомления о намерении досрочно освободить спорные помещения и акта приема-передачи свидетельские показания в подтверждение указанных обстоятельств в соответствии со ст. 68 АПК РФ не могут быть признаны допустимыми доказательствами.

 Материалы дела свидетельствуют, что 05.02.2009 спорные помещения были сданы в аренду ООО «Копейка-Москва» по договору № СМ-4.

С учетом вышеизложенного требование ООО «Пять» о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2008 по 01.02.2009 в сумме 96000 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно п. 3.4 договора эксплуатационные и другие подобные расходы (оплата за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией и телефоном) оплачиваются арендатором по отдельным счетам, соответствующим счетам организаций, предоставляющих эти услуги, в течение 5 (пяти) дней с момента выставления соответствующего счета.

Как следует из материалов дела, в период с октября по декабрь 2008 года истцом были выставлены ответчику счета № 50 от 31.10.2008 и № 61 от 01.12.2008 на оплату потребленных ИП Лушиным А.И. коммунальных услуг на общую сумму 1034 руб.

Поскольку доказательства оплаты потребленных электроэнергии, воды, теплоэнергии в указанной сумме ИП Лушиным А.И., в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представлены, требование истца о возмещении коммунальных расходов в сумме 1034 руб. также является обоснованным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

 В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 3.3 договора аренды за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,05% от суммы задолженности, но не более 10% от общей суммы арендной платы.

Поскольку свои обязательства по внесению арендных платежей ответчик исполнил ненадлежаще, требование истца о взыскании пени за просрочку платежа за период с июня 2008 года до даты подачи иска также является правомерным.

Вместе с тем апелляционная инстанция не может согласиться с расчетом неустойки, представленным в материалы дела истцом.

В соответствии с п. 3.2 договора оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее 1-го числа текущего месяца, начиная с первого месяца аренды.

Исходя из условий спорного договора просрочка в оплате наступает по истечении первого числа текущего месяца, то есть со второго числа текущего  месяца.

Как следует из представленного расчета неустойки, истцом в период в просрочки включалась дата основного платежа (первое число текущего месяца), что является неправомерным.

Кроме того, как следует из пункта 3.3 договора, пеня начисляется за каждый день просрочки перечисления арендной платы. Вместе с тем, как видно из расчета, истец ошибочно начислил пеню также и на день оплаты.

Таким образом, подлежащая ко взысканию неустойка, согласно п. 3.3 договора составляет 6421, 68 руб..

При таких обстоятельствах